[전문가 칼럼] 필리핀 부동산법 및 투자 유의사항

보고일자 : 2008.7.2.

제이 박(법률고문) 마닐라무역관

manila@kotra.or.kr

□ 필리핀 경제 현황 및 실상

 ㅇ 현재 많은 투자자 및 현지 교민들이 필리핀의 부동산 투자에 관심을 가지고 있기에, 필리핀의 부동산 관련법과 교민들의 부동산 투자 시 주의해야 할 사항들을 투자뉴스에서 하나씩 점검해 보고자 함.

 ㅇ 1997년 예기치 않게 불어닥친 아시아의 금융 위기는 필리핀에도 막대한 타격을 안겨줄 수밖에 없었음. 많은 금융 회사들이 문을 닫았고, 페소화 가치는 폭락했으며, 정치적인 불안정성과 더불어 부동산 가치는 헐값이 돼 시장의 매수 주문 매물들이 사라졌었음.

 ㅇ 대부분의 개발자금들을 은행의 개발대출금에 의존해 자금이 바닥난 건설사나 부동산 개발회사들이 상당수 도산했고, 폭락한 부동산 자산들을 떠맡은 금융회사들은 연쇄적인 부도 광풍을 피할 수가 없었음. 하지만 이러한 위기 속에서도 몇몇 상장된 부동산개발 회사들은 슬기롭게 이러한 위기를 전화위복의 계기로 삼기 시작했음. 즉, 기업의 부채를 채권자들에게 주식 지분으로 전환을 시도했고, 부실화된 자산들은 과감히 처분하고 우량화된 사업 부분만 슬림화하는 작업을 가속화했으며, 투자자들에게는 투자금의 상환일자를 연장하고 원금과 이자부분을 낮춰 투자자들의 마음을 달래는데 정성을 쏟아 부었던 것임.

 ㅇ 또한 흔히 말하는 해외노동자들의 송출산업에 국가적인 역량을 모두 쏟아 부어 외화벌이에 정책적 지원을 아끼지 않았던 것임. 필리핀의 주요 인력송출 국가들로는 사우디아라비아, 홍콩, 미국, 일본, 대만, 아랍에리에이트, 싱가포르, 쿠웨이트 등이 당시 주를 이뤘음. 그러던 필리핀의 경제현실은 2004년에 들어서 당시의 금융위기를 벗어나려는 노력의 효과들이 점차 현실로 다가왔던 것임.

 ㅇ 해외로부터의 필리핀 노동자들의 외화송금과 때마침 불어닥친 해외투자가들의 내국시장 투자는 퇴청을 중심으로 달러유치를 위한 은퇴이민 자격요건의 완화 및 촉진정책, 다국적 기업들의 폭발적인 콜센터 설립, 많은 해외 여행객들이 방문할 정도로 다양한 관광자원을 보유하고 있으며, 기업들의 공격적인 투자정책 등으로 말미암아 메트로 마닐라의 주요 오피스 빌딩들의 임대공실률은 약 5% 내외의 탄탄하고 견고한 상태를 유지하고 있으며, 대형 건설 및 개발업자들의 주거용 콘도미니엄 개발과 수도권 외곽지역의 Subdivision 개발 등 부동산 및 건설 붐이 최고조에 달하고 있음.

 ㅇ 그런 결과로 2007년 경제성장률이 7.3%를 달성해 동남아시아 지역에서 중국과 베트남 등을 제외하고, 안정된 경제성장률을 기록하고 있는 국가 반열에 도달하고 있음. 특히, 필리핀은 아시아 지역에서 인도·파키스탄·싱가포르·말레이시아와 더불어 영어를 공용어로 채택하고 있는 나라로, 인국 8900만 명의 아시아 최대 노동인력 시장 중의 하나이며, 노동인력의 질과 생산성 등에서 다른 국가에 뒤지지 않으며, 서구화된 문화 또한 외국인들의 진출에 상당한 긍정적인 요소로 부상하고 있음.

 ㅇ 하지만, 이러한 긍정적인 요소에도 필리핀 경제에 여전히 개선되지 않는 많은 부정적인 측면들은 있음. 행정관청들의 Red-Tape(형식과 절차에 얽매이는 낡은 관습)으로 말미암아 민원업무는 상당 시간 동안 지연되기 일쑤이고, 이로 말미암아 공무원들의 상습적인 뇌물수수와 부정부패는 지속적인 대체 법안 마련과 방지를 약속하는 시행령들이 하달되는데도 여전히 개선되지 않고 있음.

 ㅇ 또한, 외국투자자들 및 외국기업들에 의료보험 서비스 및 투자인센티브 등 정책적인 지원 효과가 아예 없거나 미미한 상태에 그치고 있는 점도 포함됨. 도로, 철도 등 육상교통과 전기, 수도 등의 공공시설 기반의 부족 및 기간산업 시설의 낙후 및 부재는 향후에도 필리핀의 경제성장 촉진 노력에 찬물을 뿌릴 수 있는 취약한 구조를 가지고 있음. 몇몇 소수 자본가들이 점유하고 있는 유통 시장은 수많은 대형 몰 및 쇼핑센터들의 건립 등으로 소매 상가들(Sari Sari 규모의 점포들)이 급속히 줄어 새로운 사회적 문제를 낳아, 오히려 실업률을 증가하게 만드는 기현상을 초래하고 있음.

 ㅇ 통계적인 수치를 보더라도 1985년 총 Sari-Sari 점포들의 숫자는 46만 개에 달했으나, 1997년은 26만 개, 2005년은 19만 개가 될 정도로 그 숫자가 급속히 줄어들었음. 주택보급률에도 기현상을 보이고 있음. 필리핀의 1개 세대 가구의 평균 수입 중에 주택 구입이나 교육, 의료 서비스에 대한 지출은 가계당 음식 소비지출에 비해 턱없이 모자람. 가계당 음식 소비지출에 대한 비율은 40%가 웃돌 정도로, 필리핀은 소득 중 식품 구입 및 외식 소비지출이 대단히 큰 나라임.

 ㅇ 국가 정책상 Pag-ibig이나 HLURB 등 관련 기관이 저소득층에 대한 주택 건축사업을 홍보하고 정책적으로 시행하고 있으나, 이는 실제적으로 근본적인 빈곤층 및 실업자 구제방안 등이 추진되지 않는 한 그 수요층이 발생하기가 쉽지 않고, 편중된 일부 중산층 및 고소득층이 향유할 수 있는 고급 콘도미니엄 사업이나 고급 빌리지 개발 등에 오히려 대부분의 자본이 스며들고 있음. 수도권에서도 지난 10여 년 동안 올티가스 센타 개발이나 현재 마카티 일부 지역의 락웰, 그리고 보니파시오 지역의 개발 등이 그 좋은 예라 할 수 있음.

□ 필리핀 부동산 바람의 허와 실 - 투자 유의사항

 ㅇ 따라서, 필리핀에 불고 있는 부동산 바람의 허와 실을 살펴보고 투자 유의사항 및 교민사회의 재산권 보호, 그리고 기본적인 시장조사 방법 등에 대해서 중점적으로 살펴보도록 하겠음.

 ㅇ 우선 필리핀에 기진출한 분들뿐만 아니라 향후 필리핀에 투자를 계획하고 있는 많은 잠재적인 투자자들이 가장 궁금해 하고 알고 싶어 하는 분야부터 다루고, 또한, 부동산 투자 계약을 잘못하거나 사기를 당한 경우 및 현지법에 눈이 어두워 지인이 시키는대로 하다가 재산 손실을 입은 사례 등, 부동산 시장과 관련한 투자 시장에서 우리 한국인들의 재산권을 확보하고 지킬 수 있는 일종의 지침서로 사용하고자 특별히 이 분야에 신중을 기했음.

 ㅇ 먼저 투자자들이 가장 먼저 관심을 갖는 분야 중에 우선순위가 아마도 외국인의 토지 소유와 관련된 궁금증일 것이라 생각됨.

 ㅇ 필리핀의 외국인의 토지 소유(사유지) 지분률은 40%로 Foreign Investment Acts of 1991(외국인 투자법) Negative List A-규정에 의해, 사유지에 대한 외국인 투자의 지분률을 명시해 놓았음. 또한, 필리핀 헌법에는 국유지에 대한 언급이 있는데, 다름 아닌 아래에 명시된 내용이 그 답변이 될 수 있음. 즉, 사기업들이 국유지를 소유할 수 없으며, 단지 최장 50년 동안 장기 임차를 할 수 있다는 내용과 그 임차 면적도 1000㏊(약 330만 평)을 초과할 수 없다라고 명시돼 있음. 다음은 헌법에 나와 있는 문구를 인용해 보았음.

  - Section 3. Private corporations or associations may not hold such alienable lands of the public domain except by lease, for a period not exceeding twenty-five years, renewable for not more than twenty-five years, and not to exceed one thousand hectares in area.

  - Section 7. Save in cases of hereditary succession, no private lands shall be transferred or conveyed except to individuals, corporations, or associations qualified to acquire or hold lands of the public domain.

 ㅇ 따라서, 위에서 언급한대로 헌법과 특별법에 명시돼 있듯이 외국인들이 소유할 수 있는 토지 취득과 관련한 내용을 충분히 이해할 수 있으리라 생각함. 간혹, 교민 신문이나 인터넷 카페 등에 외국인도 토지를 소유할 수 있다는 잘못된 광고들이 올려져 많은 정보 접근자들 및 투자가들에게 혼동을 주기도 해, 실제로 다양한 땅사기 사건을 초래하기도 함. 그렇다면, 외국인이 토지를 취득할 수 있는 최선의 안전장치는 무엇이겠는가?

 ㅇ 현재로선 40% 외국인 지분 취득의 현지 법인설립 방법만이 유일한 길이 아님. 지주회사 설립방식도 그 대안이 될 수 있음. 이때, 주의할 점은 100% 외국인이 투자하는데 60%의 현지인 출자가 어떤 방식으로 이뤄지느냐가 투자의 성공 여부를 판단하는 데 가장 중요한 사안이라 할 수 있음. 이 분야는 단순한 현지인의 주주 참여방식보다는 큰 투자자일수록 더 안전한 보호장치를 만들 필요가 있다 하겠음. 실제적으로 대법원 판례에 따르면, 외국인들이 설립한 60:40% 방식의 법인 설립이 향후 주주들의 지분 및 법인 자산권 분쟁 발생 시, 실제적으로 현지인들이 60%에 대한 투자 내역이 이뤄졌는지를 판단하는 근거가 Commonwealth Act No. 108(Anti-Dummy Law)에 따라 입증을 해야함을 분명히 하고 있음.

 ㅇ 결론적으로 성급하게 현지인들을 검증 없이 Dummy를 주주로 한다던지, 혹은 아는 지인들이나 법인 설립과 관련한 소개업체들로부터 무분별하게 Dummy를 끼워넣기 식으로 사업을 하는 행위는 다소간의 리스크가 상존함. 즉, 법인설립은 개인이든 소개업체 등 누구라도 할 수 있는 영역이지만, 법인의 관리나 운용, 그리고 이에 수반되는 회계 및 세무지식은 향후 재산권을 보호하는데 반드시 전문가들의 손길이 반드시 필요함.

 ㅇ 물론 이러한 문제들을 해결할 수 있는 합법적인 장치는 있지만, 투자규모나 기술적인 부분에서 주식회사법에 정통한 변호사나 회계사 등 전문가들의 컨설팅이 필수적인 요소라 할 수 있겠음. 일반적으로 현재 한국인들의 사업 형태를 보면 토지를 취득하고 건물을 신축해 리조트사업·하숙집·영어캠프·골프장개발·콘도미니엄·서브디비전·호텔·실버타운 사업 등 다양한 업종들이 등장하고 있음.

 ㅇ 한국인들의 특성상 빠른 시간 내에 모든 계획된 일들을 신속히 처리하는 게 체제비와 운영자본 그리고 대출금에 대한 이자비용 등을 절감한다고 서두르지만, 매매나 임대 계약과 관련한 기초적인 행위와 이에 대한 세법 문제·등기 문제·소유권 문제 등 1차적인 단계에서부터 여러분은 수많은 시행착오와 수업료를 지불하면서, 중도에 투자 철수 및 투자 중단 그리고 결과로 발생되는 다양한 민·형사상 소송행위들로 밤잠을 이루지 못하는 사업자들이 의외로 엄청나다는 사실을 간과해서는 아니 될 것임.

 ㅇ 사업을 하는 행위는 정확한 현지법을 참조하고 더 나아가 법인 설립에서 각종 인허가, 투자금의 송금 절차 및 투자 수익의 반송, 법인의 운용과 관리, 수익금의 처리 여부, 경영권의 방어 및 재산권 보호, 관련 세법 등 다양한 돌출된 장애물들을 건너야 사업에 성공하는 사업자들로 거듭날 것임.

자료원 : Jay Park, 무역관 법률/회계 고문, 현 ㈜ 필브릿지 투자컨설팅 대표이사