슬로바키아, 기업인수 및 부동산 투자 시 권리분석 필수

- 부동산시장 가파른 상승세, 의외의 세부담 발생위험 상존 -

 

보고일자 : 2008.6.5.

소병택 프라하무역관

btso@kotra.cz

 

 

□ 부동산 소유 기업인수, 철저한 재무분석으로 비용부담 줄여야

 

 ○ 슬로바키아에 사업기반을 구축하거나 공장설립 등을 목적으로 부동산을 보유한 기업을 매입할 경우, 세금부담을 최소화하고 드러나지 않은 미래의 법률적 위험부담을 줄이기 위해서는 철저한 세무적·재무적 검토가 선행돼야 함.

 

 ○ 토지와 건물을 묶어서 하나의 자산거래 방식으로 매도자로부터 직접 매입할 수도 있고, 이들 부동산을 소유하고 있는 기업을 인수할 수도 있음. 그러나 후자의 거래는 매도자에게는 상당한 절세를 가능하게 하는 경우가 많은 반면, 매수자의 입장에서는 예상하지 못한 위험이 추후에 드러나 어려움에 직면하게 되는 경우가 많아 주의를 요함.

 

 ○ 일반적으로 슬로바키아에서 부동산을 취득하기 위해서는 슬로바키아 법인을 설립하고, 이 법인을 통해 부동산을 매입하는 것이 현지금융을 활용할 수 있다는 점에서 유리한데, 현재의 법규상 유한책임 회사의 최소 자본금은 20만 슬로바키아코루나(6060유로 상당)이면 됨.

 

 ○ 그러나 슬로바키아 정부는 재무규정을 강화해 2009년부터 매수자와 관계가 있는 기관(대출기업의 지분 25% 이상 소지인이나 기업)으로부터의 대출규모가 연 1억 슬로바키아코루나(약 300만 유로) 이상일 경우, 대출이자에 대한 세금감면 범위를 제한할 수 있도록 하고 있음.

 

 ○ 자산거래에서 빼놓을 수 없는 것이 VAT 문제인데, 토지의 형태나 건물의 형태 및 수령이 매매거래에 대한 VAT 부과여부를 결정하게 됨.

 

 ○ 건물건축용 대지나 개발 중인 부동산의 거래는 VAT 부과대상이며, 사용 연수가 5년 미만인 건물도 매도 시 VAT가 부과되는데, 이 경우 중요한 것은 매수자가 지불한 VAT를 어느 정도 짧은 기간에 회수할 수 있느냐 하는 점과 회수까지의 비용충당 계획임.

 

 ○ 또한 임대 중인 건물을 매입할 경우에는 기존의 임차인들에게 매매시점에 임대차 계약을 파기할 기회를 제공할 수도 있으므로, 매입자는 이에 따른 위험성이나 비용뿐만 아니라 수입감소 등도 고려해야만 함.

 

□ 개방화 이후 부동산 부문 정리미흡, 각종 거래위험 상존

 

 ○ 현재 슬로바키아법에 따르면 등기소의 부동산 등기부상에 등록된 주인이 참된 주인임을 보장하지는 않음. 즉 부동산 등기부의 정보는 기재사항에 반하는 증빙이 제시되지 않으면 법적 구속력을 가지게 된다는 것으로, 부동산 등기부의 정보를 믿고 부동산을 매입했어도 제3자가 확실한 증빙을 제시하면서 자신이 진실된 주인이므로 반환을 요구할 경우 이에 저항할 수단이 없음.

 

 ○ 이러한 현상은 개방화 이후 과거 사회주의 체제하에서의 국유화 이전의 주인이 확실한 증빙을 제시할 경우, 반환해주는 작업이 아직까지 완료되지 않은 데서 비롯되고 있는데, 앞으로도 상당 기간 동안 지속될 수밖에 없는 상황임.

 

 ○ 따라서 부동산을 소유한 기업을 매입할 경우에는 재무적·세무적 부석에 더해 이러한 법률적 위험성에 대한 검토가 추가적으로 이뤄져야 하며, 특히 과거에 영업활동을 영위한 기업인 경우에는 보다 철저한 위험성 분석이 필요함.

 

 ○ 매입대상 기업의 과거의 행적에서 야기될 수 있는 문제점들은 회계상의 잘못이나 과도한 세금환급, 거래내역의 불명확 혹은 관리미비, 불합리하거나 불리한 영업계약 등으로 매입 후 중대한 문제나 막대한 비용을 발생시킬 수 있는 요인이 됨.

 

 ○ 부동산을 직접 매입하기보다 부동산을 소유한 기업을 매입할 경우 주의해야 할 점은 일반적으로 부동산의 장부가액이 실제 시장가보다 상당히 낮게 기재돼 있다는 것으로, 빌딩은 감가상각액이 적어지게 되며, 토지는 재매각 시 과세대상 소득이 크게 되는 위험이 있음.

 

□ 사무실 수요 2012년까지 공급초과 전망, 비수도권으로 확산추세

 

 ○ 외국기업의 지속적인 유입으로 슬로바키아의 사무실 수요는 빠르게 증가하고 있는데 반해 공급은 제한적인 상황이 계속되면서, 수도인 브라티스라바 지역을 중심으로 가격이 가파른 상승세를 보이면서 s/m당 월 임대료가 10~14유로에 달하고 있음.

 

 ○ 2007년도에 브라티스라바 지역에만 12만s/m의 A급 사무실 공간이 신규 공급됐으며, 2008년에는 이보다 2배 정도 많은 23만4000s/m가 완공될 것으로 전망되고 있으나, 수요를 충족시키기에는 부족한 것으로 현지 전문가들은 보고 있음.

 

 ○ 사무공간에 대한 수요와 공급의 균형은 2012~13년에야 이뤄질 전망인데, 최근에는 외국기업의 투자진출이 증가하고 있는 동부의 Kosice 지역 및 중부의 Banska Bystrica 지역 등도 임대료가 빠르게 상승하고 있음.

 

 ○ 슬로바키아의 사무실 임대료 수준은 체코·헝가리 등에 비해서는 아직도 10~12.5% 정도 저렴한 수준이나 경제의 지속적인 발전과 소득의 증가 등으로 A급 사무실 공간에 대한 수요가 대세인 관계로, 임대료의 상승세는 당분간 지속될 것으로 분석됨.

 

슬로바키아 주요 지역별 사무용 부동산 가격 현황(2008년 봄 기준)

구분	임대(Sk/㎡, year)			매매(Sk/㎡)
	저가	중가	고가	저가	중가	고가
Bratislava	2,900	4,100	7,000	33,000	52,000	80,000
Trnava	1,700	3,200	4,400	N/A	N/A	N/A
Trencin	2,200	3,000	4,500	24,000	36,000	N/A
Nitra	1,900	3,100	4,400	22,000	31,000	40,000
Zilina	1,800	3,000	3,500	N/A	30,000	N/A
Banska Bystrica	1,500	2,200	5,000	30,000	40,000	47,000
Presov	1,400	2,000	3,000	N/A	N/A	N/A
Kosice	1,800	3,000	4,400	18,000	30,000	37,000

자료원 : The National Association of Real Estate Agencies of Slovakia(NARKS)

 

□ 주거용 부동산 가격, 2007년 전년대비 약 24% 상승

 

 ○ 고급 주거공간을 선호하는 외국인구의 지속적인 유입은 주거용 부동산 가격의 상승을 유발하고 있는데, 슬로바키아의 주거용 부동산 가격은 2006년도의 16.8% 상승에 이어 2007년에는 23.9%나 상승했음.

 

 ○ 주거용 부동산의 전국평균 s/m 당 가격은 2006년의 3만 슬로바키아코루나 수준에서 2007년에는 3만7000슬로바키아코루나로 상승했으며, 상승률 측면에서는 북부의 Zilina 지역과 동부의 Kosice 지역이 39.9%로 가장 높았고, 수도 인근의 Trnava 지역이 12.2%로 비교적 안정세를 보였음.

 

 ○ 금액면에서는 수도인 브라티스라바 지역이 s/m당 50만 슬로바키아코루나를 상회해 여타지역보다 2배 이상 높으며, Kosice 지역 및 Trnava 지역이 2만4000슬로바키아코루나 수준으로 그 뒤를 잇고 있으나, 외국기업의 진출이 다소 부진한 Trencin 지역과 Nitra 지역의 주거용 부동산 가격은 각각 s/m당 1만8000슬로바키아코루나 및 1만5000슬로바키아코루나 수준으로 지역별 차이가 심하게 나타나고 있음.

 

슬로바키아 주요지역별 주거용 부동산 매매가격 동향

            (단위 : Sk/㎡, %)

구분	2006	2007	증감률
Bratislava	41,464	50,188	21.0
Trnava	21,449	24,074	12.2
Trencin	14,262	18,447	29.3
Nitra	11,652	15,581	33.7
Zilina	15,275	21,373	39.9
Banska Bystrica	15,410	20,655	34.0
Presov	18,425	22,516	22.2
Kosice	17,489	24,472	39.9
전국 평균	30,114	37,306	23.9

자료원 : 슬로바키아 중앙은행(NBS) 부동산 통계

 

□ 시사점

 

 ○ 슬로바키아 부동산 시장의 불명확성으로 현지 제조업 투자를 계획하고 있는 우리 기업들의 부동산 매입 시 현지 전문기관을 통한 권리분석 등 사전 철저한 검토가 요망되며, 가능하면 현지 지방정부에서 확보하고 있는 토지를 매입하는 방안이 최선책임.

 

 ○ 특히 현지기업을 인수해 조기에 정착하고자 하는 기업들은 인수 후의 발생 가능한 제반 문제점을 방지하기 위해 부동산 문제에 더해 매입대상 기업의 재무 및 세무부문에 대한 전문적 분석이 필수적임.

 

 ○ 또한 진출지역을 결정할 때에도 지역별로 부동산 및 주거비용의 차이가 큰 점을 고려해 사업여건과 비용 등을 종합적으로 검토해서 진출지역을 결정하는 지혜가 요망됨.

 

 

자료원 : 슬로바티아 중앙은행 및 부동산협회 자료, The Slovak Spectator 등 관련 자료