우크라이나 주택시장 언제나 살아날까

- 2011년 하반기 이후에나 기대해 볼 수 있을듯 -

- 대부분의 전문가들은 2~3년 이후에나 금융위기 이전 수준 회복 전망 -

     

     

     

□ 은행의 모기지 대출기능 상실이 주택시장 침체 부추겨

     

 ㅇ 우크라이나모기지협회(Ukrainian National Mortgage Association, UNIA)는 최근 주택대출시장에 대한 시장조사를 실시했는데 조사결과는 실망스러워 은행조차 언제 주택담보대출이 가능하게 될지 예측할 수 없는 것으로 나타남.

     

 ㅇ 모기지 이자율 큰 부담으로 작용

   - 많은 우크라이나인들에게 현재의 모기지 대출은 큰 부담이 됨.

   - 2010년 3/4분기초 176개 은행 중에서 모기지 대출을 제공하는 은행은 23개에 불과함.

   - 은행에서 제시하는 모기지 대출조건은 집값의 30~50%를 할부계약금으로 선불하고 나머지 대출금액에 대해 22~23% 이자를 지급하는 것임.

   - 우크라이나 사람들은 주택가격도 하락세를 지속하고 모기지 대출이자율도 턱없이 높아 주택문제를 은행 대출로 해결하려고 서두르지 않으며 현재 상태에서 아주 제한된 범위의 잠재구매자들만이 모기지 대출에 관심을 사지며, 게다가 많은 대출 희망자들은 은행 대출심사 자격요건을 충족하지 못한다는 것임.

     

 ㅇ 주택 모기지 시장 위축

  - 2010년 2/4분기 기존주택 판매시장에서 평균모기지대출규모는 27만5000흐리브나 (3만4800달러)에 불과했음.

  - 2010년 4월 43만 건이었던 담보대출계약건수는 7월에는 8000건이나 감소함.

     

 ㅇ 높은 모기지 비용과 높아진 심사 문턱

   - 금융기관들은 고객들의 상환능력을 평가할 때 대출신청자의 공식적인 수입을 고려하는데 적용하는 기준은 공식적인 수입이 월할부료의 2배 이상이 될 것을 요구함. 키예프에서 저렴한 아파트(5만 달러)를 사기 위해서는 공식적인 급여가 1만2000흐리브나(약 1500 달러) 이상이어야 하지만 2010년 6월 키예프시 근로자의 평균급여는 3590흐리브나 (약 450달러)에 불과함.

  - 모기지 비용이 높은 반면 이러한 비용을 감당할 수 있는 대출희망자는 극히 제한돼 있어 금융기관 조차 대규모 대출재개 시기를 예상하지 못하는 상황임. 전문가들은 대규모 대출재개는 대출조건(대출 비용), 소득 향상, 주거용 부동산 가치의 역동성 등과 같은 요인에 의존 한다는 것임.

     

□ 대규모 모기지 서비스, 빨라야 1년 후에나 가능할 듯

     

 ㅇ 전문가들은 약 17~18%의 이자율은 오로지 소수에게만 감당할 수 있는 수준이라면서 대규모 모기지가 가능하려면 이자율이 12% 이하로 떨어져야 한다고 지적함. 즉, 모기지 수요는 이자율이 10~11%를 초과하지 않을 때 발생 한다는 것임. 현지화(UAH) 모기지의 경우에는 경제적으로나 심리적으로나 수용 가능한 수준이 월 1%인 연간 12% 수준이라고 지적함.

     

 ㅇ 일부 낙관적인 전문가들은 2010년 연말까지 주요 은행들이 모기지를 제공하기 시작하고, 향후 9~12개월 이내에 모기지 이자율도 금융위기 이전 수준으로 복귀할 것으로 전망함. 하지만 환율 급등락 같은 불안요인이 발생할 경우에는 이 시기가 늦어질 것이라고 지적함.

     

 ㅇ 반면, 우크라이나 은행협회(Association of Ukrainian Banks)의 Oleksandr Sugonyako 사장은 대규모 모기지 대출이 있으려면 우선, 인플레이션이 연간 5% 이내로 억제되고, 둘째 장기대출이 가능해야 하며, 셋째 모기지 대출비용이 낮아져야 한다면서 모기지 시장에서 금융위기 이전 가장 좋았던 환경을 되찾으려면 최소 2~3년 정도 걸릴 것으로 예상함.

     

□ 키예프시 주택시장 동향

     

 ㅇ 우크라이나의 수도 키예프시의 주택가격지수는 2008년 2900포인트 가까이 오르면서 최고점을 기록했다가 금융위기 이후 계속 하락세를 보이면서 2010년 9월 13일 기준 1578포인트를 기록함.

     

 ㅇ 키예프시 아파트 가격동향

 

자료원 : 키예프시 부동산 포털 Domik

     

 ㅇ 키예프시 구별,아파트 규모별 가격동향

                                                                             (단위 : 달러/㎡)

번호	지역	월	1 bedroom	2 bedroom	3 bedroom	4 bedroom
1	Goloseevsky	7월	1936	2186	2163	2736
		8월	2318	2599	2562	3428

                     자료원 : 키예프시 부동산 포털 Domik

     

 ㅇ 한편 우크라이나 전국의 건설업 활동은 2006년 9.9%, 2007년 15.6%로 계속 증가하다가 IMF 금융위기를 맞이한 첫해인 2008년에는 15.8% 감소했고, 금융위기 영향이 본격화됐던 2009년에는 48.2%가 감소했으며 2010년 1~8월 기간에도 전년 동기대비 14% 감소한 것으로 나타남.

     

□ 시사점

     

 ㅇ 우크라이나는 2008년 금융위기가 발생하자 그 동안 거품을 주도했던 은행들이 이제는 대출을 중단하면서 거품 붕괴를 가속화시키는 역할을 했으며 금융위기 발생 2주년이 되는 지금은 일부 대출을 재개했으나 아직까지 높은 이자율로 개인들은 물론 기업들도 대출을 받기가 어려운 상황임.

     

 ㅇ 거시경제지표는 2009년 대비 개선되고 있지만 아직 기업이나 개인들은 피부로 느낄 정도는 아니기 때문에 우크라이나 사람들은 장기적인 위험이 떠안아야 하는 부동산 구입에 대해 매우 보수적인 태도를 취한 상황임.

     

 ㅇ 낙관적인 전문가들의 예상대로 모기지 금리가 1년 이내에 금융위기 이전 수준으로 떨어지고 환율이 안정되면 부동산 경기도 살아날 수 있겠지만 대부분의 전문가들이 우크라이나 경제가 금융위기 이전 수준을 회복하기 위해서는 향후 2~3년 정도 더 소요될 것으로 예상해 주택시장 회복도 2~3년 후에나 기대할 수 있을 것으로 보임.

     

     

자료원 : 우크라이나 통계위원회, Domik, Interfax, Delo, 기타 KOTRA 키예프KBC 보유자료