인도 주거 부동산시장 동향

- 경기침체에 따른 소비심리 위축, 유동성 악화, 이자율 상승으로 부동산 경기 불황 -

- 인도 부동산시장, 중간 가격 부동산 수요 지속돼 -

 

 

 

□ 인도 주거 부동산 경기 현황

 

 ○ 주거 부동산 부문 경기 침체

  - Knight Frank 보고서에 따르면 회계연도 2011/13 기간에 인도 상위 7개 도시의 신건축 사업 착수율과 주거 부동산 흡수율(부동산 재고량 대비 판매량 비율)은 각각 37%와 23%로 하락함. 이는 인도 부동산 건축 부문 침체를 보여줌.

  - 인도 경기침체가 장기화에 따른 소비심리 위축과 주거용, 상업용 자산 판매 하락으로 부동산 재고량이 상승했으며 이에 따라 건설업자들의 현금 유동성은 하락함. 인도 개발업자들은 부동산 판매량의 감소, 이자율 상승, 현금흐름 약화로 개발을 확장하지 못하고 있음. 또한, 인도 부동산 부문 FDI 자금 유입 또한 매우 저조해서 부동산 부문 개발 진행은 더뎌짐.

  - 인도 정부가 80:20 제도를 폐지해 부동산 매매 시장에 악영향 끼치고 있음. 80:20 제도란 부동산 구매자들이 부동산 소유 후 거래액의 80%인 주택자금 융자에 대하여 월균등 할부상환(EMI)하는 것. 부동산 소유 지정 전에는 건축업자들이 구매자를 대신해 주택자금 융자을 월균등할부상환하며 구매자들은 계약금으로 거래액의 20%만 지급함. 이 제도는 월균등할부 상환금과 임대료를 이중 부담 할 수 없는 구매자의 부동산 구매를 도울 뿐만 아니라 주택 구매 확약을 받아 사업을 진행한다는 점에서 건축업자에게도 이익이 되는 제도임. 그러나 인도중앙은행은 위험성이 큰 부동산 부문과 은행 부문의 연계를 방지하기 위해 이 제도를 폐지함.

  - 지난 3개월간 주거 부동산 부문의 수익 증가율은 지난 1년 동안의 증가율과 비교해 전반적으로 하락함. 특히, 델리의 경우 수익률이 최대 22% 감소했으며 이러한 하락 추세는 인도 부동산 부문의 침체와 부동산 재고가 쌓이고 있음을 잘 보여줌.

 

주거 부동산 부문 수익 증가율

(단위: %)

도시	3개월	1년
델리	-7~0	-5~15
구르가온	-9	17
노이다	-5	15
뭄바이	0	2~6
첸나이	0	-8~40

자료원: The Times of India

 

□ 주거 부동산 시세에 대한 상반된 반응

 

 ○ 부동산 가격 하락 예측 견해

  - 지속된 경기침체, 인플레이션율과 이자율 상승, 현금 부족난은 개발업자가 부동산 판매를 위해 부동산 가격을 낮추도록 압력을 가하고 있음. 소비심리 위축과 치솟는 가격으로 주거 부동산에 대한 수요 하락은 판매 하락으로 이어짐.

  - 단기투자 목적으로 부동산 구매했던 투자자들에 의해 시장 시세가 조정될 것으로 보임. 대다수의 단기 투자가들은 1~2년 전 부동산 구매했고 그 이후 수도권과 뭄바이 지역 부동산 가격이 20~30% 상승함. 현재 이자율 상승과 3개월간 지속된 가격 침체는 투자자들이 부동산을 매각하고 부동산시장을 빠져나가도록 부추김.

  - 투자가들은 다음 해에도 부동산 가격 부동을 예상하는 반면, 투자 시 대출한 금액에 대한 이자율 11%를 내거나 기회비용 11%를 지불해야 하는 상황에 처해있음. 따라서 부동산 매각을 서두르는 추세

 

 ○ 부동산 가격 부동 예측 견해

  - 일부 투자가들은 여전히 부동산 가치 상승을 기다리고 있어 부동산 가격 하락은 시간이 걸릴 것으로 보임.

  - 건축업자들은 아직 부동산 가격하락이 없을 것으로 전망함. 수요는 지속적으로 있기 때문에 부동산 가격이 다시 상승할 것이라는 예상

  - 미분양 부동산 가격을 하락시키면 기존 부동산 구매자들의 가격 하락 요구가 있을 수 있기 때문에 가격 조정이 쉽지 않을 것이라는 견해가 많음.

 

□ 인도 주요 도시 주거 부동산시장 현황

 

 ○ 뭄바이

  - 지난 십 년간의 급속한 경제 성장 후 부동산시장 거품이 가라앉으면서 수요 감소. 부동산 조사 컨설턴트 업체 Liases Foras의 2013년 6월 자료에 따르면, 뭄바이 중심지역에는 48개월 동안 판매되지 않은 부동산 재고가 쌓여있음. 부진한 판매 실적으로 기업들은 비용을 감축 중

  - 뭄바이 부동산 가격 하향 조정은 나타나지 않음. 지난해 평균 4%의 부동산 가격 상승이 있었으며 2008년에서 2013년 사이에 뭄바이 중간가격(mid-range) 부동산은 20~50% 가격이 오름. 또한, 고급 부동산의 자산가치는 40~85% 상승함.

  - 중간 가격대 부동산 수요는 넘치며 여전히 공급이 부족한 상황임. 이 가격대의 부동산 판매는 위치, 주택, 형태에 상관없이 안정적인 형태를 보이고 있음.

 

 ○ 델리/수도권(NCR)

  - 델리 수도권(중심지구)는 현재 건설 투입비용은 상승하는 반면, 부동산 판매가격은 하락하고 있어 구매자들의 시장이라 불림. 남쪽 델리의 경우 부동산 가격이 5~10% 하락함. 전문가들은 가격 하락 추세가 루피 회복 때까지 지속될 것으로 예상

  - 개발업자들은 부동산 가격 하락 요인으로 루피 가격 하락에 따른 투입 비용 상승과 유동성 악화를 꼽음.

  - 루피 가치의 하락은 인도 비거주자들이 인도 델리 부동산시장을 주목하게 함. 인도 비거주자들은 루피 가치 절하로 더 큰 구매력을 갖추면서 시장 조사 후 짧은 기간 내에 부동산 구매를 결정함. 루피의 시세가 현재 상태로 지속된다면 인도 비거주자 부동산 구매자들은 더 흥미를 보일 것으로 예상됨.

 

 ○ 벵갈루루

  - 벵갈루루에서는 IT붐 이후 2012년 1~6월 월평균 3774채가 매매됨. 6만 개의 주거 단위가 재고로 남아있으며, 이 중 아파트가 80%, 플랫이 10%를 차지함. 부동산 판매 실적이 저조해 현 부동산 재고를 판매하기 위해서는 16개월이 걸릴 것으로 추정됨. 지난 2분기간 부동산 가격은 변동이 없었음.

  - 판매 실적이 부진하지만 인도 내 가장 저렴한 부동산 시장 중 하나인 벵갈루루는 아파트, 빌라, 연립주택, 플랫 등 700개 이상의 주거 건설 프로젝트가 진행 중이며 18만 개의 주거단위가 개발 중임.

 

 ○ 첸나이

  - 2010년 초 2008년 경기 침체에서 회복세를 보인 첸나이 주택 부동산시장은 지난 3년간 부동산 가치가 200% 상승함.

  - 그러나 첸나이도 현재 인도 전역에 불고 있는 부동산 경기 침체 역풍을 피해가진 못함. 지난해 건설업자들은 매달 30~40채의 교외지역 부동산을 판매했지만, 현재 한자릿수의 판매 기록을 고전하지 못하는 상황

  - 루피 하락이 지속된 이후 5월부터 인도 비거주자의 부동산 구매 문의가 40% 상승했으나 판매로 이어지지 못하고 있음.

 

□ 시사점

 

 ○ 인도 주거 부동산 시장, 전반적으로 침체돼 있어

  - 지속된 인도 경기 불황에 따른 소비심리 위축, 80:20 제도 폐지, 이자율 상승, 유동성 악화는 주거 부동산 부문의 공급과 수요 부문에 침체를 가져옴.

  - 인도 주요 도시 뭄바이, 벵갈루루 등에서 부동산 재고가 쌓이고 있으며, 부동산 신 건축 사업이 눈에 띄게 감소함.

  - 전문가들 사이에서 주거 부동산 가격 추세 전망에 상반된 의견이 많지만, 현 상황이 지속된다면 부동산 가격은 하락할 것으로 예상됨.

 

 ○ 한국 기업, 주거부동산 부문 침체 속, 중간 가격대의 부동산 공급 부족 주시

  - 인도 경기불황의 여파로 고급 부동산의 판매가 급락하고 부동산의 재고가 쌓여 가는 반면, 인도 전역에서 중간 가격대 부동산 수요는 끊이지 않음.

  - 중간 가격대의 부동산의 공급은 수요를 충족시키지 못하는 상황이며 중산층의 부동산 수요는 경기에 큰 영향 받지 않음을 볼 수 있음. 이러한 인도 부동산시장의 특성은 한국 기업이 인도 부동산 부문 진출 시 중산층이 목표 소비자층이 돼야 함을 암시

 

 

자료원: The Times of India 및 KOTRA 뭄바이 무역관 보유 자료 종합