케냐 부동산 투자 활황, 투자시 알아야할 기본사항

- 모든 토지는 기본적으로 정부 소유, 외국인은 최대 99년간 임대 소유 가능 -

 

 

2012-10-31

나이로비무역관

윤구( yoonkoo@kotra.or.kr )

     

 

 

부동산 전문기관 나이트 프랭크 (Knight Frank)와 시티그룹 계열사 은행인 씨티프라이빗 은행(Citi Private Bank)이 발표한 'The Wealth Report 2012'에 따르면 2011년 전 세계 주요 71개 도시 중 케냐의 나이로비와 몸바사의 부동산 가격이 각각 25%와 20%의 상승률을 기록, 마이애미 (19.1%상승, 3위), 발리 (15%상승, 4위), 자카르타 (14.3%상승, 5위) 등을 제치고 부동산 투자 전망이 가장 유망한 도시로 나타났음. 이에따라 우리 기업의 현지 부동산 투자 관심이 증가하고 있어 부동산 투자시 알아야할 토지관련 정보를 약술함.

     

□ 토지관련 케냐 정부 기관

     

 ○ 케냐토지부 (Ministry of Lands): 1903년에 발족. 현재 (1) 토지관리과 (Land Administraion and Management), (2) 측량과 (Survey), (3) 토지계획과 (Physical Planning), (4) 토지과(Lands), (5) 관리과 (Administration) 등 5개 부서로 구성

     

 ○ 측량과 산하에 Cadastral담당관, Mapping담당관, Adjudication담당관, Geodetic & GIS 담당관, Hydrographic담당관 등 5개 세부 담당관을 운영하고 있음.

     

 ○ 지적 및 토지등록은 케냐토지부 내 지적과에서 주관함. 전국적으로 50개의 토지관리 사무소를 운영하고, 전국 8도에 각각 도청 지적관리과를 두고 도청 산하 7-8개 지역구(District)에 지적관리 담당관을 파견 운영하고 있음. 전국적으로 총 60개 지역구 중 54개 지역구에 지적관리 담당관을 파견 운영하고 있는데, 2010년부터 새로 지정된 6개 지역구에는 아직 지적관리 담당관이 없음.

     

케냐 토지부 조직도

    

(자료: 케냐 토지부)

     

 ○ 그 외에 정부산하 토지 측량 및 지적도 관련 전문 훈련기관으로 Kenya Institute of Surveyer and Mapping (KISM)을 운영. Higher Diploma 와 Diploma 자격증을 부여하며, 토지과에 정규, 비정규직으로 채용기회 부여

     

 ○ 정부조직 이외의 민간기관으로는 Instituion of Surveyers of Kenya가 있는데, 케냐 측량기사들의 권익옹호를 위한 민간 조합으로 토지법 입안 또는 개정시 대정부 자문기구 역할 수행

     

□ 지적관련 법령 및 각종 제도

     

 ○ 케냐는 독립 이후 전통적 소유권 (Customary Tenure System)과 법적 토지 소유권 (Statutory Land Tenure Systems)로 두가지 체계로 운용

     

 ○ 토지관련 법으로는 토지 소유권 등록법 (Registration of Titles Act, Cap 281), 정부토지법 (Government Lands Act, Cap 280), 토지소유법 (Land Titles Act, Cap 282), 등기토지법 (Registered Land Act, Cap 300), 토지법 (The Land Act, Cap 287), 공동소유지법 (The Trust Land Act, Cap 288), Sectional Properties Act (No.21 of 1987) 등으로 실제내용은 영국의 토지법을 기본적으로 따르고 있음.

     

 ○ 케냐 내 모든 토지는 공유지(Public Land), 공동소유지(Trust Land, 주로 케냐내 부족단위 소유지를 의미, 예: 마사이 부족지역), 사유지 등으로 구분

  - 공유지는 국가에 국가토지위원회 (National Land Commission)에서 관리하고, 공동소유지 (Trust Land)는 케냐내 전통 부족 단체가 소유권을 보유하여 커뮤니티내 거주하는 개인 또는 단체만이 토지를 이용할 수 있음. 만약 이 지역내 토지를 임대할 경우는 투자가와 지역단체와 임대계약을 체결함 (단, 철광, 석유 등 지하자원 등이 발견된 경우는 정부가 소유권을 행사함).

     

 ○ 사유지(Private Land)는 자유토지(Freehold)와 임대토지(Leasehold)로 구분하며, 기본적으로 케냐토지법은 영국법과 유사하여, 토지 소유가 불가하고 정부에서 임대하는 형식으로 소유권을 보유함.

  - 자유토지(Freehold)는 케냐 독립당시 정부가 개인에게 무상증여 형식으로 소유권을 부여한 토지로 거의 무제한 소유가 가능하나, 현재는 더 이상 자유토지를 인정하지 않고 소유자 사망시 또는 양도시 임대토지로 변경하고 있음.

  - 외국인 소유가 가능한 것은 임대토지(Leasehold)로 최대 99년까지 임대소유권이 가능하며, 99년이후 소유권 재신청, 상속 등으로 재 소유가 가능

     

□ 케냐의 토지등록 공부 종류

  

 ○ 토지대장 (Land Register) : 토지대장은 케냐 토지부 토지과(Lands)에서 관리

     

 ○ 지적도 (Cadastral Map) : 지적도는 케냐 토지부, 측량과 (Survey of Kenya)에서 관리하는데, 현재 National Topographical Data Base (NTDB) 작성을 위해 디지털화 작업중이며, 14%정도 진행된 것으로 파악됨.

 

 ○ 3D 지적도 (Topographical Map) : 3D 도면은 나이로비 수도를 비롯한 7개 도시 지역에 대해 1:2,500과 1:5,000 지적도를 보유하고 있으며, Kenya National Spatial Data Infrastructure 관리시스템에서 관리. KNSDI 웹싸이트 (http://www.knsdi.go.ke/gis_data_list/gismaps.html)에서 일부 확인 가능

     

 ○ 대지권 등록부 (Ownership of Building Site Register): 케냐 토지부 토지과에서 관리

 

 ○ 공유지 연명부 (Annual Public Land Register): 공유지 연명부는 별도로 관리하지 않고 지적도에 포함하여 관리함.

     

□ 지적측량 관련 수수료

     

 ○ 토지등록 비용부담은 행정구역 신규설정 또는 변경시만 정부에서 부담하며, 그 외의 토지 매매 또는 구매에 따른 신규등록, 등록전환, 재분할 등 제반 서비스에 대하여 해당 개인이 부담함.

     

케냐 지적측량 종류별 측량 수수료 현황

종목	단위	금액	소요기간
신규등록측량 (New Registration Survey)	플롯(Plot)*	기본U$125 + 플롯실지가격의 3%	1개월
지적도 확인신청	1건	U$12.5	1일
분할측량 (Subdivision Survey)	플롯(Plot)	U$12.5~62.6
토지등록명부변경 (Amendment of Registry Index)	플롯(Plot)	U$3.75	2주
Sketch Map작성	1건	U$0.75	1시간

   * 케냐는 필지(parcel) 대신 플롯(plot)을 사용.

    (자료: 케냐 토지부)

     

□ 시사점

     

 ○ 케냐 내 부동산 투자외에도 향후 진행될 대형 인프라 프로젝트의 토목, 건설 등의 시행시 케냐의 토지관련 정보를 잘 숙지하고 현지 기업들과 협력할 경우, 불필요한 손해를 줄일 수 있음. 케냐 토지부 포탈 사이트는  www.ardhi.go.ke (또는 http://www.lands.go.ke도 병행 중)로 정부가 인정하는 공식 Surveyer 리스트 등을 확인할 수 있음.

     

담당자 인적사항 및 연락 정보

 

기관명	직위	성명	연락처 (전화/팩스/이메일)
The Ministry of Lands	Director of Survey	Ephantus Murage	·전화: 254-20-271-8050,6822 ·팩스: 254-20-20-2721248 ·이메일: pslands@ardhi.go.ke
	Principal Photogrammetrist (Survey of Kenya)	Mr. Tatua Muturi	·전화: 254-20-251-6860 ·(휴대폰: 254-722-896890) ·팩스: 254-20-20-2721248 ·이메일: tatua.muturi@gmail.com

     

 

자료원: 케냐토지부 실무자 인터뷰, 현지일간지 관련기사 종합, 나이로비무역관 자체분석 등