- 주택 가격 상승률 미국보다 앞선 전 세계 4위 -

- 주택소유비율 90% 이상이지만 가격상승은 지속, 다만 향후 금리변동 영향 가능성 -

윤상원 전무 Raiffeisen bank(타트라은행) 한국데스크

슬로바키아는 8월 현재 전체 인구의 약 40%인 200만 명이 백신접종을 완료한 상태이다. 집단 면역을 이루기 위한 세계보건기구의 권고 기준인 인구의 60% 이상 백신접종을 완료하기 위해서는100만 명 정도의 추가 백신접종이 필요한 상황이나 일별 신규확진자수가 100명 미만으로 감소하는 등 Covid-19 방역을 성공적으로 이행하고 있다. Covid-19팬데믹 상황이 안정되면서 슬로바키아 경제는 견조한 성장세를 보이고 있으며 중앙은행에 따르면 올해 4.5%, 2022년 5.9%의 경제 성장이 예상되는 상황이다.

전 세계 국가 중 주택 가격 상승 4위, 미국 앞서

Covid-19 팬데믹 상황에서 위축되었던 슬로바키아 산업의 회복세가 시작되고 있는 반면에, 슬로바키아 주택 시장은 Covid-19 팬데믹 상황과 관계없이 가격 상승세가 지속되고 있다. 참고로 슬로바키아는 제한없이 외국인도 자유롭게 부동산을 매입 및 매도할 수 있다. 글로벌 부동산 전문기관인 Knight Frank에 따르면 올해 1분기 전 세계 주요 55개국의 주택가격은 전기 대비 평균 7.3% 상승하였는데, 슬로바키아는15.5% 상승하여 전 세계 국가 중  상승률 4위를 기록하였다. 미국이 슬로바키아의 뒤를 이어 13.2% 상승하였다. 이런 상승 추세는 2분기에도 이어져 중앙은행 통계에 따르면 상반기 전체 전기대비 상승률은 18.5%에 달한다. 슬로바키아 통계청 발표자료를 통해 주요 도시의 평균 주택 시세를 살펴보면 Bratislava €2,231/㎡,  Zilina €1,254/㎡, Trencin €1,025/㎡, Banska Bystrica €923/㎡, Presov €1,050/㎡, Kosice €1,092/㎡, Trnava €1,183/㎡, Nitra €900/㎡ 이다.

슬로바키아 분기별 주택 가격상승률

(단위: %)

자료: Eurostat

주택 소유 비율 90% 이상, 마이너스 금리가 주요 원인

2020년 말 기준 슬로바키아 주택소유비율은 90.9%로 2019년 91.3%에 비해 다소 감소하였으나 전 세계 주요 국가들에 비교하여 매우 높고, 약 60%에 미치는 못하는 우리나라에 비해서도 매우 높은 상황이다. 주택소유비율이 매우 높음에도 불구하고 주택시장의 가격상승세가 지속되고 있는 주요 원인을 전문가들은 금리 등 통화정책에서 찾고 있다. 2016년 3월부터 적용된 ECB의 EUR 마이너스 기준금리는 레버리지를 이용한 부동산 투자를 촉진하는 기폭제가 되었다. 현재 슬로바키아의 GDP대비 주택담보대출 비율은 약 50%에 육박하는 수준으로 가계부채 증가세가 가파른 상황이다. EUR 예금의 경우 이자율은 전무한 상황이고 오히려 100만 EUR 이상의 금액에 대해서는 예금주가 예금에 대해 수수료를 약 0.5% 내는 Negative Rate가 적용되는 상황에서 여유 자산을 운용하는 투자처로 주거용 부동산이 부각되며 주택가격의 상승이 지속되고 있다.

슬로바키아 연도별 주택 소유 비율

(단위: %)

자료: Eurostat

그런데 슬로바키아의 전체 주거용 부동산 중 임대차로 이용되는 비율은 약 13.8%로 주택시장의 호황과는 달리 지지부진한 상황이다. 임차비용 즉 Rental Fee의 상승은 미미하다. 주택가격 대비 연이율 기준 약 2-3% 수준인 임차료는 주택가격 상승에도 불구하고 상승률이 미미하여 임대차에 따른 임대료 수익률은 하향 추세이다. 또한 임차인을 구하는 것이 쉽지 않은 상황이라 소유자가 매입 후 임차인을 구하지 못해 공실 상태인 신규 아파트 등이 많은 것이 현실이다.

우리나라와 달리 슬로바키아에서 주거용 부동산을 매입 시 납부하는 취득세 등의 세금은 존재하지 않는다. 소유권 등기에 따른 수수료 약 €495 만 부담하면 된다. 부동산을 보유하는 동안 납부하는 재산세 등도 우리나라와 비교하면 미미한 수준이다. 토지의 경우에는 공시지가의 0.25%, 건물 및 아파트와 같은 집합건물의 경우에는 €0.033/㎡의 재산세를 지방세의 형태로 납부하게 된다. 부동산 처분 시 양도차익에 대해 납부하게 될 양도소득세도 보유기간이 5년 이상인 경우 양도차익에 대한 과세는 없다. 보유기간이 5년 미만인 상황에서 매도하여 양도차익이 발생할 경우에는 양도차익을 근로소득 등 타 소득과 합산하여 개인소득세 납부 시 포함하여 납부해야 한다. 양도차익을 포함하여 연 소득이 37,981.94 EUR을 초과할 경우 연소득의 25%를 소득세로 납부하게 된다. 위 금액 이하일 경우에는 19%를 소득세로 납부하게 된다. 임대 소득도 개인소득에 합산하여 소득세 납부 시 합산 소득 금액에 따라 19% 또는 25%를 납부하게 된다.

미국 연준발 테이퍼링 및 금리인상에 따른 영향 가능성

슬로바키아의 주택 부동산 가격도 끊임없이 상승하기만 한 것은 아니다. 2016년 EUR 금리가 마이너스로 인하되기 전까지는 상승과 하락이 반복되는 등 안정적인 모습이었다. 그러나 남유럽 재정위기 및 Covid-19 팬데믹 상황을 거치면서 정부의 경기부양을 위한 확대재정정책, 유럽중앙은행의 양적완화 정책이 본격화되면서 가격상승의 시위가 당겨졌던 것이다. 최근 미국의 급격한 물가상승과 고용안정 등 경기회복세에 따른 미국 연준 발 테이퍼링과 금리인상이 본격화 된다면 유럽의 통화정책에도 일정부분 영향을 미칠 것이고, 이는 슬로바키아 부동산 시장에 부정적인 영향을 끼칠 수도 있음을 주의해야 할 것이다.

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