캄보디아, 외국인 부동산 소유 족쇄 풀리나

- 외국인의 집합건물 부동산 소유 가능을 골자로 하는 법안 통과 -

- 대 캄보디아 외국인 부동산 투자의 가속화 전망-

ㅁ 과거 캄보디아 부동산 소유

 ㅇ 캄보디아에서는 헌법과 법률에 의거, 외국인들의 자국 내 부동산 소유를 인정하지 않음. 다만, 지분 51% 이상을 소유한 현지인과의 합작법인인 경우 부동산을 소유할 수 있음.

 ㅇ 우리나라 기업이나 개인들은 대부분 캄보디아 현지인의 차명, 또는 현지인들과의 합작 법인설립 을 통해 부동산을 소유하고 있으며 일부는 현지 시민권을 취득하여 부동산을 소유한 사례도 있음.

 ㅇ 그러나 헌법과 법령에 의거하여 제도적으로는 외국인 지분 49% 이하의 합작법인을 설립할 경우와 시민권 취득 시에 한해서 토지 소유가 허용되므로, 여러 가지 안전장치로 현지인의 지분을 무력화시키는 차명 소유 방법이 안전한 소유방법이 되지 못함. 시민권을 취득하더라도 본인 유고시, 캄보디아 시민권을 지닌 상속자가 없는 경우 최악의 경우 해당 토지는 국가에 귀속될 수도 있음.

ㅁ 외국인 건물 소유법 개정안 국회 통과

 ㅇ 복합건물에 대한 외국인 소유를 허락하는 법안이 지난 4월 5일 통과되었음. 법안의 주요 내용으로 토지와 1층에 있는 건물에 대해서는 캄보디아인만이 소유할 수 있도록 하되, 2층 이상에 있는 건물에 대해서는 외국인도 소유 가능하도록 하고 재개발 등을 할 경우에도 건물 소유에 대한 권리를 인정하는 것이 주 골자임.

ㅁ 부동산 개발업자에 대한 신규 규제

 ㅇ 부동산개발업자의 관리에 관한 장관령에 따르면 부동산 개발업자들을 ① 자체자본 후분양, ② 프로젝트 파이낸싱 후분양, ③ 고객자본 선분양, 세 분류로 구분.

 ㅇ 부동산 개발업자에 대한 신규 규제 중 ③ 고객자본 선분양의 경우, 전체 개발 금액의 2%를 캄보디아 내 상업은행에 예치하도록 법으로 정함. 이는 선분양자들을 보호하기 위한 조치로 생각되나 선분양을 고려하고 있는 한국 개발업자들에게는 큰 부담이 될 전망.

ㅁ 토지세 부과

 ㅇ 재경부 장관령에 따르면 올해부터 부동산 소유주들은 소유부동산의 가격이 1억리엘(약 미화 25,000불)을 초과하는 경우 초과하는 가격에 대해 0.1%의 부동산세를 내야 함. 이때 토지가격의 선정은 실거래가격 기준이 아닌 가격산정 위원회에서 결정.

ㅁ 시사점

 ㅇ 금번 개정된 외국인 건물 소유법 개정안에 따르면 개정 전에 외국인은 부동산의 49%만 소유할 수 있었으나 개정 후 토지를 제외한 건물을 소유할 수 있게 됨으로써 대 캄보디아 외국인 부동산 투자에 활력을 불어 넣을 것이라는 전망.

 ㅇ 2000년대 이후 부자들과 상류층을 중심으로 고급빌라 건축이 활발해지고 외국인투자가 증가함에 따라 외국인들이 선호하는 아파트 수요가 증가하고, 캄보디아 곳곳에서 진행 중인 신도시개발 프로젝트의 진행과 더불어 금번 외국인 건물 소유법 개정안은 외국인 투자를 더욱 가속화시킬 전망.

 ㅇ 이는 외국인 토지 소유를 금지하고 있는 캄보디아 헌법 규정을 위반하지 않으면서 최근 들어 활발히 개발되고 있는 아파트 단지에 대한 외국인 소유권을 허가한 조치로 캄보디아 정부의 적극적 외국인투자 유치 희망이 반영된 사례임.

 자료원 : 관계 법률전문가 자문, 프놈펜KBC 자체조사 종합.