극동러시아는 광대한 영토를 가지고 있으며, 인구밀도가 1.17명/㎢로 러시아 평균 8.7명/㎢와 비교해 매우 낮지만, 부동산 가격은 상대적으로 매우 높은 수준이며, 동시에 가파르게 증가하고 있다. KOTRA 블라디보스토크 무역관은 극동러시아 지역의 건설시장과 부동산시장 현황을 살펴보고, 그 원인을 분석해 보았다.

 

극동러시아 주택 건설 동향

 

<러시아 연방관구별 주거용 공간 건설량>

(단위: 백만㎡)

[자료: 러시아 통계청]

 

2020년 기준 러시아 주택 건설량은 전년 동기 대비 0.3% 증가해 8220만㎡를 기록했다. 러시아 내 주택이 가장 많이 건축된 지역은 중앙연방관구와 볼가연방관구로 2020년 각각 2550만㎡, 1580만㎡가 건설됐다. 한편, 극동연방관구의 주택 건설량은 260만㎡로 가장 적은 수치를 기록했다. 극동러시아 지역 내에서는 연해주의 주택 건설량이 70만㎡로 가장 많았다. 다음으로 야쿠치야 공화국(50만㎡), 사할린주(40만㎡) 순이다.

 

러시아 주택개발 금융기관인 Dom.rf(дом.рф) 자료에 따르면, 극동연방관구의 주택 건설량은 다른 러시아 지역에 비해 적은 수준이지만 증가세는 높은 것으로 나타났다. 2020년 러시아 평균적으로 건설 중인 주택의 수는 13% 감소한 반면, 극동러시아는 9% 증가했다. 2021년 극동연방관구의 주택 건설량은 280만㎡로 예상된다.

 

극동러시아 부동산 가격 문제 심각

 

러시아 건설부가 발표한 자료에 따르면 2021년 4분기 극동러시아의 주거용 공간 1㎡의 평균 시장가격은 93.9 천 루블로, 러시아 평균인 53.9 천 루블보다 1.7배 높다. 2021년 4분기 러시아의 단위주택가격 상위 10개 지역에 극동연방관구의 8개 지역이 포함됐다. 이렇듯 극동러시아 지역 주거용 부동산의 가격이 지나치게 높은 상황이 발생하고 있으며, 매년 점점 더 심각해지는 추세다.

 

<러시아 주거용 공간 1㎡의 평균 시장가격 상위 10개 지역>

(단위: RUB 천)

순위	지역	2018년 4분기	2021년 4분기
1	모스크바시	91.7	134.4
2	사할린주	69.5	117.1
3	연해주	56.1	109.1
4	야쿠티아 공화국	58.4	100.6
5	마가단주	49.4	94.5
6	하바롭스크주	50.7	94
7	자바이칼주	39.1	93.9
8	유대인자치주	36.7	93.9
9	상트페테스부르크시	71.1	93.8
10	아무르주	45.4	93.5

[자료: 러시아 건설부 자료 종합]

 

<극동러시아 지역별 주거용 공간 1㎡의 평균 시장 가격>

(단위: RUB 천)

[자료: 러시아 건설부 자료 종합]

 

극동러시아 지역별 주거용 공간 1㎡의 평균 시장가격을 살펴보면, 2021년 4분기 평균가격은 2018년 5만1100루블에서 9만3900루블로 1.8배로 증가해 온 것을 볼 수 있다. 극동러시아에서 전형적으로 가장 고가의 부동산이 분포한 지역은 연해주, 야쿠티아 공화국 및 사할린주다. 사할린주 경우 사할린 섬에 위치해 있어 건축자재 운반비용이 높고, 섬 내 건설업체 수가 적어 시장 경쟁이 저조한 상황이다. 야쿠티아 공화국은 기후조건이 열악해 건설기간이 장기간 소요된다는 점이 주택가격을 끌어올리고 있다. 이처럼 극동러시아 각 지역의 부동산 가격은 다양한 원인에 영향을 받고 있는데, 공급 측면의 원인과 수요 측면의 원인을 나누어 살펴볼 수 있다.

 

부족한 건설자재, 높은 건축비용

 

대표적인 공급 측면의 원인으로는 극동 러시아의 높은 건축비용을 꼽을 수 있다. 극동연방관구에는 건축 자재 생산을 위한 자체 시설이 충분하지 않기 때문에 다른 러시아 연방관구 및 해외로부터의 건설 제품 수입에 크게 의존하고 있다. 이에 따라 2020년 기준 극동러 지역에서 주거용 공간 1㎡의 평균 건축 비용은 러시아연방 평균보다 약 1.5배 높은 6만4900루블에 달했다. 주택 건설 측면에서 가장 비싼 지역은 러시아 북동쪽에 위치해 건축 자재 공급이 어려운 추코트카 자치구(13만7900루블), 캄차카주(9만4700루블), 사할린주(7만9300루블) 및 마가단주(7만2000루블)이다. 극동연방관구의 주택 건설비용은 높은 증가세가 매년 유지되고 있어 러시아 평균 건설비용과의 차이가 해마다 벌어지고 있다.

 

<극동러 지역별 주거용 공간 1㎡의 평균 건축 비용>

(단위: RUB 천, %)

	2018년		2019년		2020년
	비용	증감률	비용	증감률	비용	증감률
러시아 전체	41.4	-0.2	42.6	2.9	44.5	4.6
극동러 전체	55.1	2.2	59.9	8.8	64.9	8.4
부랴티아 공화국	40.7	17.3	38.1	-6.4	39.7	4.4
야쿠치아 공화국	61.5	6.5	62.4	1.4	68.5	9.8
자바이칼주	42.3	-4.0	56.3	33.3	53.2	-5.5
캄차카주	95.7	41.3	93.9	-1.8	94.7	0.8
연해주	50.7	12.5	54.6	7.5	50.5	-7.5
하바롭스크주	51.4	7.6	61.5	19.7	55.8	-9.3
아무르주	43.3	-1.2	49.7	14.7	59.1	18.8
마간단주	-	-	44.2	-	72.0	62.7
사할린주	73.6	13.0	71.5	-2.9	79.3	10.9
유대인 자치주	33.8	4.8	-	-	-	-
추코트카 자치주	114.0	-5.2	121.9	7.0	137.9	13.1

[자료: 러시아 통계청]

 

극동러 지역으로 수입되는 건축자재 및 장비는 다음과 같다.

 

<극동러 주요 건축자재 및 장비 수입 동향>

(단위: 톤, %)

HS Code	품명	2019	2020	2021 상반기	증감률
2522	석회질	16,041	25,248	2,345	78.5
3208	비수성매체에 용해된 페인트 및 바니시	2,935	2,339	2,061	84.0
3209	수성매체에 용해된 페인트 및 바니시	1,066	1,082	256	47.3
3214	유리 및 정원용 퍼티, 시멘트 및 기타 매스틱, 페인팅 작업용 퍼티	11,927	9,876	3,960	11.9
3816	내화시멘트, 모르타르, 콘크리트 등	7,429	14,361	10,421	292.8
3922	플라스틱으로 만든 위생도기(욕조, 샤워기 등)	3,326	3,575	1,691	39.2
4410	파티클보드(㎡)	6,467	3,869	1,688	21.7
4411	섬유판(㎡)	29,143	16,297	3,117	58.0
4412	합판(㎡)	7,631	4,188	2,675	41.5
6902	내화벽돌	5,083	8,024	3,848	1.1
690410	건설용 벽돌(천 개)	2,035	1,849	6,386	1,571.7
6907	포장용 슬래브, 세라믹 외장타일	34,319	23,406	8,881	3.9
6910	세라믹으로 만든 위생도기(욕조, 세면대 등)	1,270	987	462	20.6
7322	철이나 강철로 만든 중앙난방 라디에이터	4,045	2,748	868	7.8
8427	지게차(대)	4,367	5,307	3,430	86.0
8429	불도저, 그레이더, 굴착기 등(대)	57,708	49,034	30,304	12.3

[자료: 극동러 세관청 자료 종합]

 

극동러 지역으로 건축 자재와 장비를 수출하는 주요 국가들은 중국, 한국 및 일본이다. 2020년 기준 한국은 수성 페인트와 와니스(62만1700달러) 및 퍼티와 매스틱(327만5800달러) 등의 건설제품 공급량에서 1위를 차지했다. 코로나19로 인해 건축 자재 및 장비의 수입량이 상당히 감소했지만, 주요 수입품 중 건설용 벽돌, 내화시멘트, 합판, 플라스틱‧세라믹 위생도기, 지게차 등의 수입이 크게 증가했다.

 

러시아 건설업의 에스크로 계좌 이용 의무

 

높은 부동산 가격에 대한 또 다른 공급측면 원인으로 건설개발사의 에크스로 계좌 전환으로 인한 중소 개발사의 경쟁력 약화에서 찾을 수 있다. 2019년 7월 1일부터 러시아연방의 공동주택 공유건설법에 따라, 공동주택의 구매자는 시행사에 돈을 직접 보내는 것이 아니라 은행 내 에스크로 계좌로 이체를 해야 하며, 이후 주택이 실제 분양될 때 개발사가 자금을 인출할 수 있다. 이러한 신규 규정을 통해 일반 시민들은 자금을 안정적으로 투자하고, 새로운 건설사기를 방지할 수 있다.

 

2021년 11월 기준 Dom.rf 자료에 따르면 극동연방관구에 건설 중인 주택 280만㎡ 중 85%가 에스크로 계좌를 이용해 건설되고 있다. 극동연방관구 지역 중 아무르주 및 마가단주는 프로젝트 파이낸싱 및 에스크로 계정을 통한 주택 건설로 완전히 전환했다. 사할린주도 고층 건물의 97%가 에스크로 계정을 활용한 건설 건이다.

 

에스크로 계정의 전환이 극동러시아 건설업 시장에 부정적인 영향을 미쳤다는 의견도 있다. 분양 전 자금을 인출할 수 없기 때문에, 개발사는 자기자본 또는 대출을 일으켜 공동주택을 건설해야 한다. 이에 따라 대출을 받거나 자기자본을 투자할 수 있는 대규모 개발업체만이 새로운 규정에 따라 주택 건설을 추진할 수 있으며, 소규모 개발업체의 활동을 위축시켜 부동산 공급 부족 및 가격 인상을 불러올 수 있는 측면도 있다.

 

극동러시아 모기지 대출프로그램

 

2019년부터 2025년까지 시행되는 극동러시아 모기지 대출 프로그램은 주택 수요를 끌어올리는 요인으로 작용하고 있다. 극동러시아 모기지 대출 프로그램은 극동연방관구에 주택 구매 시 2%의 이자율로 대출을 제공 프로그램이다. 이 프로그램은 극동러 지역의 주택 조건을 개선하고 건설 시장을 개발하는 것을 목표로 한다.

 

<'극동러 모기지' 대출 프로그램>

프로그램 영역	극동러시아 11개 지역
모기지 이자율	최대 2%
최대 대출 금액	600만 루블
상환 최대 기간	20년
계약금	주택구매가격의 15%
차용인	젊은 가족(부부 모두 35세 미만) 19세 미만의 어린이를 가지고 있는 35세 미만의 시민들 '극동러 헥타르' 프로그램 참가자 노동 이동성을 높이기 위한 지역 프로그램의 일환으로 극동러연방관구의 주제로 이동한 시민들

[자료: dom.rf]

 

2021년 11월 25일 기준, 이 모기지 프로그램의 프레임 하에서 29만1000건, 총 1135억 루블 규모의 대출이 일어났다. 발행된 대출의 수와 규모 면에서 연해주가 1위(350억 루블), 야쿠치아 공화국이 2위(250억 루블) 및 하바롭스크주가 3위(170억 루블)를 차지했다. 극동러 모기지 프로그램을 통해 현지 주민들은 주거용 부동산을 보다 저렴한 가격으로 구매할 수 있게 됐다.

 

그러나 이 모기지 프로그램은 부동산 가격에 부정적인 영향을 미치고 있다. 부동산 시장의 공급이 부족한 상황에서 수요가 급증하면서 집값 상승폭이 커졌다는 것이다. 예를 들어, 올해 5월 하바롭스크 정부는 이 모기지 프로그램이 시작된 이후 수요가 많고 공급이 부족해 가격이 40%나 올랐다고 밝혔다.

 

하바롭스크주 건설 클러스터

 

극동 지역에 필요한 건축 자재를 공급하고 그에 따른 주거용 부동산 가격 인하를 위해 러시아 연방 정부는 현재 하바롭스크주에 건설 클러스터를 조성하는 작업을 진행 중이다. 하바롭스크주에 소재한 ‘극동설계센터(Far Eastern Project Center)’ 니키타 보조크(Nikita Bozhok) 대표는 블라디보스톡 무역관과의 미팅에서 하바롭스크 건설 클러스터는 극동연방관구에 연간 330만㎡ 규모의 주택을 건설하는 극동러 국가사회경제발전계획(National Program for the Socio-Economic Development of the Far East)의 목표를 위해 조성되고 있다고 밝혔다.

 

<하바롭스크주 건설 클러스터 조성 계획>

	개요
위치	하바롭스크주, “라킷노에” 선도개발구
조성 시작시기	2022년
희망 참가자	- 건축 자재 및 장비 제조업체 엘리베이터 장비 제조업체 위생도기 제조업체 마감재 제조업체 시트 유리 제조업체 환기 장비 제조업체 난방장비 제조업체 등
정부 지원 조치 (잠정)	10~20년간: 소득세, 재산세, 토지세, 교통세 폐지 사회보험료 34%에서 7.6%로 인하 비금속 건축자재 생산을 위한 광물 추출 면허 취득 절차 간소화 개발업자에 대한 양허 대출 중앙 전력, 급수 등을 갖춘 시설의 무상 제공 등

[자료: 극동러 상공회의소, 극동 설계센터]

 

2021년 11월 말 하바롭스크에서는 하바롭스크주 건설 클러스터 조성에 관한 세미나가 개최됐다. 미하일 데그티아레프 하바롭스크 주지사는 하바롭스크 건축 도자기 공장(Khabarovsk Building Ceramics Plant), Master Plit Co., Ltd., 퍼시픽 주립 대학교 및 극동러 주립 교통 대학교가 건설 클러스터의 첫 입주기업이 될 것이라고 발표했다.

 

스푸트니크 도시 건설 사업

 

올해 개최된 제6회 동방경제포럼에서 연해주의 신도시 ‘스푸트니크’ 건설 프로젝트가 발표됐다. 스푸트니크 시는 블라디보스토크에서 30km가량 떨어진 나데진스카야 선도개발구역 옆에 위치할 계획이다. 극동북극개발부에 따르면 스푸트니크 시는 아래와 같이 바이칼, 스푸트니크, 드브리스 등 세 개의 구역으로 구성될 것이다. 러시아 정부는 스푸트니크 신도시 건설 사업이 블라디보스토크 부동산 시장의 부담을 줄이고 지역 전체의 사회경제 발전에 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있다.

 

<스푸트니크 도시 건설 사업>

구분	개요
위치	연해주, “나데진스카야” 선도개발구 옆(블라디보스톡에서 ~30km)
사업 수행기관	러시아 극동북극개발부, 극동북극개발공사, 연래주 정부, 투자자 등
바이칼 구역	- 면적: 446헥타르 - 주거용 공간: 110만㎡ - 상업용 공간: 16만5천㎡ - 희망 거주자 수: 5만 명
스푸트니크 구역	- 면적: 383헥타르 - 주거용 공간: 100만㎡ - 상업용 공간: 15만㎡ - 희망 거주자 수: 4.7만 명
드브리스 구역	- 면적: 542헥타르

[자료: 극동북극개발부]

 

<스푸트니크 건설 프로젝트 구성도>

[자료: 극동북극개발부, https://www.youtube.com/watch?v=Qsql8252NcM]

 

시사점

 

위에서 살펴본 것처럼, 극동러시아 지역은 지형적 특성과 건설자재에 대한 높은 수입의존도로 인한 높은 건축비용, 소규모 건설개발사 활동 위축, 극동러 모기시 대출 프로그램 활성화에 따른 주택수요 증가 등의 요인으로 주택 가격이 매우 높은 수준까지 치솟았다. 러시아 정부는 이를 해소하기 위한 방안으로 하바롭스크에 세제 및 인프라 지원 혜택을 제공해 건설자재 및 장비 생산 클러스터를 구축하는 계획을 수립했다.

 

하바롭스크 건설 클러스터의 조성은 장기적으로 극동러시아에 건설자재를 수출하고 있는 우리 기업들에 영향을 미칠 것으로 보인다. 신도시 건설사업 등에 사용되는 자재 및 장비에 대한 수입대체 경향이 더욱 높아질 것으로 예상된다. 극동설계센터의 니키타 보조크 대표는 하바롭스크 건설 클러스터의 조성이 한국 건설자재 생산기업들에 좋은 진출 기회가 될 수 있다고 강조했다. 러시아 정부의 자국산 제품 사용에 대한 요구가 강해지는 상황에서 투자 진출을 통해 하바롭스크 건설 클러스터에 입주할 경우 다양한 건설 프로젝트의 참여 기회를 포착할 수 있다는 것이다. 하바롭스크 건설 클러스터 조성사업과 스푸트니크 신도시 개발사업 모두 2021년 9월 동방경제포럼에서 발표되며 시작된 만큼, 향후 구체적인 개발계획 수립과정을 모니터링할 필요가 있다.

  

 

자료: 러시아 통계청, 극동러 세관청 , 러시아 건설부, дом.рф, https://xn—d1aqf.xn—p1ai/, 극동북극개발부, https://www.youtube.com/watch?v=Qsql8252NcM, 극동러시아 상공회의소, 극동설계센터 및 블라디보스톡 무역관 자료 종합