체코 산업용 부동산 시장, 2010년 상반기 회복 전망

- 공실율 16.29%, 선임대계약 후건축 방식 선호 -

□ 2008년 임대거래 총 62만 sqm, 전년대비 22% 감소, 공실율은 16.29%

 ○ 금융위기의 직격탄을 맞은 체코의 부동산 시장이 금년도 하반기에 들어서면서 서서히 회복조짐을 보이고 있으나, 산업용 부동산 부문은 기업들의 투자계획 순연, 금융기관들의 까다로운 자금지원 조건 등으로 어려움을 겪고 있음. Colliers int’l 에 따르면 2008년도에 임대된 산업용 부동산 규모는 총 62만 평방미터로 전년도의 79만 평방미터에 비해 22%나 감소하였으며, 년도말 공실율도 지역별로 상당한 차이가 있으나 체코 전체로는 16.29%에 달하고 있는 것으로 나타났음.

 ○ 2008년도 산업용 부동산 규모별 임대동향을 보면 2,000-4,999sqm 단위의 거래가 전체의 37%로 가장 많았으며, 그 다음이 2,000 sqm 이하 단위로 33%, 5,000-9,999 sqm 단위가 23% 순이었으며, 10,000 sqm 이상의 대형거래는 전체의 7% 수준으로 나타나 금융위기의 여파로 기업들의 대규모 투자는 주춤한 반면, 중소형 단위의 투자가 대종을 이루었음을 알 수 있음.

 ○ 2008년도 거래규모 측면에서 체코 산업용 부동산 시장을 선도하는 부동산 개발업자로는 CTP Invest 가 15만 6천 sqm를, VGP 사가 13만 sqm 그리고 ProLogis 사가13만 sgm를 임대하여, 각각 체코 산업용 부동산 시장의 26%, 21% 및 18%를 점하고 있음. 이외에도 Viterra/ORCO, Panattoni, CTY Group 및 Pinnacle 사 등이 5%내외의 시장점유율을 가지고 프라하를 위시한 주요 도시지역에서 치열하게 경쟁하고 있음.

□ 선임대 후건축 방식 선호, 임대계약에서 공급까지 평균 6-9개월 소요

 ○ 금융위기 이후 금융권의 자금지원이 더욱 까다로워 지면서 거의 모든 부동산 개발기업들이 건축후에 임대하는 투기적 건설사업을 중단한 상태이며, 2008년 말 기준으로 즉시 입주 가능한 산업용 부동산만도 45만 sqm에 달하고 있음. 이에 따라 대부분의 부동산 개발업자들은 신축보다는 기 완공된 건축물의 임대에 초점을 맞추고 있으며, 신축 프로젝트는 사전 임대계약 물량이 건축면적의 50%이상이 될 경우에만 추진되고 있는 실정임.

 ○ 체코의 산업용 부동산 시장도 지역별로 상당한 차이를 보이고 있는데, 프라하 지역이 전체의 약 52%를 점하여 최대이지만, 미임대 건물이 20만 sqm 이상으로 공실율도 약16% 수준에 이르고 있음. 서부의 Plzen 지역도 미임대 면적이 약 10만 sqm에 달하고 있으며, 브로노를 중심으로한 남부 모라비아 지역도 약 4만 sqm 이 미임대로 10%의 공실율을 보이고 있고, 우리기업이 진출하고 있는 오스트라바 중심의 북부 모라비아 지역의 경우에는 6만 4천 sqm 가 미임대 상태로 공실율이 42%에 달하고 있음.

 ○ 현지 부동산 개발회사들은 건축허가를 받아놓은 건에 대해서도 금융위기 이후에는 사전임대가 이루어지지 않으면 프로젝트를 추진하지 않은 관계로, 물류창고나 공장 등 산업용 부동산이 필요한 기업들과의 임대차 계약이 확정된 후, 6-9개월이면 신축하여 공급이 가능할 정도로 행정적 준비는 완료된 프로젝트들이 많은 상태임. 그러나 프라하 및 인근지역의 경우에는 2천 sqm 미만의 소규모 산업용 부동산에 대한 수요는 꾸준한 관계로 선택의 폭이 크지 않다고 개발업계는 밝히고 있음.

□ 임대료는 하향세, 2010년 상반기에 공급과잉 현상 해소전망

 ○ 전반적인 부동산 시장의 침체에도 불구하고 장기임대가 일반적인 산업용 부동산의 경우 임대료의 변화는 거의 없어, 프라하지역의 A급 물류창고용 부동산의 경우 소규모인 500-2,000 sqm 의 sqm 당 월 임대료는 5.00-5.60 유로, 2.500 sqm 이상의 경우에는 4.15-4.60 유로수준을 유지하고 있음. 그러나 5,000 sqm 이상 대형의 경우에는 A급이 4.00-4.30 유로, B 급이 3.00-3.75 유로수준에서 월 임대료가 결정되고 있음.

 ○ 지방의 주요도시 지역에 소재하는 산업용 부동산의 sqm 당 월 임대료는 지역별로 상당한 차이를 보이고 있는데, 평균적으로 5,000 sqm 초과 규모는 3.70-4.20 유로, 2,500-5000 sqm 는 3.75-4.50 유로, 500-2.500 sqm 는 4.50-5.50 유로 수준이나 브로노 지역의 경우에는 500 sqm 규모의 창고는 7-8유로에 임대되고 있음. 그러나 사전 임대차 계약을 통해 신축된 맞춤형 건물의 경우에는 월 임대료가 3.50유로 이하까지 하향 추세를 보이고 있음.

 ○ 도시지역 및 고속도로에서 다소 떨어진 지역에 소재하는 물류창고의 월 임대료는 3.50-4.00 유로/sqm 까지 지역별로 다양하게 형성되고 있으며, 창고에 딸린 사무실의 sqm 당 월 임대료는 8-9 유로 수준이며, 프라하 인근지역의 경우에는 10 유로를 초과하는 경우도 많음. 현지 업계는 이러한 산업용 부동산의 공급과잉 현상이 프라하 및 대도시 인근지역의 경우에는 금년도 말경에, 여타 지역의 경우에는 2010년 상반기까지는 상당 폭 해소될 것으로 보고 있음.

□ 시사점

 ○ 금융위기 이후 체코 산업용 부동산 시장이 하향안정세를 보이고 있어 우리 기업의 입장에서는 지금이 보다 유리한 조건으로 진출할 수 있는 호기이며, 특히 현지 부동산 개발업체들의 금융적 어려움으로 건축전의 선임대 계약을 할 경우에는 상당히 유리한 조건을 확보할 수 있음.

 ○ 현재 대형 부동산 개발프로젝트의 경우 충분한 사업성에도 불구하고 금융적 제약으로 개발이 보류된 경우가 많아, 우리 부동산 개발기업들이 현지 부동산 개발업체와 사업 파트너 자격으로 공동으로 추진할 경우 중부유럽 건설시장에의 진출기회를 보다 용이하게 확보할 수 있음.

정보원 : Colliers Int’l의 Real estate review 2009, 체코 통계청, CTR등 현지언론 정보 종합