中 청두, 부동산 대출금리 1년새 최저치 기록

- 9.30 대책 이후 부동산 대출정책 완화로 일정한 변화 보여 -

- 작년 7, 8월에 최고치 경신 이후 현재 가장 낮은 액수 나타나 -

- 전문가들, 현재 부동산 매매의 가장 적절한 시기로 판단하는 양상 보여 -

□ 청두를 포함한 주요 부동산 경기 변화 조짐

 ◯ ‘부동산 규제 완화정책’에 따라 이자율 하락세 보여

  - 금융서비스 회사인 融360사가 발표한 2014년부터 2015년 1월까지의 중국 주택금융시장 연구보고서에는 전국 35개성 약 500개 상업은행의 주택금융 융자금 데이터가 포함돼 있음.

  - 올해 1월 청두의 생애 첫 주택대출과 두 번째 주택대출의 대부금 평균 이율이 각각 6.36%와 6.86%를 나타냈으며, 이는 1년 사이에 가장 낮은 수치를 기록한 것

  - 이러한 변화 양상은 중앙은행과 은행감독회가 연합해 2014년 발표한 ‘9.30 부동산 금융서비스 발전을 위한 통지(关于进一步做好住房金融服务工作的通知)’  이후 자가 거주 수요와 밀접한 관련이 있는 부동산대출 정책을 완화시킨 것에 따른 것으로 보임.

□ 정부, 부동산시장의 정책전환으로 분위기 전환 이끌어내

 ◯ 중국, ‘9.30 부동산 금융서비스 발전을 위한 통지’의 구체적 시행방향

  - 작년 상반기 중앙정부의 부동산 시장에 대한 정책은 비교적 타이트한 편이었음. 이후 9.30 정책을 실행하면서 4분기에는 완화된 모습을 보임.

  - 기존의 중국상업은행체계 부채와 자산 간의 유동성 불균형 문제는 날이 갈수록 심해지고 있었으며, 이를 해소하기 위한 자산증권화를 운용하기로 결정한 것이 대표적인 안건

  - 주로 MBS(주택저당증권)를 시행하게 되는데, 이것는 금융기관이 주택을 담보로 만기 20년 또는 30년짜리 장기대출을 해준 주택 저당채권을 대상자산으로 해 발행한 증권으로 자산담보부증권(ABS)의 일종임. 은행, 보험회사, 할부금융사 등 금융회사는 주택을 담보로 길게는 20~30년의 자금을 대출해 준 뒤, 이 담보권을 기초로 주택저당채권(주택에 근저당이 설정된 대출채권)을 보유하게 됨.

  - 9.30정책 이후 증권을 통해 상업은행 유동성 불균형 문제를 해결함과 동시에 부동산 금융시장을 활성화하는데 상당한 기대를 모음.

□ 청두 부동산 시장에 변화가 일다

 ◯ 낮은 금리와 함께 부동산 매매의 최적기를 맞이한 청두

  - 현재 청도의 주택 평균 융자금 금리 추세를 살펴볼 때, 부동산 매매의 이자율이 가장 낮은 수치를 기록. 집을 구입하기에 매우 적절한 시기라고 판단되고 있음.

청두 주택융자금 평균금리 비교                        

자료원: 쓰촨일보

 ◯ 2015년 청두 주택융자금 평균금리, 작년과 비교해 가장 낮은 수치

  - 2014년 청두의 생애 첫 주택대출과 두 번째 주택대출의 융자금 평균 금리는 각각 7.25%와 7.86%로 높은 수치를 기록. 은행의 기준이자율을 고려하면 당시 청두의 금리는 약 11%와 20%로 볼 수 있음.

  - 전면적으로 2014년 1월 이후의 청두 주택 융자금 평균 금리를 살펴보면, 현재 1년 사이에 가장 낮은 수치를 기록해 현재는 6.36%와 6.86%를 보임. 이는 전월 대비 약 0.06%와 0.02% 하락한 수치 은행의 현재 5년 이상의 담보대출 기준금리율에 비해서는 약 3%와 12% 오름.

주택융자금 시뮬레이션             

자료원: 쓰촨일보

  - 수치상 50만 위안의 주택대출 후 상환기간을 20년으로 잡고 원리금 균등상환을 한다면, 최근 가장 높은 이율을 기록했던 2014년 3분기 생애 첫 내집마련 대출의 평균 금리는 7.25%로 20년간 합산되는 이자액은 44만8400위안이었음.

  - 현재 청두시의 평균 금리는 6.36%으로 이자 발생이 총 38만4800위안, 결과적으로 6만3600위안을 절감할 수 있음.

□ 금융권의 다양한 우대 금리, 매매량 증가에 힘쓰나

 ◯ 각 은행의 여러 우대금리 제공

  - 融360사(社)의 통계에 따르면, 중국 35개 주요 도시의 은행 582곳 중 176곳이 우대 금리를 제공하고 있음. 그중, 65곳의 우대 금리은 36.9%에 달함.

  - 1월 중순까지의 조사를 보면, 중외투자은행 15곳 가운데 1곳과 국내 투자은행 1곳이 생애 첫 주택대출에 한해 우대 금리를 제공해주고 있으며, 최대 12% 인하해주고 있음. 다른 기타 품목 우대율과는 최대 10%가 차이가 나고 있음.

  - 모든 고객이 우대를 받을 순 없고, 전제조건인 일정 예금액과 대부금의 액수의 제한이 충족될 경우에만 받을 수 있음.

  - 현재 청두 내 대다수의 은행들이 주택융자 평균 금리를 올리려는 조짐이 있지만, 현재 초기 납입금 비중을 60%에서 30%로 낮추고 주택담보대출 금리도 시중의 70% 수준을 깎는 시도를 하고 있음.

□ 시사점 및 전망

 ◯ “경기가 살아났다.” vs. “신중해야 한다.”

  - 9.30 정책 이후, 청두의 신규주택과 중고주택의 거래량이 증가하는 모습을 보임. 2014년도 4분기 청두 주요지역의 신규주택 거래량은 1835채, 거래면적은 총 17만8983㎡로 전분기 대비 각각 8.5%, 4.4% 늘어남. 중고거래량도 증가하는 모습을 보여 979채, 면적은 8만9943㎡로 각각 20.7%, 22.2% 증가.

  - 그러나 중국 전체적인 부동산 관련 지수가 대부분 둔화된 것으로 보여, 신중론이 부각되고 있음.

  - 중국 국가 통계청에 따르면, 2014년 3분기 부동산 개발투자는 총 6조8753억 위안으로 지난해 동기 대비 12.5% 증가했지만, 정책이 타이트했던 상반기에 비해 1.6%줄었으며, 고정자산 투자도 35조7787억 위안으로 16.1% 증가에 그쳐 전망치(16.3%)를 밑돌았음.

  - 신규주택가격도 주요 도시 중 샤먼을 제외한 나머지 곳에서 전달 대비 하락하는 모습을 보이고 있음.

 ◯ 중앙정부, 2015년 부동산 기업에 진정제적 발언해 관심

  - 리커창(李克强) 총리는 2015년 다보스 포럼에서 “중국 부동산 시장의 강성 수요는 장기적이며, 국내 관련 업종과 제품 공급을 자극할 것이며, 일정시간 내에 조정을 보일 것이다.”며 안정적일 것이라는 의견을 표명함.

  - 중국 주요 도시 집값이 하락세를 보임에도 주택 거래량이 급격히 증가하지 않는 이유는 주된 수요자들이 관망세를 유지하는 것으로 판단

  - 중앙정부는 작년 시장의 전체적인 변화가 빨랐고 자극이 많았다고 판단. 이에 2015년의 부동산 시장에 대한 중앙정부의 태도는 매우 안정적일 것으로 전망됨.

자료원: 쓰촨일보(四川日报), 바이두(百度), 신경보(新京报), 중국통계청(中国统计局), KOTRA 청두 무역관 자료 종합