두바이 부동산 시장 동향

최근 몇 년간 두바이 부동산 시장은 기록적인 호황을 이어왔다. 2024년 한 해 총 거래규모는 전년 대비 27% 증가한 1420억 달러를 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 이 중 신축 분양 거래액은 전년보다 30% 늘어난 약 910억 달러를, 기존주택 거래액은 21% 증가한 약 510억 달러를 기록했다. 주거용 평균 매매가격도 크게 올랐는데, 2024년 기준 매매가가 약 20% 상승했고 임대료도 19% 상승했다.

두바이는 글로벌 경제·정치 불확실성 속에서도 글로벌 안전 투자처로 인식되며 인구가 연간 약 5% 증가하고 있다. 정부의 골든비자 제도, 선진 금융 상품(저금리 모기지, 유연한 할부제 등), 대규모 인프라 개발 및 도시계획(신도시 확장, 교통망 확충) 등이 외국인과 기업 유입을 촉진하고 있다. 골든 비자, 투자 비자 제도는 일정 금액 이상의 부동산 투자자에게 장기 거주 비자를 제공해, 투자자들에게 안정성과 장기적인 거주 기회를 제공한다.

<부동산 관련 비자 개요>

[자료: Dubai Land Department]

현지 부동산 에이전트 A 씨는 KOTRA 두바이무역관과의 인터뷰에서 “두바이는 다양한 경제구조와 장기 개발 구상이 뒷받침되고, 외국인 유입과 관광객 증가가 지속돼 세계에서 가장 역동적인 부동산 시장 반열에 올랐다”라고 말했다. 실제로 가상화폐 및 기술 기업 등 신규 사업체 등록이 급증하며 부동산 수요를 견인했고, 이로 인해 거래량과 가격이 동반 상승했다.

상업용 부동산 역시 강세를 이어갔다. 특히 오피스 시장은 기업 유입 급증과 임대 수요 증가로 활황을 보였다. 두바이 주요 업무 지구(DIFC, Downtown, Business Bay 등)의 *A등급 오피스 공실률은 3~5%에 불과할 정도로 수요가 넘쳤고, 2024년 신규 사업체 등록이 전년 대비 5% 증가한 2만4000여 개에 달했다.

* A등급 : 신축 또는 최근 리노베이션이 완료된 최고 수준의 건축 사양 (천장 높이, 단열, 화재안전 등), 최첨단 IT·통신 인프라 제공, 입지 우수 (도심 핵심업무지구 내), 엘리베이터 수, 주차, 보안, 조경 등 부대시설 최고급, 임대료도 가장 높음.

이 결과 A등급 오피스의 평균 임대료는 전년 대비 약 25% 상승했으며, 특히 Business Bay와 Downtown에서는 각각 44%, 36%까지 급등했다. 사무실 임대료는 전반적으로 20%대 이상 급등했고, Cushman 보고서에 따르면 두바이 전체 오피스 임대료도 약 22% 상승했다.

또한 전자상거래 및 글로벌 물류 수요 증가로 두바이 내 물류창고 수요가 폭발하면서, 두바이 산업·물류용 임대료는 연평균 13% 상승했다. 특히 자유무역지구인 JAFZA와 두바이 남부의 물류 허브(Dubai South, DIP) 등 주요 단지에서는 창고 임대료가 연 28%까지 치솟았다. 이는 공급이 수요를 따라가지 못한 탓인데, 물류창고는 항만, 공항, 고속도로와 인접해야 하는 등 입지 조건이 제한돼 있고, 물류 또는 산업용으로 지정된 토지에서만 건설이 가능하기에 당장 공급을 확 늘리기가 어렵다.

또한 물류창고는 사실상 장기계약 위주로 운영돼 기존 장기 계약업체들은 상승폭의 영향을 덜 받으나, 새로 진입하려는 기업은 공실이 없어 들어갈 공간을 찾기 어렵고, 비싸다는 애로사항이 있다.

두바이 부동산 투자 시 유의해야 할 점

두바이 부동산에 투자하거나 사업을 확장할 때 한국 기업들이 유념해야 할 주요 사항은 다음과 같다.

1. 법률·제도적 요건 확인

두바이에서는 사업 형태에 따라 본토(Mainland)와 자유무역지대(Free Zone) 설립 여부가 다르다. 예컨대 일부 프리존은 부동산 투자업 자체를 허가된 업종에 포함하지 않으므로, 해당 지역에서의 사업 활동 범위를 반드시 사전에 확인해야 한다. 또한 외국인은 지정된 프리홀드 지역에서만 부동산을 100% 소유할 수 있으므로, 투자를 원하는 지역이 프리홀드 존인지도 확인해야 한다.

ㅇ 오프플랜 개발업체 및 계약 관리 사항

- 과거 프로젝트 이력과 평판을 검토해 신뢰할 수 있는 개발사 선택

- 계약서상 완공 일정, 지연 시 보상 조항 등을 명확히 확인

- RERA(Real Estate Regulatory Agency, 두바이 토지부 산하 부동산 규제 기관) 및 DLD(Dubai Land Department, 두바이 토지부)의 공식 채널을 통해 프로젝트 진행 상황을 주기적으로 확인

- 지연 발생 시, 계약서에 명시된 절차에 따라 법적 조치 고려

분양 중인 부동산 투자 시 법률에 따라 개발업체는 의무적으로 분양대금을 은행 에스크로 계좌에 예치하도록 돼 있어, 이를 통해 투자자 자금이 프로젝트 건설에만 사용되는지 감독을 받는다.

그러나 프로젝트가 에스크로 계좌를 보유해 자금이 잘 보관되고 있더라도, 공사 지연 가능성은 있다. 실제로 두바이에서는 과거 일부 유명 프로젝트조차도 인허가 지연, 건설사 변경, 원자재 가격 급등 등의 이유로 수년간 인도 지연이 발생한 사례가 있다.

즉, 에스크로 계좌만으로는 ‘기한 내 인도’나 ‘품질 보장’은 담보되지 않기 때문에, 투자자가 수시로 공정률 확인, 시공사 변경 여부, 현장 상황을 점검하는 것이 필수다. 프로젝트가 예정대로 진척되고 있는지, 시장가치 대비 수익성이 유지되고 있는지도 함께 확인해야 한다. 예를 들어, 인도 지연 시 임대수익 예상치가 무너지고, 그에 따라 ROI(수익률)가 급락할 수 있다.

<건설 진행상황을 확인할 수 있는 툴>

[자료: Dubai Land Department]

2. 시장 전망과 수익성

두바이는 2027년까지 약 24만3000가구의 신규 주택 공급을 계획하고 있으며, 이중 약 80%가 아파트로 구성될 예정이다. 이에 앞으로 공급 과잉 이슈를 고려할 필요가 있다. 투자할 단지나 지역의 수요 대비 공급을 분석하고, 임대 수익률이 안정적인지, 공실률 위험은 없는지 검토해야 한다.

<두바이 2027년까지의 신규 주택 공급 계획>

[자료: Dubai Land Department, KOTRA 두바이무역관 정리]

이 외에도 Palm Jumeirah, Dubai Hills, Dubai Marina, Jumeirah Village Triangle, Al Furjan, Dubai Silicon Oasis, Town Square, Studio City 등에서도 2000가구 이상의 신규 공급이 예정돼 있다.

두바이의 신규 주택 공급 현황과 프로젝트 정보를 확인하려면 다음의 공식 플랫폼을 활용할 수 있다.

<두바이 신규 주택 공급 현황 및 프로젝트 정보 확인 플랫폼>

[자료: Dubai Land Department, KOTRA 두바이무역관 정리] 

특정 지역에 신규 주택 공급이 집중될 경우, 임대 수익률 하락과 공실률 증가의 위험이 있다. 그러나 예외도 있는데, 최근 몇 년간 많은 신규 아파트가 공급된 JVC(신혼부부, 젊은 직장인이 많은 중저가 주거 지역)와 Business Bay(비즈니스 단지, 외국인 전문가 수요 꾸준)의 경우, 공급이 많지만 수요가 지속돼 여전히 높은 거래량을 보이고 있으며, 임대 수익률도 7~8% 수준으로 안정적으로 유지되고 있다.

2024년 기준 두바이의 평균 아파트 임대 수익률은 약 7.4%이며, 일부 지역에서는 10%를 초과하기도 한다. 예를 들어, Dubai Investments Park는 10.3%, International City는 9.4%의 수익률을 기록했다.

투자자들은 이러한 정보를 활용해 지역별 시장 동향을 파악하고, 신중한 투자 결정을 내리는 것이 중요하다. 특히, 공급이 집중되는 지역에서는 수요와 공급의 균형을 면밀히 분석해 투자 리스크를 최소화해야 한다.

<두바이 주요 지역 아파트 임대 수익률, 매매가 현황(2024년 기준)>

[자료: Bayut Rental Market Report 2024, CBRE Dubai Residential Market Notes, Global Property Guide_UAE, Driven Properties – Average House Price, Austin Contrarian – Dubai Property Investment Guide]

또한 환율 변동 리스크는 크지 않으나(AED는 달러 페그제), 세계 경제 상황 변화나 금리 상승 등이 부동산 시장에 미칠 영향을 감안해 장기적인 투자 계획을 세워야 한다.

3. 재정·세무 검토

부동산 거래에 필요한 자금 조달 계획과 금융 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다. UAE 중앙은행의 LTV(대출한도) 규정, 금리, 초기 구입비용(취등록세·수수료 등)을 확인하고, 대출 요건을 충족해야 한다.

<UAE 모기지 기본 규정 (비거주 외국인 기준)>

[자료: Dubai Land Department]

* 대출 금리: UAE에서는 일반적으로 3.5%~5.5% 고정 또는 변동 금리 적용, 일부 은행은 1~2년 고정 후 변동금리 전환 방식

* 대출 기간: 보통 최대 25년까지 가능, 나이에 따라 상한선이 정해지기도 함 (예: 60세 이상은 10~15년으로 제한될 수 있음)

총 예상 부대비용은 보통 매매가의 6~8% 수준인데, 부동산 구매 시 매매가 외에 추가로 지불해야 하는 항목은 다음과 같다.

<부동산 매매 시 추가 예상비용>

[자료: Dubai Land Department]

시사점

전반적으로 전문가들은 두바이 부동산 시장이 탄탄한 기조 위에서 지속적인 성장이 가능하다고 보고 있다. 두바이는 분산된 경제구조와 진취적인 정책, 그리고 인구·관광객 유입을 통해 장기적으로도 투자 매력이 높다.

<두바이 투자용 부동산 예시>

[자료: KOTRA 두바이무역관 작성]

두바이는 부동산 양도차익과 임대소득에 대한 과세가 없기 때문에 세제 혜택이 큰 편이다. 또한 환율 변동 리스크가 크지 않다는 점(AED는 달러 페그제), 투자자 거주비자 요건(부동산 가치 AED 75만(약 2억8000만 원) 이상 시 2년 거주비자 신청 가능) 등도 사전에 알아두면 사업 운영에 도움이 된다.

<세무 규정: 한국과 두바이 비교>

[자료: KOTRA 두바이무역관 작성]

두바이의 전략적인 위치, 세금 혜택, 그리고 고급 인프라는 외국인 투자자들에게 매력적인 요소로 작용하고 있다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용해 두바이 부동산 시장의 지속적인 성장을 이끌고 있다.

그러나 이러한 급격한 성장에는 공급 과잉과 같은 리스크도 존재한다. 향후 몇 년간 약 30만 가구의 신규 주택이 공급될 예정이며, 이는 임대 수익률 하락과 공실률 증가로 이어질 수 있다. 따라서 투자자들은 지역별 수요와 공급을 면밀히 분석해 신중한 투자 결정을 내려야 한다.

자료: Property Monitor, Dubai Land Department, Cushman & Wakefield, Deloitte, Gallup Business, The Peninsula, Gulf Property News 등 2024–2025년 최신 시장 보고서 및 KOTRA 두바이 무역관 자료 종합