세미나 개요

법무법인(유) 세종 하노이사무소는 『베트남 금융·부동산 법령세미나』를 개최했다.

<세미나 구성>

[자료: 법무법인(유) 세종]

세미나 주요 발표 내용

1. 베트남 금융법 관련 동향 및 이슈

최근 베트남 금융시장에서는 역외대출 규모 감소와 로컬은행들과 금리 경쟁에서 밀리면서 외국계 은행들은 신규 대출 유치에 어려움을 겪고 있다. 이러한 시장 변화에 대응해, 기존 대출을 낮은 금리로 재조정하려는 리파이낸싱 수요가 눈에 띄게 증가하고 있다. 법무법인 세종 길영민 변호사는 이러한 환경 변화 속에서 리파이낸싱 시 반드시 고려해야 할 법령 개정사항과 실무상의 유의점을 중심으로 주요 이슈를 설명했다.

특히 2023년 8월 제정된 Circular 08/2023/TT-NHNN은 외화차입과 관련해 중요한 변화를 불러왔다. 개정법령에 따라 단기 외화차입금은 기존 중장기 외화차입금을 리파이낸싱하는 데 사용할 수 있게 됐으며, 리파이낸싱 한도는 기존 대출의 원금, 이자, 수수료를 합산한 금액까지로 명확히 규정됐다. 이에 따라 리파이낸싱 계약 체결 시 기존 대출의 모든 비용 구조를 정확히 파악하고 반영하는 것이 필수적이 되었다.

<주요 개정 내용 (Circular 08/2023/TT-NHNN)>

[자료: 법무법인(유) 세종, KOTRA 하노이 무역관 종합]

또한 중장기 외화차입금의 사용 용도도 엄격히 제한되었다. 차주의 외채 구조조정이나 투자 프로젝트 실행을 위한 자금 조달은 허용되지만, 차주의 자회사 투자 목적이나 상업용 주택사업(Commercial Residential Housing) 추진을 위한 외화차입은 명시적으로 금지됐다. 법무법인 세종 길영민 변호사는 특히 투자 프로젝트 범위를 벗어나는 자금 사용 시 사후 규제 리스크가 높아질 수 있으므로 사업계획서(Business Plan)상 세부 용도를 명확히 기재하고, 중앙은행(Central Bank) 등록 시 주의를 기울여야 한다고 강조했다.

중장기 외화차입의 경우, 중앙은행 등록 절차도 더욱 중요해졌다. 신규 대출계약 체결 시 30일 이내 등록이 의무화됐고, 단기차입금을 만기 연장해 1년 이상으로 전환하는 경우에도 등록해야 한다. 등록 후 차입 조건 변경 시에는 별도로 변경 등록 절차를 거쳐야 하며, 신고 이후에도 심사와 승인에 수개월이 소요될 수 있어 충분한 여유를 두고 대응해야 한다. 

대출금 사용 용도와 관련해, 대출금의 약 90%를 기존 차입금의 상환(refinancing)에 사용하고, 나머지 10%를 기타 비용(수수료, 세금 등)으로 사용하는 경우가 빈번하다. 그러나 중앙은행 신고 시, 사업계획서, 자금사용계획서, 또는 신고서에 대출금 사용 목적을 단순히 'refinancing'으로만 기재할 경우, 기타 비용 항목이 누락돼 대출금 인출이 불가하거나, 인출 지연 및 사용용도 변경 신청 절차를 다시 진행해야 하는 사례가 다수 발생하고 있다. 따라서, 대출계약서, 사업계획서, 외환 신고서 등 모든 관련 문서에는 대출금 사용 용도를 구체적이고 명확하게 기재해야 하며, refinancing 외에 기타 비용 사용분도 별도로 명시해 향후 인출 과정에서 불필요한 행정적 지연이나 법적 리스크를 방지할 필요가 있다. 

한편 담보 설정과 관련해 부동산법 개정도 중요한 영향을 미쳤다. 토지사용권 담보 설정이 가능해졌지만, 토지사용료를 연납으로 납부한 경우 토지사용권만으로는 담보 제공이 불가능하고, 지상 건물이 있을 경우, 건물과 묶어서 담보 설정이 가능하다.

또한, 외국계 금융기관뿐만 아니라 베트남 내 일반 법인 및 개인도 담보권자로 인정되면서, 로컬 법인을 통한 대출 및 담보 구조 설계가 더욱 유연해질 전망이다. 현지 진출 기업의  A 씨는 KOTRA 하노이 무역관과의 인터뷰에서 "이전에는 주로 금융기관에 의존하던 담보 설정이 로컬 법인으로 확대되면서 중소기업들이 한층 더 유리한 대출 조건을 확보할 수 있을 것"이라며, "이 변화는 베트남 내 자본 유동성을 크게 높일 것"이라고 밝혔다.

베트남에서는 담보의 종류에 따라 등록기관이 상이하므로, 담보권 설정 시 관할 기관과 등록 절차에 대한 사전 조사가 필수적이다. 특히 동산 담보 중 주식을 담보로 설정하는 경우, ‘주식을 담보로 하는 것’과 ‘주식 계좌를 담보로 하는 것’은 명확히 구분돼야 한다. 예를 들어, 주식을 담보로 제공할 경우에는 반드시 베트남 증권예탁기관(VSD)을 통한 별도의 등록 절차를 거쳐야 하며, 이 절차 없이 단순히 증권사 내 계좌에 담보 설정을 한 후, 이를 주식 담보로 오인하는 사례가 실무에서 빈번히 발생하고 있다. 따라서 담보 설정에 앞서 대상 자산의 성격과 이에 따른 등록 절차와 기관을 정확히 확인하고 이행하는 것이 필수적이다.

또한 베트남에서는 담보권 실행을 위한 판결이 확정된 이후에도, 강제집행 단계에서 추가적인 법적 리스크가 존재한다. 차주 측에서 대주 측에 강제집행 취소 청구의 소를 제기할 수 있으며, 절차상 하자를 이유로 해당 소송에서 차주가 승소하는 판례가 많이 나오니, 주의해야 한다.

법무법인 세종 길영민 변호사는 세미나에서, 이번 금융법 개정은 단순한 규제 강화가 아니라 베트남 금융시장의 안정성과 유동성을 제고하기 위한 조치라며, 변화된 제도하에서 리스크를 최소화하기 위해서는 철저한 사전 준비와 문서 관리가 무엇보다 중요하다고 강조했다.

2. 부동산 법 관련 동향 및 이슈

법무법인 세종 김홍주 변호사는 이번 세미나에서 베트남 부동산법 개정과 관련해, 특히 토지사용권과 건물소유권 취득에 관한 주요 변경 사항을 발표했다.

<주요 개정 내용>

[자료: 법무법인(유) 세종]

기존 법에서는 토지사용료 납입 방식을 고를 수 있었지만, 이번 개정토지법에서 연납방식이 원칙으로 바뀌었다, 다만 규정에서는 첨단산업단지, 산업클러스터, 하이테크 단지, 경제구역의 경우 일시납을 허용가능하게 했으므로 영향력이 크지는 않을 것이라고 예상했다. 한편, 외국인 투자기업에게는 건물소유권과 관련해, 기존 건물에 대한 소유권을 취득한 후 매매하거나 임대하는 행위가 제한된다.

<세미나 현장 사진>

[자료: KOTRA 하노이 무역관 자체촬영]

<토지사용료에 관한 개정>

[자료: 법무법인(유) 세종]

그리고 개정 토지법은 투자법과 동일하게 외국투자기업(FIE)에 대한 정의를 규정해 외국투자자가 직접 또는 자회사를 통해 총 발행지분의 50% 이하를 보유하고 있는 회사의 경우 토지사용권을 받을 수 있다고 정의했다. (토지법 제3.46조). 그 동안 토지법과 투자법 상의 외국투자자의 정의가 상이해 동일한 법인임에도 불구하고 토지사용권 취득 가능 여부에 대한 해석이 엇갈리는 등 실무상 혼선을 초래하는 사례가 많았다. 그러나 이번 개정으로 양 법률 간 정의가 일치함에 따라 예측가능성과 법적 안정성이 제고될 것으로 기대된다.

<베트남 개정 토지법 및 투자법 상 외국투자자 정의>

[자료: 법무법인(유) 세종]

그리고 담보권과 관련해, 현지기업과 일부 FIE는 토지사용권과 토지부착자산을 비금융기관인 현지 기업과 개인에게 담보로 제공할 수 있게 돼 담보설정을 통한 자금조달이나 거래가 훨씬 유연해지고 선택의 폭이 넓어졌다. 다만, 연납방식의 토지를 단독으로 담보 설정하는 것은 불가능하다.

토지가격 공시 제도의 경우, 기존 토지법에서는 5년마다 공시지가를 발표했으나, 개정토지법에서는 매년 가격을 공표하도록 해 토지 보상 측면에서 변화가 클것으로 예상된다고 밝혔다.

마지막으로 분쟁해결 방식과 관련해, 기존 토지법은 토지관련 분쟁은 토지 관할 법원이 전속적 권한을 가지고 있어서 악용될 여지가 높았다. 개정된 토지법은 법원 또는 상사중재에 의한 해결이 가능하다고 명시돼, 분쟁해결 수단이 다양화됐다.

시사점

트럼프 2.0 행정부의 관세 부과 발표 이후, 베트남을 생산기지로 활용하는 한국 기업들은 위기와 기회 요인이 공존하는 불확실한 환경에 직면해 있다. 이러한 대외적 불확실성 속에서 금융법 및 부동산법 개정은 기업의 유동성 확보와 자산 운용 전략에 직접적인 영향을 미치고 있다. 따라서 기업들은 변화된 법적 제도와 외부 환경을 종합적으로 고려해, 철저한 사전 검토와 선제적 대응 전략을 마련할 필요가 있다.

자료: 법무법인(유) 세종, KOTRA 하노이 무역관 자료 종합