2025년 상반기 미국 주택 및 모기지 시장은 매물 증가, 거래 둔화, 높은 금리가 주요 키워드로 꼽힌다. 7월 기준 30년 고정 모기지 금리는 약 6.7~6.8% 수준을 이어갔고, 일부 지역을 중심으로 주택 가격 하락세가 뚜렷하게 나타났다. 포브스 등 현지 주요 매체는 “시장 주도권이 바이어로 점진적으로 옮겨가고 있으며, 셀러들은 가격 인하와 인센티브 제공을 확대 중”이라고 진단했다.

미국 상반기 주택시장, 매물 증가와 거래 둔화 계속

2025년 상반기 미국 주택시장은 최근 13년 중 가장 비활성화된 시즌을 겪었다. 블룸버그에 따르면, 2분기는 전통적으로 부동산 시장의 성수기임에도 불구하고 높은 모기지 금리와 자재비 상승 등 불확실성으로 인해 바이어들이 주택 구매를 주저했다. 레드핀 자료에서는, 2분기 주택 매매 계약 건수가 금융위기 이후 처음으로 140만 건 초반 수준에 머물렀음이 확인됐다.

<미국 2분기(4~6월) 주택 매매 계약 건수>

[자료: 레드핀(Redfin)]

한편, 질로우(Zillow)가 발표한 조사에 따르면 주택 매매는 연말까지 연율 416만 채 수준으로 전년 대비 2.5% 증가했으나, 과거 평균에는 크게 못 미치는 성적이다. 꾸준한 재고 증가 속에서도 집값은 완만한 하락 곡선을 그리고 있다. 6월 신규 주택 중위가격은 401,800달러로, 전월 대비 4.9%(전년 동기 대비 2.9%) 하락했다. 동시에, 미국 주요 도시의 3분의 1에서는 기존 주택 가격도 하락하고 있다. 올해 전체적으로 주택 가격이 연초 대비 2% 정도 낮아질 것으로 전망된다.

지역별 양극화도 두드러진다. 북동부와 중서부처럼 공급 부족이 심한 지역에선 가격이 오름세를 이어가는 반면, 플로리다와 텍사스 등 최근까지 주택 건설이 활발했던 선 벨트(Sun Belt) 지역에선 매매 둔화가 나타났다. 현지 주요 언론 및 업계는 이를 높은 금리와 경기 불확실성으로 인한 바이어 심리 위축, 그리고 구매자들의 소득 대비 주거비 부담 심화(‘30% 룰’ 적용 가구 확대) 등이 영향을 미쳤기 때문으로 분석했다.

시장 심리를 반영하는 전미주택건설협회(NAHB) 주택시장지수는 33으로 소폭 반등했으나, 여전히 사상 최저치에 근접할 만큼 업계 전반의 불안감은 여전하다. NAHB는 ‘One Big Beautiful Bill Act(OBBBA)’ 등 재정 부양책이 도입되었음에도 실질적 시장 회복까지는 시간이 더 필요하다고 평가했다.

<미국 NAHB 주택 시장 지수>

[자료: 전미주택건설업협회]

상반기 모기지 시장, 높은 금리 환경 속 관망세 계속

2025년 상반기 미국 모기지 시장은 높은 금리 환경 속에서 신중한 수요, 대기 및 관망 심리, 임대화 전환이라는 복합적인 흐름이 형성되고 있다. 7월 말 기준 30년 고정 모기지 금리는 약 6.74%로, 수개월 째 6.7~6.8% 범위를 유지했다. Freddie Mac과 Mortgage Bankers Association(MBA) 등 현지 금융기관들은 연방준비제도(Fed)의 추가 금리 인하가 없을 경우, 당분간 모기지 금리의 큰 하락은 제한적일 것으로 전망하고 있다.

시장 흐름 면에서는 일부 지역에서 투자자 중심의 수요가 약간 회복됐으나, 전체적으로 구매 목적 모기지 신청은 완만한 수준의 회복세에 그쳤다. CNBC 등 현지 보도에 따르면 7월 셋째 주 기준 구매용 모기지 신청이 전주 대비 3% 증가했고, 신규 모기지 및 재융자(Re-Fi) 신청 역시 전반적으로 지속적인 정체 또는 소폭 감소세를 이어갔다. 지난 3개월간 모기지 신청 건수는 등락을 반복했으며, 시장 전반에 신중한 분위기와 관망 심리가 이어지고 있다.

최근 질로우 조사에 따르면, 일부 구매자들은 금리와 상환 부담에 대한 우려로 인해 거래 직전 단계에서 결정을 보류하거나 취소하는 상황도 관찰되고 있다. 생활비 및 이자 부담을 고려해 상대적으로 비용이 낮은 지역으로 이주하거나, 임대(렌트)시장으로 전환하는 사례가 점차 늘어나는 추세다. 동시에, 기존 주택 보유자 중 일부는 주택을 매물로 내놓기보다는 임대로 돌리는 임대시장 전환 현상도 점차 확산되고 있다.

기업의 모기지 인센티브 전략 및 업계 전망

2025년 상반기 미국 부동산 업계는 성장 둔화와 조정 국면에 접어들었다는 평가가 우세하다. 블룸버그 통신은 대형 건설사들이 매출 안정화를 위해 가격 조정과 모기지 금리 buydown 등 다양한 인센티브 전략을 확대하며 소비자 유치에 집중하고 있다고 조명했다.

홈스닷컴(Homes.com) 자료에 따르면, 일부 기업이 최종 판매가의 13% 이상을 인센티브에 투입하는 경우가 발생하면서 기업 간 인센티브 전략 경쟁이 더욱 치열해졌다. D.R. Horton은 2분기 인센티브 비용이 평균 8~9% 수준으로 집계됐고, PulteGroup도 8.7%까지 확대했다. 특히 수요가 상대적으로 약한 서부 텍사스, 일부 동부 지역에서 인센티브가 집중되고 있다.

<미국 상반기 주요 주택 건설사 모기지 인센티브 비교>

[자료: 현지 언론 보도 및 기업 실적발표 인터뷰 등 종합]

전미 부동산 협회(NAR) 전문가는 고용시장과 경제 지표가 급격히 악화하지 않으면 시장이 안정적인 조정 흐름을 유지한다고 보면서도, 모기지 금리가 6.5% 이상인 상황에서는 바이어들의 신중함이 계속된다고 평가했다.

한편, 인기 도시인 뉴욕, 샌프란시스코 등에서는 현금 구매자와 투자자의 비중이 늘고, 매물이 임대 시장으로 전환되는 현상도 가속화되고 있다. 지역 및 계층 간 주택시장 양극화가 관찰되고 있으며, 중산층 이하 구매력 약화와 거래 취소 증가도 지속적으로 지적된다. 하반기의 금리 완화와 구매력 개선이 둔화된 주택시장의 분위기를 반전 시킬 수 있는 열쇠가 될 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

자료: 미국 Census Bureau, National Association of Realtors, Freddie Mac, Forbes, Fortune, Redfin, CNBC, Bloomberg 등 현지 언론 보도자료, 워싱턴DC 무역관 보유자료 종합