최근원 러시아 국립 금융대 부교수

2022년 서방 국가들이 경제 제재를 가한 이후, 러시아 경제는 심각한 변화를 겪고 있다. 이에 따라, 러시아 내의 고소득, 고경력 인력을 포함한 지식인들이 러시아를 떠나는 추세가 나타나고 있었으며, 이는 인력 시장에서의 혼란을 야기했다. 또한 동원령과 루블 가치 하락 등 다양한 사회·경제적인 요인들이 러시아 경제에 심각한 영향을 미쳤다. 이러한 상황에서, 2023년 6월 16일 페테르부르크 경제포럼에서 푸틴 대통령은 해외로 떠났던 러시아 국민 중 절반 가까이 돌아왔다고 언급한 바 있으며, 이는 러시아 정부가 경제 제재에 대응하기 위해 다양한 정책을 시행하고, 국민들의 신뢰를 회복하기 위해 노력한 결과로 볼 수 있다.

하지만 러시아 경제가 완전히 회복되기 위해서는 아직 많은 시간과 노력이 필요하다. 서방 국가들과의 관계 개선과 경제 제재 해제 또는 일부 해제에 필요한 해결책을 마련할 필요가 있다. 이를 위해 러시아 정부의 적극적인 노력과 국제사회와의 협력이 필요한 것은 사실이다. 

2022년 후반 러시아의 고소득 지식인들이 러시아를 떠나면서, 이들은 가지고 있던 부동산과 예금을 급히 처분했다. 러시아 투자회사 FLIP의 2023년 보고서에 따르면, 부동산 거래 중 약 50% 정도의 클라이언트가 대리인을 통해 판매했다고 발표했다. 참고로 대리인을 통한 부동산 처분 비중은 2018년에는 5%, 2019년에는 8%, 2020년에는 15%, 2021년에는 20% 미만이었다. 이는 2022년 후반기에 대리인을 통한 부동산 처분 비중이 급격히 증가하였음을 보여준다. 이들 중 대리인을 구하지 못 했거나 제때 대리인에게 위임하지 않고 떠난 경우, 친척 또는 친구에게 무상으로 증여한 후 판매하는 전략으로 부동산을 처분했다. 전문가들은 2022 후반부터 2023년 전반기까지 이러한 사유로 처분된 부동산은 실제로 50% 이상일 것이라고 추정하고 있다. 부동산 물량의 공급 증가로 인해 한때 신축 아파트가 기존 가격의 반값에 가까운 가격으로 거래된 적도 있었다. 이는 러시아의 경제 상황과도 관련있다. 서방 국가들의 경제 제재와 루블 가치 하락 등으로 인해 러시아의 경제 상황이 악화되면서, 부동산 시장에도 악영향을 미쳤기 때문이다. 

이러한 배경 속에 러시아 시장에서는 급격히 부동산 플리핑(flipping)이 유행하기 시작했다. 이전에는 이를 재판매(일명 '뻬레쁘라다쟈')로 부르기도 했으나 최근 두 개념의 차이는 구분되고 있다. 플리핑은 기본적으로 미국에서 유행하기 시작한 사업으로, 기존의 노후화된 부동산을 매입해 리모델링과 가구, 장비를 매입해 가치를 높여 단기간 (약2~3개월)에 5~20%의 수익을 내는 것을 말한다. 현재 모스크바는 노후화된 아파트가 많으며, 이 중에서도 '흐루숍카'와 '제뱌찌 에따쥐카'라고 불리는 타입의 아파트가 대표적인 노후 아파트이다. 2000년대에 들어서 이러한 노후화된 아파트의 재건축이 진행됐고 최근까지도 이뤄지고 있다.

<모스크바 노후 아파트 재건축 사례>

[자료: RBK Nedvizimosti]

전문 부동산 업자들은 오래전부터 플리핑 사업을 진행해 왔으나 수요 측면에서 신축 아파트 가격이 비교적 저렴했고, 대출을 끼고 살 수준이었기에 성행할 수준은 아니었다. 또한 수요가 적은 만큼 경쟁자가 적었기 때문에 꼭 리모델링이 된 곳이 아니어도 입주가 비교적 수월하게 가능했었다.

그러나 시장을 잘 아는 많은 부동산 업자들은 플리핑 사업을 위해 러-우 사태 이후 암암리에 보유 현금 및 매물을 담보로 저금리로 은행에서 대출을 받아 구축 아파트를 마치 수집하듯 매입하기 시작했다. 일례로 기고자의 한 지인은 지난 1년간 아파트 20채를 구입해 리모델링 후 3배 가까운 수익을 남겼다고 밝혔다. 이들이 주로 모스크바로 이주하는 타지역 국민 중 '깨끗한' 아파트에 입주하고 싶어하는 고객 혹은 매입 후 임대를 주기 위해 구입하는 고객과 거래했다. 후자의 경우 시간을 낭비하지 않고 은행에서 우대금리(기준금리 16%, 우대금리 1~7%) 혜택을 적용 받아 대출을 받은 후 바로 임대를 줄 수 있는 부동산을 선호하는 것으로 알려져 있다. 사람들이 플리핑 사업으로 성공할 수 있었던 이유로는 고객의 요구를 충족하는 리모델링을 통해 고객의 만족도를 높였기 때문이다. 이를 위해 고객의 수요를 분석해 사업을 확장하고, 새로운 고객을 확보하는데 많은 노력을 하고 있다.

물론 플리핑을 하기 위해서는 많은 준비가 필요하다. 먼저 노후된 아파트를 최대한 저렴하게 매입해야 하며, 리모델링 후 높은 가격으로 판매하는 것이 중요하다. 이외에도 부동산 동향, 경제 척도 등 다양한 분야에 대한 공부가 필요하다. 전문가들은 플리핑을 쉽게 접근해서는 안 된다고 경고한다. 실패 사례 중에는 인프라 설비가 전혀 없는 아파트를 구입 후 리모델링 포함 인프라 설치에 두 배 가까이 투자하였으나 아직도 적당한 구입자가 나타나지 않아 공실로 유지되고 있는 경우도 있다. 이는 결국 자산이 묶이게돼더 이상 플리핑을 진행할 수 없게 된다는 것을 의미하므로, 보다 신중하게 진행해야 함을 시사한다.

모스크바는 극심한 도시화를 겪고 있다. 대기업들은 여전히 모스크바에 사무실을 두고 있으며, 고수익 인력 또한 모스크바로 모이고 있다. 경제 제재뿐만 아니라 건축 자재 가격 인상, 장비 조달 애로 등 다양한 이유로 현재 지어지는 신축 아파트 수가 수요를 따라가지 못하고 있다. 이런 상황에서 러시아 정부가 추진하는 공공재건축, 공공재개 차원에서 노후화된 아파트를 무료로 신축 아파트로 바꿔주는 정책이 시행되면서, 기존 노후 아파트들이 부동산 시장에서 새로 주목 받게 되었고, 이에 따라 '플리핑'이 성행하게 됐다. 노후화된 구축 아파트 및 공공재개발 후보로 선정된 부동산은 모스크바 시 홈페이지에 쉽게 찾아볼 수 있다. 이를 토대로 많은 젊은 사람들이 큰 돈을 단기간 벌 수 있다는 희망을 갖고 투자하고 있다. 다만 충분한 지식이 없는 상태에서 비교적 비싸게 구입하여 제 값을 못 받는 경우가 많아 결국 전문 부동산만 돈을 번다는 비판도 있다.

<모스크바 시 재개발 예정 아파트 현황>

[자료: 모스크바 시 홈페이지]

따라서 모스크바 포함 대도시의 부동산 시장은 여전히 성장 잠재력이 있다고 생각한다. 러시아 현지 부동산 시장을 잘 이해하고 정보력만 어느정도 뒷받침되면 할 수 있고, 정부 정책을 잘 활용할 수 있다면 충분히 큰 돈을 벌 수 있는 사업이라고 현지에서 평가되고 있다.

자료: FLIP, RIA NOVOSTI, MAYAK FM, VEDOMOSTI, TASS

※ 해당 원고는 외부 전문가가 작성한 정보로 KOTRA 공식의견이 아님을 알려드립니다.