카자흐스탄 토지개발 진출을 위한 Tips!

- 토지사용법, 외국인 참여제한 크게 해 -

- 농업부문은 정부 제공 임대 진출이 유리 -

 

     

    

□ 카자흐스탄 토지 및 토지사용법 개요

     

 ○ 세계적으로 토지 사용에 대한 트렌드는 아래와 같이 정리해 볼 수 있음.

  - 첫째로, 지난 30년간 세계 경제는 부동산 및 건설 등 버블 경제의 근저가 될 만한 토지사용에 집중해 있었음. 그러나 거품경제의 한계에 봉착함으로써 부동산 및 건설보다는 농업 관련한 식량기지 확보의 관심도가 높아지고 있다는 것임.

  - 두 번째로는 신흥경제국가들의 내국 경제 부양을 위한 해외 경제이민인구가 크게 증가하고 있다는 것임. 특히 중국과 인도 등 인구밀도가 높은 국가들은 자국의 경제활동으로는 경제 부양이 한계가 있다는 것은 일반적으로 알려진 사실이며 기존에 산업이민인구가 많았다면 현재는 자원 및 농업생산물 확보를 위한 토지개발이민자수가 증가하고 있다는 게 특징임.

  - 세 번째로는 상기 두 가지의 이유로 외국인 토지확보경쟁이 높아지자 농업 이민자수가 많은 국가들은 토지사용법에 외국인 활동에 제한을 두고 있다는 점임. 카자흐스탄의 경우, 이미 토지사용법으로 외국인의 농업토지 소유가 불가능하게 됐으며 장기 대여로 대체하는 상황임.

     

 ○ 카자흐스탄의 토지사용법은 2003년에 대대적으로 개정했으며 2008년 7월에 일부를 수정해 발표했음. 개정된 토지법(Land Code)의 농업토지 개발 관련 핵심사항은 아래와 같음.

  - 토지소유 관련 : 기존에 카자흐스탄 농업인에게 보상됐던 토지는 민간 농업개발기업에 인계될 수 있음.

  - 토지획득 권리 관련 : 개인 또한 민간기업의 토지 획득에 따른 토지보상금은 토지 현 시가에 기준이며 할인 및 담보 획득이 요구될 시, 정부 승인을 얻어야 함. 한편, 토지 할인 및 담보 이자율은 정부가 정하며 토지 할인 및 담보상환은 10년을 기준으로 함.

  - 토지 소유권 양도절차(Transaction) 관련 : 토지보상금이 현 시가에 준해 이뤄졌을 경우는 토지 재매매 기한에는 제한이 없으나 할인율 및 담보로 구입된 토지는 10년 내로는 대여나 매매가 절대 금지돼 있음. 단, 10년 이내 할인부분 및 담보 상환이 완료됐을 경우는 매매가 가능함.

  - 토지 대여 관련 : 정부로부터의 토지 무상대여는 5년이며 유상대여는 5년에서 49년까지 가능함. 외국인 및 외국기업은 유상대여라도 10년까지만 가능함.

  - 기타 제한사항 : 카자흐스탄 중앙정부 및 주정부, 시정부는 개인 및 기업, 외국인 개발자에 토지규모(Size)를 제한할 권리가 있음. 제한 규모는 각 지역마다 차이가 있다고 하나 실질적으로 적용 여부는 확인 불가능한 상황임.

     

□ 카자흐스탄 농업용 토지 사용 Tips

     

 ○ 카자흐스탄 농업용 토지는 세계적으로 방대하나 이용률이 매우 저조해

  - 카자흐스탄 총 영토는 2억7250만 헥타르로, 이중 82%가 농업용 토지로 사용할 수 있는 것으로 파악되는데, 이는 세계 9위 정도의  규모임. 그러나 실질적으로 사용되는 농업 영토는 소비에트 시절 대비 57%가 감소한 상황임.

  - 카자흐스탄 총 농업용 토지의 46%가 저장소 또한 휴농지역이며 37%만이 실질적인 농업이 이루어지고 있는 것으로 파악됨.

 

카자흐스탄 농업용 영지 활용 비중

자료원 : www.kn.kz

 

 ○ 농업 가능 토지에 비해 실질적인 농산물 생산지는 적으나 개발 가능성이 높다고 할 수 있어

  - 조사에 따르면, 카자흐스탄 농업용 토지 중 농산물 생산지는 31%에 불과하며, 이중 69%가 목초지인 것으로 조사됨.

  - 농업 가능 토지 대비 농산물 생산지 비중은 카자흐스탄이 현저하게 낮은 편인데, 예를 들어 영국은 61%이며 프랑스는 53%, 독일은 47.7%임. 한편, 러시아는 9.8%로 카자흐스탄보다는 월등히 낮은 편임.

  - 긍정적인 면은 2003년 대비 카자흐스탄 농산물 생산지 비중이 점차 높아지있는 것으로 파악된다는 점임. 현재 농산물 생산지는 2003년 대비 480만 헥타르가 증가했다고 함.

     

카자흐스탄 농업용 영토 구조(비중)

   

자료원 : www.kn.kz

     

 ○ GDP 기준으로 카자흐스탄 농업 의존도는 상당히 높은 편이나 농업지 개발은 절대 필요

  - 카자흐스탄 농업부문 생산성은 전체 GDP의 5.7%를 차지하는데, 이는 여느 유럽국가들보다 높은 수치이며 러시아보다 소폭 높은 수준임. 그러나 전체 영토 대비 목초지(스탭) 비율이 매우 높아 기후변화 영향이 크고 관개시스템 구축이 절대적으로 필요한 상황임.

  - 카자흐스탄의 목초지 비중은 전체 영토대비 69.2%에 이르는데, 러시아는 22%, 독일과 일본은 28%, 프랑스는 33.5%, 영국과 미국은 59% 정도임.

     

주요 국가별 농업부문 비중

	GDP 비중 (%)	1헥타르당 생산성 (미화달러)	전체 영토대비 비중(%)	1인당 농업가능 토지규모(헥타르)
카자흐스탄	5.7	423	8	1.5
러시아	5.5	340	6	0.85
독일	1.2	2,845	33.3	0.2
프랑스	2.8	3,219	33.4	0.35
영국	1.1	4,298	24.5	0.1
미국	1.6	1,127	20.3	0.63
일본	1.3	13,250	12	0.03

자료원 : www.icn.kz

     

 ○ 세계적인 곡물생산국임에도 농업지와 노동 생산성이 크게 낮아 효율성 제고가 요구되는 상황

  - 카자흐스탄 곡물 생산지의 생산성은 헥타르당 12kg으로 세계 142위임. 한편, 연간 소 한 마리 우유 생산량은 2169kg으로 미국(6673kg), 덴마크(6265kg), 스웨덴(6213kg)보다 3배가량 낮은 수준임.

  - 카자흐스탄 농업인구는 230만명으로 전체 인구의 15%가량임. 이는 러시아보다 4배가량 높은 수준이나 1인당 월평균 수입은 105달러(1만2800텡게)로 1960년대 독일 농업인 수입수준임.

 

□ 결어

     

 ○ 카자흐스탄은 세계적인 곡물 생산국가임에도 생산효율성이 크게 낮아 토지 개발 기술 및 장비 도입이 시급한 상황이나 외국인에 대한 토지 개발 참여 제한이 커 투자유치에 많은 어려움을 겪을 것으로 보임. 한편, 토지 생산 가능성을 고려해 본다면 현 세계 추세에 맞게 한국의 토지 개발 진출을 고려해 볼만하나 토지확보 및 현지 파트너 선정에 신중한 검토가 필요할 것임.

  - 최근 토지사용법 개정으로 토지 확보 절차는 좀 더 구체화된 것은 사실이나 실무적인 행정법은 현재까지 모호하다는 게 알마티KBC 의견임.

     

 ○ 카자흐스탄은 농업이 가능한 잠재 영지가 크다는 점에서, 수익 회전율이 낮은 자원개발이나 인프라 구축보다는 농업 관련 기술 및 장비 진출과 투자진출이 크게 고려해 볼만함. 다만 정부 토지임대, 등록절차, 생산 효율성, 종자확보, 장비구매 등의 문제들을 신중히 고려해야 할 것임.

 

 

정보원 : www.icn.kz, www.stat.kz, www.bta.kz, www.zakon.kz, KOTRA 알마티KBC 시장조사 및 분석