법률칼럼 3- 필리핀의 부동산 이전 절차 및 주의사항

제이 박(미국 공인회계사)

필리핀  법률 및 투자 컨설팅 전문 PHILBRIDGE

필리핀의 부동산 이전절차 및 비용에 대해 말씀드리도록 하겠습니다. 부동산 소유권을 개발업자 혹은 오너에서 바이어 등으로 넘기는 이전 절차나 비용은 실로 다양합니다. 이에 각종 세금 및 이전비용이 붙게 됩니다. 하지만 일반적으로 대부분의 계약에 있어서는 이전비용이 총매매대금에 포함되는 경우도 있습니다. 만약 매도인이 매수인에게 이러한 등기 이전절차 및 비용을 떠넘기는 경우에는 매수인이 할 일이 많게 되므로 그 절차와 과정을 소개하기로 하겠습니다.

우선 매도인과 매수인 간에 매매계약서를 체결할 것이다. 이를 우리는 Deed of Absolute Sale이라 부르며 그 계약내용과 조항이 실로 중요한 요소로 채워지는 법적 행위입니다. 독자 여러분도 항상 계약서를 앞에 놓고서는 대충 읽어보고 금액만 확인하는 습관을 없애도록 해야 합니다. 최소한 수시간 혹은 수일을 두고서 각 조항의 유, 불리 및 향후에 발생할 수 있는 법적 분쟁의 모든 근거를 파악함은 물론, 개인에게 불리한 독소 조항이 발견되면 이를 상대방에게 고지해 상의, 조정함이 증요하다고 할 수 있습니다.

혹은 본인이 계약서에 대한 유권해석이 불가능하거나 언어실력이 부족한 경우 그저 저도 아닌 경우에는 항상 변호사나 회계사 등 전문가의 도움을 받아서 계약하는 습성을 가지도록 해야 만사불여튼튼이라 할 수 있습니다. 필리핀에서는 단순히 상대방을 신뢰한다는 이유만으로 자세히 검토하지도 않고 계약서에 서명을 했다가 추후 문제가 발생해 울면서 법률회사의 문을 두드려 억울함을 호소하는 사례가 빈번하게 발생합니다.

□ 부동산 이전 절차

 1. 매매계약서를 체결한 후에는 공증절차를 밟아야 합니다.

 2. 시청 (City or Municipal) 의 납세발행처(Assessor’s Office) 에 들러서 나대지의 경우는 현재 건축물이 없다는 증명서 (Affidavit of no improvement) 를 발급 받으십시오.

 - 이 때 제출되는 서류는 Tax Declaration (납세 증명서), 매매계약서 사본, Residence Certificate (주거 증명서) 등이 필요합니다.

 3.  Land Tax Division (토지세분과) 를 가서 토지세영수증과 납세 증명서를 제출 해 지급명령서 (Order of Payment) 를 발급 받습니다.

 4. 다시 재산평가국에 들러서 매매계약서 2매와 납세증명서를 가지고 이전세(Payment of Transfer Tax)를 지급합니다.

 5. 다음 절차는 BIR 에 들러 인지세와 확장원천 징수세 (EWT) 를 지급하게 되는데 약 1개월 정도 소요됩니다.

 6. 시청의 등기과 (Register of Deeds) 에 들러서 소유권 등기를 하는 데 보통 5일 저도 걸리게 됩니다.

 7. 등기가 완료되면 마지막으로 시청의 납세발행처에 들러서 해당 부동산 물권의 신규등기에 대한 본인의 명의가 등록돼 있는지 확인하고 새로운 납세신고증명서 사본을 요청합니다.

이렇게 함으로써 모든 등기이전 절차가 끝나게 됩니다. 물론 이 모든 절차상 소요되는 기간과 또 각 지방도시에 따라 요구하는 필요서류 그리고 관련부서가 조금씩 다를 수가 있으며 담당공무원을 평소부터 알고 있느냐 그렇지 않느냐에 따라 소요되는 기간이 상이할 수 있습니다.

□ 부동산 소유권 등기 이전 시 주의사항

부동산과 관련해 소유권 등기이전 업무를 본인이 하게 되는 경우는 비용은 절감되겠지만 경험상 시간이 많이 필요하고 자칫 업무자체에 대한 전문성이 부족하게 되는 경우 생각보다 더 많은 비용이 들어갈 염려가 있으므로 반드시 전문가와 상의해 계약 후 업무를 맡기도록 합니다. 부동산을 취득하는데 있어서는 많은 업무처리 과정이 있는데 시간과 비용 뿐만 아니라 서류작업도 꽤나 까다롭습니다. 따라서 매수인의 입장에서는 다소 짜증스럽다 할지라도 각 부분별로 꼼꼼히 점검하고 비용을 지출 할 때나 타인에게 대행을 부탁할 때는 정식적인 대행계약서를 쓰고서 일을 진행하는 것이 향후에 문제가 없을 것입니다.

또한 대급지급에 있어서 예약금 (Reservation Amount) 이나, 계약금 (Down Payment) 등을 지급할 때는 브로커나 지인을 통해서 건네지 말고 항상 직접 대금을 지급하고 영수증을 받도록 합시다. 대부분 부동산과 관련한 분쟁에서 중간역할을 담당하는 대행업소나 브로커 등에 의해 우발적인 금전사고 들이 빈번한 경우가 허다합니다. 믿을 수 있는 부동산 중개업체를 선택하는 것도 중요합니다. 이들 업체가 전문성이 확보돼 있고 업무 경험이 충분히 쌓여 있으며 주변의 업체에 대한 평판이나 신용 정도에 귀를 기울여 보는 것 또한 중요한 업무중의 하나라 할 수 있습니다.

항상 구두의 약속이나 해당기업의 외적인 면을 들여다보지 말고 가능한 한 모든 업무절차를 정확한 서류절차와 계약을 바탕으로 이행하는 태도가 무엇보다 중요하다 할 수 있습니다. 따라서 부동산을 취득하는 행위는 1회적인 단순법적 행위지만 경우에 따라서는 한 개인 혹은 한 기업의 운명을 좌우할 수 있는 중대한 법적행위라는 것을 명심하도록 합시다.

※ 이 원고는 외부 글로벌 지역전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식의견이 아님을 알려드립니다.