中 선전시 부동산시장 발전전망

□ 2009년 심천 부동산시장 전반 현황

 ○ 부동산 개발투자는 거의 2008년과 비슷하고 분양주택의 준공 면적은 전년대비 다소 줄어듦.

  - 2009년 부동산 개발투자액은 전년대비 0.7% 감소한 437억4600만 위앤으로 2008년 비슷한 수준을 보임.

  - 분양주택 시공 면적은 전년대비 5% 하락한 3112만 3600㎡, 분양주택 준공 면적은 402만100㎡로 전년대비 36.2% 하락함.

 ○ 2009년 하반기, 신규 분양주택 판매량 감소했으나 전년 판매규모 증가

  - 2009년 1~7월 분양주택 판매면적은 2008년 월 평균 수준의 2배에 달했으나 8월부터 부동산 가격이 상승하면서 거래량이 줄어들었고 11월 들어 세수와 대출 등 우대정책이 폐지된다는 소문으로 인해 판매규모가 반등세를 보였지만 2008년 평균 수준보다 낮게 나타남.

  - 2009년 신규 분양주택 판매 면적은 712만5600㎡로 동기대비 70.6% 증가함. 분양주택 판매량은 7만700채로 면적이 660만2500㎡로 동기대비 69.62% 증가함.

2008~09년 선전시 부동산 판매가격

(단위 : 만㎡)

자료원 : 深圳市房地產研究中心

 ○ 신규 분양주택 가격 급상승

  - 최근 연도 선전시 부동산 발전세를 살펴보면 2007년부터 부동산가격이 급성장해 2008년에는 국가정책의 영향하에 조정단계에 진입했으며 2009년에 재차 상승세를 보였음.

  - 2009년 신규 분양주택 평균 가격은 ㎡ 당 1만4858위앤으로 전년대비 16.1% 상승함.

  - 분기별로 살펴보면 1분기 신규 분양주택의 ㎡ 당 가격은 1만1000위앤을 유지했고 2분기 가격은 상승세를 보여 상승폭이 10%로 나타남. 3분기부터 빠르게 상승해 평균 가격수준이 연초대비 57% 상승함. 4분기 월 평균 가격 수준이 2만 위앤을 돌파해 10~12월 ㎡ 당 가격은 각각 2만1660위앤, 1만9413위앤, 2만1317위앤을 기록함.

2007~09년 선전시 부동산 가격변화 추이

 ○ 중고 주택 거래면적은 증가세를 보였고 중고 주택의 거래규모가 신규 주택 판매규모를 초과

  - 2009년 중고 주택의 거래량은 전년대비 249.61% 증가한 13만8700채, 거래면적은 1226만5800㎡로 2008년 거래총량의 3.5배에 달함. 경제특구내 중고 주택 거래면적은 751만㎡로 전반 선전시의 61.2%에 달함.

  - 중고 주택과 신규 분양주택의 거래 면적 비중은 1.86:1로, 2008년의 0.9:1에 비해 비중이 증가했고 중고 주택시장은 이미 주택 거래시장의 주류로 부상

□ 2010년 부동산시장 관망세 심화

 ○ 선전시규회과국토자원위원회에 의하면 2010년 초, 선전 부동산 발전세는 2008년과 비슷하게 나타남.

  - 2008년 춘절휴무(2월 6~12일)기간 거래량은 5채, 춘절 후 5일간 110채로 일 평균 거래량이 22채에 달함.

  - 2009년 춘절휴무기간(1월 25~30일) 거래량이 20채에 달했고 1월31부터 2월 4일까지 거래량이 572채로 평균 일 거래량이 114채를 기록함. 2010년 춘절휴무(2월 13~19일) 거래량은 3채, 휴무 후 5일 동안 거래량이 196채로 일 평균 거래량이 39채에 달함.

 ○ 중국인민은행은 2월 25일부터 제2차로 지급준비율을 0.5%p 향상시킴. 부동산 시장은 은행신용대출에 대한 의존도가 높아 보동산 거래에 영향을 미침.

  - 선전스화 부동산회사 모 영업팀에서는 주동적으로 가격을 10% 미만 하향 조정했고 난산 스우펑 단지 판매가격도 ㎡당 4만 위앤에서 3만 위앤으로 조정됨.

 ○ 부동산 개발업체들은 부동산 소비를 자극하기 위해 정월 보름을 전후로 판촉활동을 진행했지만 예상효과에 달성하지 못함.

  - 부동산 거래량은 305에 달해 전년 동기(2월 22~28일)거래량 1135채에 비해 훨씬 적게 나타남.   

□ 2010년 발전 분석

 ○ 잠재력을 살펴볼 때 선전시는 인구밀도가 비교적 높고 자가 거주율(33.6%)이 비교적 낮아 단기적으로 구매수요가 공급에 비해 큰 추세를 전환시킬 수 없고 부동산 시장의 잠재적 수요가 큼. 이는 또한 부동산 가격의 인상에 추진역할을 발휘함.

 ○ 정책면에서 볼 때 정부에서는 2009년 12월 중앙경제공작회의, 2010년 1월 4호 문건 등에서 토지공급, 주택금융, 세수관리, 시장질서, 주택보장 등 각 방면을 포함한 정책 조치를 발표함으로써 심천시의 높은 부동산 가격과 부동산거품 시장 팽창에 억제작용을 일으킬 것임.

  - 2월 27일, 광둥성정부는 '국무원의 부동산시장의 안정적이 발전을 추진하기 위한 통지'에 근거해 부동산 시장에 대해 일반 주택과 보장성 주택의 효과적인 공급을 증가하고 도시와 국유 광물 개발지역 판자촌에 대해 개조하며 투기성 주택구매를 억제하며 부동산 시장질서규범을 강화하는 등 4대 조치를 취함.

 ○ 시장 자체 운영특성과 부동산 거시조정정책의 이중 작용 하에 2010년 심천 부동산시장은 관망세를 보일 것이고 부동산 가격은 시장 발전규칙과 조정 정책의 작용 하에 다시 조절될 것임.

 자료원 : 선전시부동산연구센터, 羊城晚報 등 현지 언론보도