뉴욕시 내 주거용 임대 아파트의 공실률이 지난 1968년 이후 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 현지시간 2월 8일에 발표된 뉴욕시 주택 및 공실 조사(New York City Housing and Vacancy Survey)에 따르면 2023년 기준 뉴욕시 내 입주 가능한 임대 아파트의 비중이 1.4%를 기록하면서 1968년 이후 가장 낮은 공실률을 보였다. 해당 조사는 미국 인구조사국(United States Census Bureau)에서 3년 단위로 수행하는 조사로 뉴욕 내 포함된 5개의 자치구(맨하탄, 퀸즈, 브루클린, 브롱크스, 스탠튼 아일랜드) 내 입주 가능한 주택 현황과 분포 인구를 파악하는데, 이번 2023년 조사 결과로 뉴욕시로 몰려드는 인구 수요 대비 뉴욕시의 임대 주택 보유 수나 신규 주택 건설 여력이 많이 부족하다는 점이 방증 됐다는 분석이다.

뉴욕시 주거용 임대 아파트 현황

뉴욕시 주택 및 공실 조사 보고서에 따르면 2023년 기준 뉴욕시 내 전체 거주용 주택은 370만5000채로(분포율은 브롱크스·브루클린 30%, 맨하탄·퀸즈 25%, 스탠튼 아일랜드 5%) 직전 조사가 시행됐던 2021년 대비 6만1000채가 증가했다. 동 조사가 처음 시행된 1965년 이후 58년 만에 가장 많은 주거용 주택 수가 집계됐으며 임대 주택 수(Renter Occupied Unit)도 증가세를 보였다.

<1965~2023년 뉴욕시 총 주택 및 임대 주택 수>

(단위: 채)

[자료 : New York City Housing and Vacancy Survey]

2023년 뉴욕시의 순 임대 공실률은 1.4%로 조사 기간 중 집계된 235만7000채의 주택 중 2023년 1월부터 6월 중순까지 입주 가능한 임대 주택이 3만3210채 수준인 것으로 발표됐다. 코로나19 기저 효과로 역사상 가장 높은 공실률(4.5%)을 기록했던 2021년과는 대조되는 수치이다. 임차료 수준 구간에 따른 공실률은 월 임차료 1100달러 미만 구간이 0.4%, 1100달러부터 1649달러까지의 구간이 0.9%, 1650달러 2399달러까지의 구간이 0.8%, 그리고 2400달러 이상 구간이 3.4%를 기록했다. 뉴욕이 통상 5% 미만의 공실률을 주택 위기 상황(Housing emergency)으로 상정하고 있다는 점을 고려해 볼 때, 월 임차료 2400달러 미만 구간 주택들의 공실률이 모두 1% 미만으로 집계된 점은 더욱 주목할 필요가 있다. 뉴욕 자치구 기준으로는 비교적 높은 수준의 월 임차료 수준을 보유한 맨하탄이 가장 높은 공실률인 2.3%를, 이어 브루클린이 약 1.3%, 퀸즈가 0.9%, 브롱크스가 0.8%를 기록한 것으로 나타났다.

<2023년 뉴욕시 주거용 이대 아파트 임차료 구간별 순 임차 공실률>

[자료 : New York City Housing and Vacancy Survey]

뉴욕타임즈는 갈수록 높아지는 주택 임차료가 다양한 계층의 사람들을 뉴욕시에서 내쫓고 있으며 이는 곧 경제를 위협할 뿐만 아니라 이민자 및 비(非)이민자 사이에서도 홈리스(Homeless) 현상을 확대시킬 가능성이 있다고 전망했다.

상반된 상업용 부동산 공실률 

반면 뉴욕시 내 상업용 부동산 공실률은 아직 높은 수준을 유지하고 있다. 팬데믹 이후 재택근무 등이 활성화됐을 뿐만 아니라 고금리가 지속되면서 미국 내 상업용 부동산 수요는 꾸준히 감소해 왔다. 커머셜에지(CommercialEdge)에 따르면 지난 2022년 15.7%였던 미국 상업용 부동산 공실률은 2023년 1월 16.6%, 12월 18.3%를 기록했다. 무디스(Moody’s)는 2023년 4분기 미국 전체 상업용 부동산 공실률이 19.6%를 기록, 그중에서도 뉴욕은 약 12.6%의 공실률을 기록했다고 밝혔다.

<미국 내 상업용 부동산 공실률>

(단위: %)

[자료 : Moody’s Analytics, Wall Street Journal(그래픽)]

세계 경제의 심장이라 불리는 맨하탄에 위치한 플랫 아이언(Flatiron) 빌딩도 완전한 공실이 된 지 오래다. 여기에 지난달 31일 뉴욕커뮤니티뱅코프(New York Community Bancorp)가 부동산 대출 부실을 우려해 대손 충당금 보전을 목적으로 배당금을 70% 가까이 줄이겠다고 발표해 주가가 크게 하락하면서 뉴욕 내 상업용 부동산에 대한 투자 심리는 더욱 약화될 것으로 보인다. 뉴욕 시장 에릭 애덤스(Eric Adams)는 지난 2023년 8월 오래된 오피스 빌딩을 주거용 건물로 전환하는 프로그램(Office Conversion Accelerator program)을 발표하고 향후 10년간 약 2만 세대 이상 공급하는 것을 목표로 상업용 부동산과 주거용 임대 주택 간 수요 및 공급 균형을 맞추기 시작했다. 뉴욕포스트(New York Post)에 따르면 2024년 1월 기준 46개의 건물이 동 전환 프로그램에 등록됐으며 4곳은 이미 프로젝트에 착수해 2100개 이상의 매물로 전환될 예정이다. 뉴욕시는 전환 프로그램 운영과 동시에 비주거용 건물을 주거용 건물로 전환하는 데 필요한 규제 개선에 앞장서고 1977년 이후 설립된 비교적 신식 건물들까지도 전환 프로그램 대상에 포함될 수 있도록 정책을 추진 중이다.

전망 및 시사점

맨하탄과 인접해 직장인과 신혼부부들의 거주 비중이 높은 퀸즈의 롱아일랜드시티(Long Island City)에서 임대 아파트 담당 매니저로 근무하는 C 씨는 뉴욕 무역관과의 인터뷰에서 “현재 담당하고 있는 아파트 내 총 2500개의 방이 있는데 2023년 6월 당시 입주 가능한 매물은 총 3개였고 2024년 2월에도 유사한 수준”이라며 “과거에는 수요가 높았던 시기가 정해져 있었다면 지금은 정해진 시기 없이 꾸준히 임대 아파트 입주 수요가 높다”고 언급했다.

팬데믹 이후 다시 뉴욕이라는 대도시로 이동하려는 움직임이 점차 가시화되는 현재 뉴욕시는 급증하는 주거 수요를 최대한 감당하기 위한 대책을 마련 중인 것으로 보인다. 뉴욕 시장 에릭 애덤스(Eric Adams)는 뉴욕시 주택 및 공실조사 결과 발표 이후 “뉴욕시에서 거주하고자 하는 수요가 주택을 건설할 수 있는 당국의 여력을 훨씬 넘어서는 수준”이라며 “뉴욕 시민들은 우리의 도움이 지금 당장 필요하다”라고 언급했다. 뉴욕시에서 추진 중인 건물 전환 프로젝트가 향후 10년간 진행될 예정인만큼 관련 산업에 종사하고 있는 우리 기업에 기회 요인이 될 가능성이 높다. 반면 뉴욕에 진출한 기업 입장에서는 높은 월 임차료와 부족한 임대 주택 공실 현황이 현지 고용이나 주재원 파견에 부담으로 작용할 가능성도 있다. 현지에서 사업을 운영하거나 진출을 희망하는 우리 기업들이 뉴욕 부동산 시장 흐름을 면밀히 검토해야 할 시점이다.

자료: New York City Housing and Vacancy Survey, New York Times, NBC, Moody's Analytics, Wall Street Journal, CommercialEdge 및 KOTRA 뉴욕 무역관 자료 종합