2015년 1분기 필리핀 부동산 시장 동향

- 메트로 마닐라 3대 중심지 Makati CBD, Fort Bonifacio, Ortigas 지역 현황 -

 

 

 

□ 부동산 현황

 

 ○ 국제 부동산 전문업체 Colliers International의 필리핀 올해 1분기 부동산 시장 보고서는 다음과 같이 필리핀 부동산 시장의 동향을 분석함.

 

 ○ 주요 중심업무지구(CBD)의 땅값은 1분기 동안 Makati CBD(+0.9%), Fort Bonifacio(+1.1%), Ortigas(+1.9%)로 꾸준히 상승했음.

 

 ○ 1분기에 사무실 건물 3채(총 면적 3만9500㎡)가 완공됐고 추가 건설(총면적 57만6000㎡, 43%는 Fort Bonifacio 건설)할 계획임. 공실률은 2.18%로 안정적이며 임대료는 지속해서 상승했음.

 

 ○ 주거용 콘도 4채(1649호)가 완공됐고 연말까지 8253호가 추가 공급될 예정이며 공급보다 수요가 높아서 임대·전매 비용은 상승할 전망임.

    

 ○ 쇼핑몰 총 면적은 전 분기보다 18만2000㎡ 증가한 590만 ㎡로 소형몰이 주로 증가했음. 임대료는 Makati(+1.3%), Ortigas(+3.2%)로 상승했음.

 

□ 토지

 

 ○ 주요 중심업무지구의 땅값은 꾸준히 상승했음.

  - Makati CBD 평균 땅값은 전 분기보다 0.9% 소폭 상승한 44만3750페소(9800달러)/㎡를 기록함.

  - Fort Bonifacio는 1.1% 상승한 27만3000~50만 페소(6028~1만1041달러)/㎡, Ortigas는 1.9% 상승한 16만1500페소(3567달러)/㎡를 기록함.       

  - 주요 중심업무지구 땅값은 사용할 수 있는 토지가 부족한 반면 주요 지역의 토지자산 수요는 증가해 2016년 6~8%의 상승률을 유지할 것으로 전망함.

 

Makati CBD, Fort Bonifacio, Ortigas 땅값 동향

            [단위: 페소(달러), %]

지역	2014년 4Q	2015년 1Q	변동률 (전 분기 대비)	2016년 1Q	변동률 (전 분기 대비)
Makati CBD	32만(7,066) ~56만(12,366)	32만7500(7,232) ~56만(12,366)	0.85	34만7595(7,676)~ 60만4795(13,356)	7.31
OrtigasCenter	12만2000(2,694) ~19만5000(4,306)	12만5000(2,760) ~19만8000(4,372)	1.89	13만3915(2,957)~ 21만5270(4,754)	8.11
Fort Bonifaci	26만5000(5,852) ~50만(11,041)	27만3000(6,029) ~50만(11,041)	1.05	28만8755(6,377)~ 54만2010(11,969)	7.47

주: 1달러=45.28페소(2015년 6월 기준)

자료원: Colliers International Philippines Research

 

 ○ 주거지 분양판매권은 전년 동기보다 감소했음.

  - 필리핀 부동산 프로젝트를 시행하기 위해서는 정부기관인 주택토지사용규제위원회(HLURB, House and Land Use Regulatory Board)에서 분양판매권(License to Sell) 허가를 받아야 함.

  - HLURB 자료에 따르면, 올해 1분기 분양판매권 허가건수는 총 4만8411건으로 전년 동기보다 48% 감소했음.

  - 이는 전년 동기의 절반 수준으로 공공주택(-44%), 저소득 주택(-14%), 중산층 주택(-40%), 고급 주택(-45%) 등 주로 주택 허가건수가 감소했음.

  - 반면, 주상복합콘도(189% 증가), 산업 지구(6% 상승), 상업 지구(271% 상승), 농지 등 비거주 영역 허가 건수는 증가했음.

 

필리핀 분양판매권 동향

                        (단위: 건, %)

구분	2014년 1Q	2015년 1Q	변동률
공공주택	9,820	5,535	-44
저소득층 주택	11,189	9,573	-14
중산층 주택	5,826	3,504	-40
고급주택	19,738	10,820	-45
추모공원	39,026	11,097	-72
주상복합콘도	336	972	189
농지	-	40	-
산업지구	18	19	6
상업지구	17	63	271
합계	93,562	48,411	-48

자료원: Colliers International Philippines Research

 

□ 사무실

 

 ○ 공급

  - 메트로 마닐라 지역에 총면적 3만9500㎡ 사무실 건물 3채가 완공됐으며 완공 건물은 다음과 같음.

  ① Wilcon IT Hub(총 면적 2만4100㎡, Makati)

  ② McKinley Exchange Corporate Centre(총 면적 9000㎡, Makati)

  ③ 45 San Miguel(총 면적 6400㎡, Oltigas)

  - 올해 말까지 총 면적 57만6000㎡ 규모의 사무실 건물들이 건설될 계획이며, 총면적의 63%가 Fort Bonifacio와 Makati에 건설될 예정임.

 

 ○ Fort Bonifacio는 Makati에 이어 두 번째 중심업무지구로 성장하고 있음.

  - JP Morgan과 Deutsche Bank 같은 금융 기업뿐 아니라 대형 비내구성 소비재 회사인 Procter & Gamble과 Unilever도 이 지역에 사무실 확장을 계획하고 있음.

  - 이 지역의 사무실 수요가 계속 증가함에 따라 부동산 개발업체의 프로젝트도 늘고 있으며 총면적은 매년 25만㎡씩 확장돼 2018년 197만㎡에 다다를 것으로 예상함.

  - 정부 관계자와 개발업체는 BPO 산업의 성장이 사무실 수요를 주도할 것으로 예상하며 BPO 산업에 적합한 건물을 건설해 관련 기업을 유치할 계획을 추진하고 있음.

    

 ○ Makati CBD 사무실 공실률은 완만하게 하락하고 있음.

  - Makati CBD의 평균 사무실 공실률은 2.18%로 전 분기보다 프리미엄급 사무실 공실률 0.44%로 0.05% 소폭 하락, A등급 사무실 공실률 7.6%로 0.01% 하락했음.

  - 반면, B등급 사무실은 일부 오래된 사무실에서 공실이 발생해 공실률 0.83%로 0.08% 증가했음.

  - 2016년 사무실 공실률은 2%대를 유지할 것으로 전망함.

  

Makati CBD 사무실 등급별 공실률 동향

            (단위: %)

구분	2014년 4Q	2015년 1Q	2016년 1Q(예상)
프리미엄급	0.49	0.44	0.18
A등급	7.70	7.59	4.69
B등급 및 기타	0.75	0.83	0.59
평균	2.15	2.18	1.41

 자료원: Colliers International Philippines Research

 

 ○ 사무실 임대료는 완만하게 상승하고 있음.

  - 전 분기보다 프리미엄급 사무실 임대료는 2.2% 상승해 평균 매월 1175페소(26달러)/㎡, A등급 사무실 임대료는 3.2% 상승해 평균 매월 878페소(19달러)/㎡ 기록함.

  - 반면, B등급 사무실 임대료는 다른 등급보다 소폭 상승한 1.9%로 평균 매월 673페소(15달러)/㎡

  - Makati CBD 사무실 임대료는 2016년에 6.5~7.6% 상승률을 유지할 것으로 전망함.

 

Makati CBD 사무실 등급별 월 임대료 동향

                                                                                                            [단위: 페소(달러)/㎡, %]

구분	2014년 4Q	2015년 1Q	변동률 (전 분기 대비)	2016년 1Q	변동률 (전 분기 대비)
프리미엄급	1,000(22)~ 1,300(29)	1,020(23)~ 1,330(29)	2.17	1,085(24)~ 1,425(31)	6.67
A등급	695(15)~ 1,005(22)	705(16)~ 1,050(23)	3.24	745(16)~ 1,125(25)	6.53
B등급	550(12)~ 770(17)	560(12)~ 785(17)	1.89	595(13)~ 850(19)	7.64

주: 1달러=45.28페소(2015년 6월 기준)

            자료원: Colliers International Philippines Research

 

 ○ 사무실 자본 가치는 지속해서 상승했음.

  - Makati CBD 사무실 자본 가치 상승률은 임대료 상승률보다 높으며 이는 작년 3분기 평균 땅값이 상승했기 때문임.

  - 전 분기보다 프리미엄급 사무실은 평균 15만8000페소(3489달러)/㎡로 2.4% 상승, A등급 사무실은 10만2000페소(2252달러)/㎡로 4.1% 상승해 가장 빠른 상승세를 보였는데 이는 일부 사무실의 높은 분양가 때문임. B등급 사무실은 평균 7만3500페소(1623달러)/㎡로 3.2% 상승했음.

  - 2016년 자본 가치 상승률은 임대료 상승률보다 높은 7.5~8.6%로 전망함.

 

Makati CBD 사무실 등급별 자본가치 동향

                                                                                                            [단위: 페소(달러)/㎡, %]

구분	2014년 4Q	2015년 1Q	변동률 (전 분기 대비)	2016년 1Q	변동률 (전 분기 대비)
프리미엄급	146,500(3,235)~ 162,000(3,577)	148,000(3,268)~ 168,000(3,709)	2.43	157,470(3,477)~ 182,475(4,029)	7.58
A등급	83,000(1,833)~ 113,000(2,495)	86,000(1,899)~ 118,000(2,606)	4.08	91,275(2,016)~ 127,975(2,826)	7.48
B등급	59,000(1,303)~ 83,500(1,844)	62,000(1,369)~ 85,000(1,877)	3.16	66,880(1,477)~ 92,810(2,050)	8.63

주: 1달러=45.28페소(2015년 6월 기준)

자료원: Colliers International Philippines Research

 

□ 주택

 

 ○ 공급

  - 메트로 마닐라 CBD 지역에 콘도 4채가 완공돼 1649호가 공급될 예정이며 완공 콘도는 다음과 같음.

  ① Fort Bonifacio: Icon Plaza(308호), The Venice Luxury Residences . Bellini Tower(332호)

  ② Makati: Park Terraces Tower 1(370호)

  ③ Ortigas: One Shangri-La Place South Tower(639호)

  - 올해 말까지 총 8253호, 향후 3년 동안 총 3만935유닛이 공급될 예정이며 18~90㎡ 규모의 스튜디오와 원 베드룸 타입이 공급량의 대부분울 차지하고 100~500㎡ 규모의 3~5 베드룸 타입은 공급량의 7%를 차지할 예정임.

 

 ○ Makati CBD 주택 공실률은 지속해서 하락하고 있음.

  - Makati CBD 주택 공실률은 높은 분양률로 소폭 하락했으며 비즈니스 업무지구의 주택 공실률은 구매자가 선호하는 A등급 건물의 높은 분양률로 0.16% 하락한 7.9%를 기록함.

  - 2016년 추가 공급으로 11%까지 상승할 것으로 전망함.

 

 ○ 신규 주택 공급 부족으로 임대료는 더욱 상승했음.

  - 높은 수요에 비해 신규 공급량이 낮아 임대료는 전 분기보다 상승했음.   

  - Makati CBD의 평균 월 임대료는 848페소(19달러)/㎡로 1.3%, Fort Bonifacio는 1.5%, Rockwell은 1.7% 상승했음.

  - 2016년 주택 임대료는 4.7~5.1% 상승할 것으로 전망함.

 

 ○ 주택 자본 가치 상승률은 임대료 상승률보다 높았음.

  - 전 분기보다 Makati CBD 주택 자본 가치는 소폭 상승한 1.3%로 10만~18만9000페소(2208~4174달러)/㎡, Rockwell은 3.7%로 빠른 상승세를 이어갔으며 11만9000~18만9000 페소/㎡, Fort Bonifacio는 3.5% 상승했음.

  - 2016년 주택 자본 가치는 5.8~6.3% 상승할 것으로 전망함.

 

□ 쇼핑몰

 

 ○ 공급

  - 메트로 마닐라 지역 쇼핑몰은 총 590만 ㎡로 8건의 개발 프로젝트가 완료되면서 6개월 동안 18만2000㎡ 증가했음. 주목할 만한 프로젝트는 Ortigas and Company의 Estancia(3만5000㎡), Robinsons Land의 Robinsons Las Pinas(2만5700㎡)가 있음.

  - 신규 공급은 대부분 주거지 인근 지역과 업무 지구에 집중돼 있으며 올해 말까지 17만9000㎡의 공간이 추가로 공급될 예정임.

  - 향후 4년 동안 5건의 대형몰 건설 프로젝트가 수행될 예정이며 나머지 프로젝트는 기존 공간을 확장하는 프로젝트임. (Filinvest의 Festival Supermall 5만7000㎡ 확장, SM Prime Holdings의 SM Mall of Asia 20만 ㎡ 확장)

  - 신규 프로젝트 2건은 모두 Ayala Land에 의해 수행 될 계획임. Makati의 Circuit Mall(5만8000㎡), Arca South Taguig Phase 1(7만3000㎡)

  - 2016년부터 2018년까지 매년 21만 ㎡의 쇼핑몰 공간이 공급될 예정임.

 

 ○ 소형 쇼핑몰 개발이 두드러져

  - 급성장하는 주택과 사무실 부동산 시장 때문에 도시 내 대규모 토지를 찾기 어려워지면서 대형에서 소형몰 개발로 전환되고 있음.

  - 이는 갈수록 악화하는 메트로 마닐라 교통 사정으로 소비자는 오랜 시간이 걸리는 대형몰보다 가까운 소형몰을 선호하고 소매상은 주거지역과 가까운 소형몰 입점으로 서비스가 필요한 주거지역을 공략할 수 있기 때문임.

 

 ○ 지속해서 쇼핑몰 공급이 상승함에도 불구하고 공실률은 하락했음.

  - 대형몰의 공실률은 1.53%로 6개월 동안 하락했으며 향후 음식, 패션, 기술 분야의 신규 매장 입점이 예약돼 있어 전체 공실률은 올해 말 2%로 회복할 전망임.

 

 ○ 소매점 임대료는 높은 상승률을 기록했음.

  - 작년 같은 기간보다 Ayala Centre 임대료는 1.6% 상승해 1425페소(31달러)/㎡, Ortigas Centre는 전 분기 대비 3.2% 상승으로 최근 들어 가장 빠른 성장세를 보이며 평균 1275페소/㎡를 기록함.

  - 2016년 쇼핑몰 임대료는 5~7.5% 상승 전망

 

□ 시사점

 

 ○ 필리핀의 부동산 수요는 꾸준히 증가하고 있으며 이를 충족하기 위해 대형 개발업체들이 신축 프로젝트로 공급량을 늘리고 있는 상황이며 Fort Bonifacio에 대기업들이 사무실 입주를 계획함에 따라 Makati의 후발주자로 자리를 굳히고 있음.

 

 ○ 사무실과 주택 부동산 시장의 확대로 대형 토지의 획득이 어려워지면서 쇼핑몰의 공급 형태가 대형몰에서 소비자와 근접한 소형몰로 바뀌고 있음.

 

 ○ 필리핀의 지속적인 경제 성장에 따라 부동산 수요는 꾸준한 상승세를 보일 것이며 진출을 원하는 한국 기업은 부동산 현황 및 현지 법령·규제에 대해 면밀히 조사하고 투자할 필요가 있음.

 

 

자료원: Coliiers International Research, KOTRA 마닐라 무역관 자료 종합