다시 기지개를 켜는 베트남 건설시장(4): 부동산시설 건설동향

- 2015년 상반기 베트남 부동산 시장 외국인직접투자 49.5% 증가 -

- 향후 세부 법령 공개 눈여겨보고 베트남 부동산 투자 주시해야 -

 

 

 

본 보고서는 ‘다시 기지개를 켜는 베트남 건설시장(3)’에 이어서 베트남 건설시장을 사회기반시설(철도·도로·수로 등), 산업인프라시설(공업단지·과학기술단지 등), 부동산시설(주택·오피스 등) 3개로 분류해 시장별 현황과 주요 프로젝트, 그리고 발전 전망을 중심으로 작성했음. 이 보고서는 부동산시설 동향을 담고 있음.

 

□ 부동산 시장(Residential real estate market) 현황

 

 ○ 2014년 부동산 시장은 특히 주거(Housing market) 부문에서 경기회복이 많이 이뤄졌음.

  - 많은 프로젝트가 재개됐으며 낮은 이자율 및 대출부담심리 저하로 새로 분양되는 아파트 수가 증가했음. 2014년 부동산 부문은 35개의 신규 프로젝트와 함께 외국인직접투자(FDI) 유입 자본 순위 상위 2위를 차지했음. 총 신규 투자액은 25억4000만 달러(총 FDI의 12.6%)를 기록했으며 한국, 홍콩, 일본, 싱가포르가 FDI를 이끌었음.

 

2012~2014년 부동산 시장 FDI 유입자본 및 프로젝트 수

 자료원: 베트남 해외투자국(Foreign Investment Agency)

 

베트남 내 대규모 부동산 프로젝트

 자료원: FPTS Research, Nov 2014

 

 ○ 2015년은 베트남 부동산 시장에서 호황인 해로 기억될 것임.

  - 지난 5년간 부동산 시장은 상대적으로 불황이었지만 정부는 부동산 관련 법 및 규정 변화를 추진했으며 이를 통해 부동산 시장에 활기를 불어넣고 해외 투자를 장려했음.

  - 2015년 상반기 부동산 부문 외국인직접투자가 49.5% 증가해 베트남 부동산시장의 매력을 재확인. 이는 최근의 주거법 및 부동산 사업법 개정에 따른 결과로 해석됨.

  - 또한 지난 7월 20일 기획투자부 산하 외국인투자협회(Foreign Investment Agency) 통계에 따르면, 2015년 2/4분기 동안 부동산 시장은 신규 프로젝트 15개, 보충 프로젝트 7개, 총 16억9000만 달러(FDI 19.3%)에 달하는 투자액를 기록하며 FDI 유입 자본 순위 2위에 랭크됨. 그 중 호찌민 시는 4개의 부동산 FDI 프로젝트 투자 라이선스를 허가했고, 총 등록금액은 131만 달러 수준임.

  - 한국, 일본, 싱가포르의 빅딜 계약 증가와 함께 베트남의 부동산 FDI 자본 유입은 2013년 이후 지속적으로 증가하고 있는 추세임.

     

연도별 부동산 부문 FDI 등록금액과 산업별 FDI 비중

자료원: 베트남 통계청 및 기획투자부

     

 ○ 베트남 부동산 시장은 개정된 부동산 법 덕분에 외국인의 거주지 소유 허용과 한정된 주택기금을 가진 젊은 세대를 위한 정책 등의 이점을 가지고 있음. 특히 부동산 매매 통계에 따르면 올해 7월 이후부터 외국인 고객이 상당히 증가한 것을 알 수 있음.

  - CBRE(Commercial Real Estate Services Company)에 따르면, 대부분의 외국인 고객은 개정된 부동산 법에 관심을 보이며 자신들의 위상을 내보일 수 있는 시내 중심의 고급적이면서 고품질의 거주지를 선호함.

 

 ○ 아래 자료에서는 부동산 시장을 주거 부문, 오피스 부문으로 구분해 부문별 현황과 전망, 그리고 주요 프로젝트를 중심으로 베트남 부동산 시장 성장가능성을 점검함.

     

□ 주거 부문(Housing market)

     

 ○ 현황

  - 2014년 이후 부동산 주거 부문 내 유동성이 상당히 증가하고 있음. CBRE에 따르면, 2014년 이후 하노이 내 주거 부문 시장은 약 1만 건의 성공적인 거래가 발생, 이는 전년 대비 60% 상승한 수치임. 호찌민 역시 약 1만8000건의 성공적인 거래가 발생했으며 이는 전년동기대비 2.6배 상승한 것임.

  - 2015년 들어서도 외국인 바이어들의 하노이와 호찌민의 주거부문 시장에 대한 긍정적인 재평가가 넘치고 있는데, 그 이유는 낮은 재고, 강한 수요 그리고 베트남의 국가경제 상승 및 부동산 가치 상승에 기인함. 이러한 요인들이 최근 외국인들의 거주지 소유를 허용한 개정 부동산법과 함께 복합적으로 작용해 베트남 부동산 시장을 상승 국면으로 이끌었음.

 

주요 프로젝트

No	프로젝트 소유자	프로젝트	진척 현황
1	Vingroup	Royal City(Hanoi)	대부분 완료돼 빈콤로열 메가몰 및 아파트가 운영·거래됨.
		Times City(Hanoi)	- 건설 완료 및 1단계 내 12block 완료  - 2단계 진행 중: Vinhomes Times City - Park Hill
		Ecological Urban Township(Hanoi)	하노이 인민위원회 프로젝트 승인 완료 및 Vinh그룹 세부  마스터 플랜 계획 중
		Vinhomes Central Park(Hochiminh)	- 빌딩 Central 1, 2 및 The Park 1 건설 중  - 빈맥국제병원 및 빈스쿨 2015년 말 완공 예정
		Vinpear Phu Quoc Project(Phu Quoc)	휴양빌라 및 500실 규모의 5성급 호텔, 소매 상업 서비스 및  기타 지원시설 건설 중(2017년 3분기 완공 예정)
2	Thao Dien Corp	Masteri Thao Dien Project(Hochiminh)	- 2016년 1분기 첫 입주 예정  - 일본, 한국, 싱가포르, 영국 등에서 관심을 보임.  - 호찌민 서부지역 내 가장 큰 쇼핑몰인 빈콤메가몰(Thao  Dien)이 An Phu 지하철 역과 연결돼 운영될 예정

자료원: 현지 언론 자료 종합

 

  - 고급 주택 외에도 정부는 공공주택개발 전략을 위한 많은 노력을 하고 있음. 베트남 건설부는 시민의 수요를 만족시키기 위한 공공주택 프로젝트 건설 확대를 촉구함. 몇몇 지역 내 해당 프로젝트를 위해 ODA 및 양허성 차관(concessional loan)을 이용한 파일럿(pilot) 계획 시행 승인을 요청함. 건설부는 이 계획의 목표가 도시 내 저소득 계층 국민을 위한 주택 공급 상승이라고 밝혔음.

  - 현재 157개 공공주택 프로젝트(총 6만8500세대) 개발이 진행 중이며, 이 중 58개 공공주택 프로젝트(3만3000세대)는 저소득 가구를 위해 99개 공공주택 프로젝트(3만5500세대)는 노동자(worker)를 위해 제공될 예정임.

 

 ○ 전망

  - 부동산 투자 전문업체 사빌스(Savills)는 2015~2017년 동안 하노이에선 7만700세대의 아파트 공급이 증가할 것이며(91개 프로젝트), 호찌민에선 6만5600세대(102개 프로젝트)의 공급이 증가할 것으로 예상함.

  - 베트남 부동산협회의 최근 설문조사에 의하면, 3만 여 명의 외국인 대표와 직원들이 베트남에서 장기간 거주하고 있고, 해외에 거주하는 베트남인은 약 420만 명임. 이들은 베트남 부동산 시장 내 잠재적 수요자로서 향후 부동산 시장에 긍정적 요소로 작용할 것임.

  - 2015년 상반기 베트남 경제성장률은 6.28%를 기록하는 등 경제성장으로 인한 중산층 확대가 더 많은 주택 수요 증가를 가져올 것으로 전망. 지난 3년간 불황 이후 부동산 시장은 매우 빠르게 회복하고 있으며, 정부의 외국인 부동산 소유 제한 완화정책은 성공이라고 평가받음.

  - 외국인직접투자 부문 역시 2015년 말까지 계속해서 증가할 것이라고 예상됨. 이는 2014년 개정된 주택 및 부동산 매매법 덕분이며, 개정된 법은 외국인 및 해외거주 베트남인들의 베트남 내 주택 소유를 50년 동안 허가하는 내용을 포함함.

 

□ 오피스 부문(Office space market)

 

 ○ 오피스 공간은 3개 등급으로 분류할 수 있음.

  ① A등급: 프리미엄 오피스 공간으로서 고품질의 표준마감, 뛰어난 외관 및 내부 디자인을 가지고 있음. 호찌민의 Sunwah 타워, 다이아몬드 플라자, 림 타워, 비텍스코, 금호타워 그리고 하노이의 CornerStone, PVI 타워 등이 있음.

  ② B등급: 평균 수준의 건물마감과 적절한 시스템 수준을 가지고 있으며, 호찌민의 컨티넨탈 타워, Sunny 타워, Centec 타워 등이 있음.

  ③ C등급: 평균 이하의 기능성 공간을 위한 임차인들을 위한 오피스로서, 호찌민의 Central Park Office 빌딩, Kim Do 빌딩 등이 있음.

 

 ○ 현황

  - 2015년 7월, 개정 주택법 및 부동산 사업법 발효에 따라 오피스 임대 시장은 활기를 띠고 있음. 외국인 투자자는 소유한 부동산을 제3자에게 재임대할 수 있게 됐으며, 개인 용도를 위한 빌딩 소유 역시 가능해짐. CBRE Vietnam에 의하면 해외투자 개발자들의 시장 참여 허가는 베트남 비즈니스 활동 확대로 이어져 중요한 진보로 평가받고 있음.

  - (하노이) 2015년 7월 Savills Vietnam이 발표한 보고서에 따르면, 2015년 하반기 하노이에서는 147만㎡ 면적에 해당하는 129개 프로젝트가 진행될 예정임. 이 중 35개 신규 프로젝트는 2017년 말까지 완료돼 54만4000㎡가 추가 공급될 전망임.

  - 임대시장의 경우 공급량이 많아 하향세이며, 특히 A등급 평균 임대율의 경우 3.2% 하락한 29달러(1㎡/월) 수준. B등급 평균 임대율은 0.1% 하락한 18달러(1㎡/월) 수준임. A등급의 임대율 감소율은 2012년 3분기 이후 최대치이며, B등급의 임대율 감소율은 2014년 이후 최소치임.

  - 지난 1분기 동안 하노이는 주로 B등급 오피스 빌딩의 수요가 많았으며, 평균 공실률은 3.9% 감소한 16.5%를 기록했음. 1분기 대비 A등급과 B등급의 공실률은 각각 3.5%, 4.1% 감소했고, 도심지역을 제외한 거의 모든 지역의 공실률이 감소했음. 이 때문에 몇몇 도심 내 오피스 빌딩들은 공실률을 올리기 위해 임대료를 더 낮추었음.

  - 또한 2015년 상반기에는 전년동기대비 1000㎡ 이상의 오피스를 원하는 임차인들이 8%에서 15%로 증가했음. 넓은 공간을 임차함으로써 입주율은 더욱 높아짐.

 

 연도별 하노이시 평균 임대료

  자료원: CBRE Vietnam

 

  - (호찌민) CBRE Vietnam에 따르면, 2015년 2분기 오피스빌딩 부문은 3개 신축 빌딩 완공과 개정 부동산 법의 도입으로 더욱 활성화됐음. Vietcombank Tower(A등급)와 Lim Tower 2(B등급) 두 신축 빌딩들은 2015년 1분기 동안 공식 오픈 전 활발한 임대 프로모션 활동을 전개함으로써 높은 임대율을 기록하며 시장에 진입했음. 현재 Vietcombank Tower 거래는 일시적으로 중단됐으며, Lim Tower 2는 상당 부분 임대됐음. Ben Thanh Tower(C등급)도 활발히 거래 중에 있음.

  - A등급 오피스의 공실률이 증가한 반면, B등급 오피스의 공실률은 감소했음. 2014년과 비교해 B등급 공실률은 4.7% 감소했음.

  - 임대율 측면에서는 1분기 대비 A등급과 B등급 임대율 모두 안정세를 유지했으며, 각각 0.1%, 0.5% 증가했음. 특히 B등급 대부분의 빌딩들이 임대율을 유지했음.

  - 임차인들은 지리적 위치를 가장 중시하는 걸로 나타났으며, 공급량이 부족한 1000~2000㎡ 오피스에 대한 수요가 여전히 많은 걸로 조사됨. 도심 내에서는 Vietcombank Tower와 지리적 위치가 비교적 좋지 않은 일부 오피스 빌딩들만 해당 수요를 충족할 수 있음.

     

 연도별 호찌민 시 평균 임대료와 공실률

자료원: CBRE Vietnam

 

 ○ 주요 프로젝트

  ① Mapletree(베트남에 진출한 싱가포르 부동산 투자그룹) 최근 호찌민시에 위치한 The Centre Point와 하노이에 위치한 Pacific Place를 매입했으며, 현재 호찌민시 내 A등급의 오피스 빌딩을 개발 중임.

  ② Japan’s Daibiru는 최근 첫 번째 베트남 사업을 발표했음. 하노이에 위치한 6000만 달러 이상의 가치를 지닌 A등급 빌딩 Corner Stone를 인수했음.

  ③ UK-based Gaw Capital Partners는 최근 하노이 Indochina Plaza를 포함해 Indochina Land의 4개 프로젝트를 매입했음.

 

 ○ 전망

  - CBRE Vietnam에 따르면, 예산에 맞춰 사무실을 이전하기 보다는 확장 및 신규 사무실 임대를 위한 비즈니스가 증가했음. 심지어 완공되지 않은 오피스빌딩의 장기 임대 및 오피스 매매 트렌드가 더욱 확대될 것으로 예상됨. 이러한 트렌드는 투자자들이 자산 다각화를 위한 또 다른 투자채널로 여겨지고 있음.

  - 따라서 오피스 빌딩에 대한 수요는 2016년에도 증가할 것임. Savills는 향후 3년간 하노이와 호찌민시의 오피스 공급면적은 각각 37만5000㎡(27개 프로젝트), 50만㎡(29개 프로젝트) 증가할 것으로 예측했음.

 

□ 시사점

 

 ○ 대부분의 베트남 신규 법령이 그러하듯이 개정된 부동산 법 역시 아직은 세부 법령이 발표되지 않아 부동산 구매를 주저하는 외국인들 역시 대다수 존재함.

  - 예를 들어 외국인의 경우 비자문제(관광비자로도 구매 가능 여부 등), 대금 지불 지연에 따른 불이익 등에 관한 연관 시행령이 명확히 나오지 않았음.

 

 ○ 그럼에도 외국인 개인 및 기업 차원의 대대적인 부동산 투자가 일어나며, 베트남 부동산 업자들 역시 다양한 인센티브를 제공하며 외국인 투자자와 거래를 늘리기 위한 노력을 펼치고 있음.

 

 ○ 베트남 부동산 시장은 개정 부동산 법 발효 외에도, 베트남 정부의 도로 인프라 및 기반시설 확충을 위한 투자 확대, GDP 등 주요 경제지표 회복 및 상승 등의 긍정적 요인들이 있기 때문에 이와 상호작용해 당분간 부동산 시장 상승을 이끌 것으로 전망됨. 따라서 한국 기업들은 베트남 부동산 시장 투자에 주시할 필요가 있음.

 

 

자료원: 베트남 통계청, 기획투자부, 해외투자국, CBRE Vietnam, 현지 언론 자료 및 KOTRA 호찌민 무역관 자료 종합