청산기업의 부동산 권리관련 질의응답

보고일자 : 2008.6.16.

황재원 칭다오무역관

zaiyuan@kotra.or.kr

문의)

이 회사는 중국에 여러 개의 사업장(공장)을 운영하는 기업으로, 중국 모 지역 소재 공장 청산 관련 문의임.

 1. 공장을 닫을 시 투자 허가를 유지하면서 공장 지역이 개발지역으로 확정되면, 국가의 보상이나 부동산 개발업자 혹은 제3자에게 매각이 가능한지, 그리고 각각의 경우 그 방법과 세금관련 사항(법인세/자산매각 혹은 양도에 따른 세금, 그 밖의 세금은)은 어떤 것이 있는지 문의함.

 2. 청산 절차를 밟는다고 가정할 때 토지를 포함한 보유자산은 어떻게 되는지, (채무문제·채임문제·차 입금 상환 기타 청산 신청인으로서 해야 할 의무를 100% 수행을 전제로)세금 문제 등이 발생할 수 있는지에 관한 문의

 3. 공장 지역의 개발 계획을 확인할 수 있는 방법 및 개발 계획이 나오면, 어떤 과정을 통해 성 정부에 수용이 되는지에 관한 문의

 4. 제조 판매 행위를 하지 않았을 경우(일명 휴면 상태)에도 토지에 대한 사용권은 유지가 가능한지에 관한 문의

답변)

 1. 통상적인 상황에서 모 지역이 개발지역으로 변경될 시, 회사에 피해나 손실을 주지 않는다면 국가의 보상의무도 없음.

‘중화인민공화 국회사법’, ‘중화인민공화국 도시, 진 국유토지사용권 출양과 양도 잠행조례’ 등 관련 규정에 근거하면, 회사는 건물소유권·토지사용권 등 재산권리를 양도할 수 있으며, 또한 주주의 지분 양도절차를 거쳐 부동산 실제 보유자를 변경할 수도 있음.

기업에서 관련 재산 양도 시 우선 회사 이사회 결의를 거친 후, 양도협의를 체결해야 함. 지분 양도 시는 우선 먼저 해당 부서의 심사비준 절차를 거쳐야 하며, 양도 후 토지·공상 등 부서에서 등기 비치 수속을 처리함.

재산의 가치에 따라 납부해야 할 세금액수가 결정되지만, 일반적으로 주요한 세금으로는 계약세·인지세·토지증치세·영업세·기업소득세 등이 있음.

 2. 회사에서 청산 진행 시 청산조에서 회사재산을 정리하고 청산방안을 확정함.

 (1) 회사 재산에 포함되는 것:

  ① 청산 개시 시 회사에서 소유한 혹은 경영 관리한 재산;

  ② 청산 시작 후부터 청산 종결 전까지 회사에서 득한 재산;

  ③ 회사에서 행사해야 할 기타 재산권리

 (2) 구체적 변제 절차는 아래와 같음:

  ① 청산조의 청산비용;

  ② 직원 급여와 사회보험료;

  ③ 회사에서 체납한 세금;

  ④ 회사 채무. 기한 미만기 채무를 포함하나 미만기 부분의 이자를 공제;

  ⑤ 청산 재산 변제 후 잉여재산은 투자비례에 따라 주주에게 배당함.

 3. 정부의 지역개발계획이 공포되기 전 이에 대해 확정할 수 없음. 일단 개발계획이 공포된 후 관련 정책을 전면적으로 이해할 수 있으며, 세금 등 방면에서 특혜정책이 있을 시 회사에서는 적극적으로 신청 향유할 수 있음.

 4. 회사가 말소되기 전 법에 의해 득한 토지사용권은 여전히 회사소유에 속함.

자료원 : 칭다오 기업리스크 지원데스크 송성철 고문변호사