아르헨티나 부동산산업 동향

- 달러로 부동산 구입 어려워지자 얼어붙은 부동산시장 -

- 경기불황과 페소화 평가절하로 투기성 부동산 투자가 활발해질 것으로 예상 -

 

 

 

□ 개요

 

 ○ 부에노스아이레스시 부동산시장은 2003년부터 2011년까지 성장세였음.

  - 이 시기 초반 대규모 건설뿐만이 아니라 건설업계 전반적으로 붐이 일어났고 주로 사무실 건물과 건설에 관련된 것이었음.

  - 이 시기 다양한 유형의 투자들이 해당 분야의 발전을 이끌었음. 이 중 하나를 예로 들자면 부동산 위탁관리가 있는데, 이것은 위탁자가 수탁자에게 일정량의 자본재를 양도하고 일정 기간이나 명시된 조건이 이행될 때까지 관리하도록 하는 법적 개념임.

  - 이러한 유형의 사업은 몇몇 세금이 면제됨에 따라 사업 개발이 유리해짐.

 

 ○ 그러나 후에 많은 규제가 적용되기 시작했고 경제위기로 인해 2009~2010년부터 침체기에 들어섬.

  - 또한, 부동산 건설사업은 주요 건설 소모품(철, 시멘트, 모래, 벽돌, 유리 등)뿐만 아니라 인건비 상승으로 전반적인 비용이 상승해 타격을 입었음.

  - 2009~2014년 동안 연간 평균 25~30%의 높은 인플레는 마진에 영향을 주었고 부동산과 토지 가격 상승을 야기함.

 

 ○ 2011년 말부터 시작된 달러 구입 규제 적용은 부동산업에 영향을 미침.

  - 페소 대신 달러로 지불해왔던 매입자와 판매자에게 주로 영향을 미침.

  - 부동산시장에서는 70% 차이가 나는 공식 달러환율과 비공식 환율 사이에서 실질적인 가격이 형성돼 왔고, 이 제도로 인해 외환시장 변화에 따라 부동산 시세가 변화하는 결과를 초래했음.

 

 ○ 시장은 부동산 매매 시 현금 사용을 해옴. 주로 달러로 지불하고 페소 지불은 일부분임.

  - 새로운 건물을 건축할 경우 할부와 융자가 가능하지만 높은 비율의 이자가 붙음.

  - 예를 들어, 할부금은 월 평균 5% 증가하는 실질적 인플레이션 반영 하에 계속적으로 증가하는 아르헨티나 건설비용(costo argentino de la construcción: CAC)에 따름.

 

□ 아르헨티나 부동산시장 현황

 

 ○ 2013년 부동산시장은 1998년 이래 최악의 상태로 마감했음.

  - 아르헨티나 부동산 상공회에 따르면 2013년이 최악의 상황이었고 2014년은 유지되거나 경미한 수준으로 상승해 회복세가 될 것이라 예측함.

  - 현재 투자자뿐만이 아니라 최종 사용자에 의한 억압된 수요가 존재함.

  - 달러 시세는 안정되기 시작해 심지어 몇몇 수요가 많은 지역에서는 낮게 관측되고 있음.

 

 ○ 이러한 맥락에서 최근 "레뽀르떼 인모빌리아리오(Reporte Inmobiliario)"의 조사에 의하면 바리오 노르떼, 레꼴레따, 빨레르모 헐리우드와 빠르께 라스 에라스와 같은 부에노스아이레스시의 특정 지역에서 ㎡당 달러 가격의 침체를 보였음.

  - 경제 불안정과 달러매입 규제는 부동산시장에 큰 장애물이 되고 있는데, 시 공증인협회에 따르면 지난해 아파트 매매는 2012년에 비해 23% 하락했고 달러에 값이 고정돼 있던 주택가도 하락하기 시작함.

  - 이 협회의 보고서에 따르면 2013년 3만6000개의 계약이 성사됐고 페소 거래 평균가는 31.7% 증가함.

  - 그러나 이 자료는 평가절하에 의해 나온 결론이고 기존 부동산시장 거래의 대부분은 달러로 이루어져 왔기 때문에 확실한 시세를 반영하지는 않음.

  - "레뽀르떼 인모빌리아리오" 보고서에 따르면 11월 주택가는 2012년 가장 많이 찾던 구(區)와 비교했을 때 평균 10% 이상 하락했는데, 달러가가 떨어진 것은 10년 만에 처음이었음.

  - 현재 시장 상황은 변수가 없을 뿐만 아니라 매매가가 누가 팔고 누가 사느냐에 따른 각각의 협상에 달려있기 때문에 몇몇 구의 달러가는 더 내려가게 됐음.

  

 ○ 레뽀르떼 인모빌리아리오의 조사에 의하면 가장 값이 많이 떨어진 구는 팔레르모(-17.3%), 비샤 크레스포(-12.5%), 누녜스(-10.3%)였음.

  - 사실상 거의 모든 부에노스아이레스지역의 부동산가는 하락했고 부동산 거래 순위에 나타나지 않은 몇몇 지역만이 값을 유지하거나 소폭 상승했음.

  - 전체적인 하락 평균은 6.4%에 이름.

 

 ○ 시장에서 판매자들은 달러를 사용하기 때문에 페소의 평가절하가 원인이 돼 매매가가 하락했다고 이어지기에는 논리가 부족하다는 지적이 있음

  - 달러매입 규제를 처음 시작할 때부터 오늘날까지 달러의 값은 5%에서 20%까지 떨어짐.

  - 다른 경제 분야와 마찬가지로 현재 부동산시장도 불안정한 상황이며 올해 어떻게 시장이 바뀔지 예측하기 힘듦. 특히 만약 공식 달러가 더 평가절하될 경우 상황이 복잡해질 수 있고, 만약 안정화된다면 가격이 더 떨어지길 바라고 있던 구매자들이 나타날 수도 있음.

  - 부에노스아이레스시 부동산중개사 협회에 따르면 매매가는 달러와 페소 거래 간 매매가의 차이가 나타날 수 있는데, 하나는 판매자가 제시하는 달러 시세이고 다른 하나는 실질적으로 거래를 마쳤을 때의 페소가임.

 

 ○ 2013년 거래의 36.7%는 매매가가 25만~50만 페소였고, 2012년에 비해 351% 하락한 수치임.

  - 15만 페소 이하인 가장 저렴한 부동산도 마찬가지로 24.1% 하락함.

  - 50만 페소 이상의 경우 하락하긴 했지만 아주 소폭임.

 

 ○ 2001년 경제위기 당시 급격한 평가절하로 건설에 투자를 시행했고 또한 경제를 점진적으로 개선함과 동시에 해당 분야 전체에 투자를 끌어들임. 건설업과 부동산시장 붐은 이후 지속적이고 빠른 속도로 성장

  - 그러나 2013년에는 2012년과 비교해 성사된 계약은 22.9% 하락해 1998년 이후 매매계약 수가 가장 낮은 해가 됐음.

  - 2011년 달러매입 규제가 실시되면서 2011~2013년까지 두 해 동안 부에노스아이레스시에서 부동산 매매 계약 수는 44% 감소했음.

  - 아르헨티나 기업상공회에 따르면 자국 내 부동산 거래는 가장 상황이 좋지 않았던 2013년 같은 달에 비교했을 때 1월 18.5%, 2월 15.8% 줄었음.

 

부에노스아이레스시 매매현황

(단위: 건, %)

연도	대략적인 매매계약 건수	전년 대비 변화율
2014	*4,000	-15
2013	36,000	-23
2012	47,000	-25
2011	63,000	1
2010	62,000	19
2009	51,000	-24
2005~2008	**65,000~70,000

자료원: 부에노스아이레스 시 공증인협회(Colegio Escribanos Ciudad de Buenos Aires)

*: 1월~2월

**: 평균

 

부에노스아이레스 지방 매매현황

(단위: 건, %)

연도	대략적인 매매계약 건수	전년 대비 변화율
2014	*9,400	-15
2013	106,000	-23
2012	119,000	-25
2011	136,000	+1
2010	122,000	+19
2009	106,000	-24
2005~2008	*135,000~140,000

자료원: 부에노스아이레스 지방 공증인협회(Colegio Escribanos Provincia de Buenos Aires)

*: 1월~2월

**: 평균

 

□ 아르헨티나 부동산시장 전망

 

 ○ 아르헨티나 부동산 상공회에 따르면 부동산 상황은 1월부터 전혀 나아진 것이 없고 여전히 매우 골치 아픈 마비상태에 있음.

  - 현재 주요 문제점은 거시경제가 매우 불확실하다는 점인데, 그럼에도 부동산시장에 끼치는 영향은 일부분이고 시장에 어떠한 자극도 주지 않는다는 분석임.

  - 레뽀르떼 인모빌리아리오의 한 컨설턴트에 따르면 달러매입 규제는 단기간에 현상을 바꾸지 못할 것이란 의견이 지배적임.

  - 제도 실시 초반에는 시장에 미약한 영향을 끼칠 것이라고 여겼는데 왜냐하면 전에는 주차장과 같은 부동산으로 부동산 투기를 했다면 부동산보다 달러를 이용하기 때문임.

  - 따라서 건설과 같은 부동산시장은 전반적인 경제 추세를 따라가기 때문에 경기 순응적이라고 할 수 있음.

  - 그러므로 어떤 경우에도 거시경제의 안정성이 제일 기본적이고 이에 따라 크게 좌우되기 때문에 올해 부동산 시장 역시 전반적인 경기 추세로 볼 때 어려울 것으로 예상됨.

 

 ○ 2011년 달러매입 규제 이후 이미 매매가가 낮게 적용돼 있기 때문에 가격이 더 하락할 여지가 없으므로 달러가는 더 이상 하락하지 않을 것으로 예상됨.

  - 여전히 아마 올해 2분기까지는 매매시장에서 추세가 어떻게 변화할지 지켜봐야 할 것이고, 2014년도 2013년과 다를 바 없을 것이라고 예측됨.

 

 ○ 부에노스아이레스 시 부동산 중개사 협회에 따르면 올해 큰 가격상승이나 하락 없이 현시세를 유지할 것으로 예상됨.

  - 신축 건물 부동산시장은 이미 시중의 기존 부동산보다 더 활발할 것이고 좋은 기회가 있을 것으로 보임.

  - 건설업에 대해서는 시중의 기존 주택에 대한 자금조달 선택사항이 더욱 유리해지면서 가격이 더 접근 가능한 방향으로 조정될 것이라고 예상됨.

  - 현재 페소로 할부로 구입하는 것이 가장 좋은 투자라고 할 수 있음.

 

 ○ 매매가는 달러변동에 의해 좌우될 것이고 기존 부동산의 ㎡당 값은 확실하기 때문에 2014년 안정화될 것으로 예상됨.

 

□ 부동산 투자 옵션

 

 ○ 업계의 다양한 전문가와 중개사들의 의견은 2014년은 2013년 추세와 매우 흡사할 것이며 투자 옵션 몇 가지가 현 상황의 돌풍에 더 잘 맞설 수 있을 것이라는 것임.

  - 주차장이나 건설공간 투자가 좋은 기회가 될 수 있는데, 주차장의 경우에는 아르헨티나 자동차가 늘고 이에 따라 자동차 주차공간의 필요성이 커져 이 분야에 투자하는 것이 매력을 갖게 됨.

  - 주차장을 소유한 개인은 시장에 높은 매매가로 되팔 수 있고, 주차비를 받는 경우는 5% 이상 수익을 얻을 수 있으며 이것은 아파트 임대보다 더 수익성이 좋음.

  

 ○ 건설업은 페소로 지불이 가능하기 때문에 많은 기업에 매력적인 사업이며 가격, 기간과 편리함에 있어서 판매자에게 더 우호적인 기업의 공급이 있을 것임.

 

 ○ 사무실 공간 또한 좋은 투자 옵션이 될 수 있는데, 특히 누녜스와 비센떼 로페스와 같은 성장 중인 지역의 고급 사무실과 주택이 눈에 띄고, 최근 많은 변동이 있었던 고급 부동산보다 중간급은 개발 가능성이 많을 것으로 예상됨.

 

 ○ 개발자의 관점에서 올해는 두 가지 요인으로 인해 투자자에게 적절한 시기가 될 것임.

  - 시장에서의 페소화 평가절하

  - 투기성으로 부동산을 찾는 경향이 있다는 점임. 또한, 이러한 현상은 정치나 경제 상황이 악화될수록 더 강화된다는 특징이 있음.

 

□ 시사점

 

 ○ 외국인과 현지인의 투자는 별다른 규제가 없이 같은 법에 따름.

  - 현재 아르헨티나 가격 수준은 10%~20%로 낮은 수준인데, 따라서 부동산시장에 투자하기에 좋은 시기이고 새 정부가 투자를 장려하고 있기 때문에 중기적으로 경제조건이 비교적 나음.

  - 전통적으로 부동산 분야는 비교적으로 낮은 수익성을 갖지만 매해 새로 재평가되기 때문에 매매가가 다름.

  - 이러한 방식으로 투자자는 자본을 잃지 않고 자산을 키우는데 유리하며 임대로 활용할 경우 더 많은 수익성을 기대할 수 있음.

  - 지속적으로 거래가 줄어들고 있는 현 상황에서 유리한 가격으로 투자할 수 있는 좋은 기회임.

 

 ○ 정부가 시중의 달러 흐름을 적극적으로 막고 있는 상황에서 전통적으로 달러로만 거래됐던 부동산시장이 페소로 거래를 하기 시작하자 환차익을 활용한 투기 목적의 부동산 거래가 늘 것으로 예상됨.

  - 또한, 신축 건물을 페소로 거래할 경우 달러가보다 유리하기 때문에 기존의 부동산과 신축 부동산간의 수요 균형이 어긋날 것으로 보임.

 

 ○ 과거에는 부동산을 투기 목적으로 활용했다면 최근엔 달러를 모으는 것으로 대신함.

  - 하지만 최근 비공식 환율과 공식 환율 간 격차가 줄어듦에 따라 다시 부동산 투자가 증가할 것으로 보임.

 

 

자료원: 아르헨티나 부동산 상공회(Camara Inmobiliaria Argentina), 아르헨티나 기업 상공회(Camara Argentina de la Mediana Empresa, Came), 시 공증인협회(Colegio de Escribanos de la Ciudad), 부에노스아이레스 시 부동산중개사협회(Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Cucicba), 부에노스아이레스 지방 부동산중개협회(Colegio Escribanos Provincia de Buenos Aires), Reporte Inmobiliario, KOTRA 부에노스아이레스 무역관 자료 종합