늘어나는 빈집, 빈 점포

 

2018년 일본 총무성의 ‘주택∙토지 통계조사’에 따르면, 같은 해 일본 전국 빈집은 약 849만 호로 집계됐다. 총 주택 중 빈집이 차지하는 비율은 13.6%로 2013년 조사 시점보다 0.1%p 상승했으며, 약 20만 호가 증가했다.

<일본의 빈집 수 추이>

(단위: 천 호, %)

[자료: 총무성]

 

일본에서 빈집 비율은 계속 증가하는 추세이며, 노무라종합연구소에 따르면 2033년에는 빈집 비율이 27.3%까지 확대될 것으로 전망되고 있다.

 

이러한 일본의 빈집 증가 배경에는 저출산과 고령화에 따른 인구 감소 문제가 있다. 고령화가 높은 지역일수록 빈집 비율이 높아지는 경향이 있다. 이는 주택을 소유하고 있는 고령자가 요양시설이나 자녀, 친척 집으로 이주하는 것으로 인해 주택에 대한 수요가 감소하기 때문이라고 볼 수 있다.

빈집 문제와 더불어, 상점가의 빈 점포 문제도 진행 중이다. 일본 수도권 외의 지방 상점가에서는 지방 인구 감소로 빈 점포가 늘고 있다. 2021년 중소기업청의 상점가 실태 보고서에 따르면, 2015년 대비 2021년의 상점가 평균 점포 수는 54.1개에서 51.2개로 줄었다. 영업을 중단한 점포가 많아졌고, 폐업한 점포가 많은 곳들을 ‘셔터 상점가’라 부른다.

 

<폐업한 일본 상점가의 모습>

[자료: pixabay]

 

빈 건물이 왜 문제인가

 

일각에서는 빈 건물이 증가하는 것이 큰 문제가 아니라고 보기도 하지만, 방치된 건물은 붕괴나 자재 낙하 등 안전사고의 위험을 내포하고 있다. 태풍이나 지진이 자주 발생하는 일본에서는 이러한 빈 건물이 정기적으로 점검되지 않을 경우 위험성이 더욱 증가한다.

 

또한, 빈 건물은 외부인의 침입으로 방화와 같은 범죄의 장소가 될 가능성이 있고, 쓰레기 무단 투기로 인한 환경 문제와 주변 거리 외관의 손상이 발생할 수 있다.

이러한 빈집, 빈 건물 문제에 대응하기 위해 일본은 어떠한 노력을 기울이고 있는지 살펴보자.

디지털을 활용해 빈집에 대응

 

히로시마현 에다지마시에서는 민간기업과 연계해 이주 희망자에게 빈집 매물을 웹상에서 VR로 안내하는 실증사업을 실시했다. 그 결과, 문의 건수가 약 2배, 계약 건수가 약 2.4배 증가하는 효과를 얻었다. 이후 에디지마시뿐 아니라 히로시마현 전역에 도입이 결정됐다.

가고시마현 나가시마초에서는 일본 통신 대기업 KDDI와 연계해 VR을 활용한 이주 정착 안내를 하고 있다. 빈집 매물 뿐 아니라, 주변 장소를 고해상도 VR 콘텐츠로 제작하고, 나가시마초 곳곳에 360도 카메라를 상설 설치해 이주를 고려하는 고객들이 수시로 열람할 수 있게 했다.

 

<가고시마현 나가시마초의 VR을 활용한 이주정착 지원 서비스>

[자료: KDDI]

 

빈 건물 리노베이션 사업

 

도쿄 시부야에 있는 회사 아키사포는 빈 건물을 개보수(리노베이션)해 세입자를 찾는 비즈니스를 운영하고 있다. 지난 7년 동안 260개의 건물을 재생시켰다.

 

아키사포의 사업 모델은 다음과 같다. 첫째, 건물주는 아키사포에게 건물을 맡기며, 초기 비용은 부담하지 않는다. 둘째, 아키사포는 해당 건물을 리노베이션하고 유지·관리하는 비용을 부담한다. 세입자를 찾아낸 뒤에는 세입자로부터 받는 월세의 일정 비율을 건물주에게 전달한다. 마지막으로 세입자는 리노베이션된 건물에 입주하며 월세를 지불한다.

 

이러한 사업 모델은 건물주에게 초기 투자 비용 없이 건물을 활용할 기회를 제공하고, 아키사포는 월세 수익을 통해 투자 비용을 회수할 수 있다. 개보수한 건물은 새 건물보다 저렴하므로 세입자에게도 비용 효율적이다.

 

<아키사포(アキサポ)의 사업 모델>

[자료: 아키사포 홈페이지]

 

아키사포의 이러한 접근은 방치된 부동산을 활성화하고 지역 경제에 기여하는 바가 크다. 이처럼 아키사포는 빈 건물 문제에 창의적 해결책을 제시하며 도시 재생을 이끌고 있다.

 

한 예시로, 도쿄의 키타신주쿠의 옛 마이니치 신문사 건물은 방치된 상태였으나 젊은 유동 인구가 많은 이점을 활용해 탈출 게임방으로 성공적으로 개보수됐다.

<신문사 건물을 탈출 게임방으로 개보수>

[자료: 아키사포]

토시마구의 한 오래된 시계 수리점은 북카페로 변신했다. 유명 만화가 테즈카 오사무와 후지코 F 후지오가 다녔던 장소라는 특색을 살려 손님들에게 새로운 경험을 제공한다.

 

<시계 수리점을 북카페로 개보수>

[자료: 아키사포]

버려진 상점가가 호텔이 되다

이 문제에 착안해 등장한 ‘세카이 호텔(SEKAI HOTEL)’은 새로운 사업 모델을 제시하고 있다. 이 호텔은 사용되지 않는 상점가의 점포를 호텔 객실로 개보수해 운영한다. 예를 들어, 작은 공장이 있던 곳은 외벽을 그대로 유지해 독특한 객실을 제공한다. 각 점포의 오래된 간판도 유지해 이색적인 숙박 경험을 소비자에게 제공한다. 또, 한 상점가에 쌀집, 커피숍, 공장이 있었다면, 이를 각각 쌀집 객실, 커피숍 객실, 공장 객실로 개보수하는 식이다. 이와 같은 접근은 옛 점포의 디자인과 분위기를 유지하면서도 현재의 레트로 트렌드와 조화를 이루어 소비자로부터 호응을 얻고 있다.

 

<여성복 매장이었던 점포의 간판을 그대로 활용하는 세카이 호텔>

[자료: 세카이 호텔]

 

세카이 호텔은 숙박객에게 '세카이 패스'라는 상품권을 제공하고 있다. 이 상품권을 통해 숙박객은 호텔 주변 상점가에서 다양한 물건을 구입하거나 서비스를 이용할 수 있다. 이 제도는 숙박객들에게 상점가 전체가 하나의 큰 호텔처럼 느껴지게 하며, 이를 통해 지역 상점의 매력을 더 깊이 경험할 수 있도록 하고 있다. 세카이 호텔은 세카이 패스를 수용할 수 있는 주변 점포의 숫자를 지속 확대하고 있다.

이는 주변 상인들에게도 큰 이점을 제공하는데, 외지에서 온 숙박객들을 유치함으로써 매출 증대에 직접적으로 기여하고 있다. 이러한 상호 협력적 접근 방식은 상점가 전체의 활성화에 큰 역할을 한다. 세카이 호텔의 이와 같은 전략은 다방면에서 긍정적인 영향을 미치고 있다.

일본 정부의 대응 정책

일본 정부는 2015년 '빈집 등 대책 추진에 관한 특별조치법'을 제정했다. 이 법은 안전, 위생 측면에서 위험하거나, 주변 경관을 현저하게 훼손하는 상태의 건물을 지자체가 '특정 빈집'으로 지정할 수 있도록 했으며, '특정 빈집' 소유자에게 지도, 권고, 명령 등의 단계적 조치가 취해질 수 있게 했다. 만약 소유자가 해당 조치를 이행하지 못할 경우, 소유자는 철거 비용을 부담해야 한다. 비용을 부담할 능력이 없다면 토지가 공매로 넘어갈 수 있다. 따라서 건물 소유자는 문제가 심각해지기 전에 건물을 매각하거나 적절히 활용할 방안을 모색해야 한다.

또한 2023년 이 법의 개정으로 ‘특정 빈집’ 외에 ‘관리부실 빈집’도 권고의 대상이 될 수 있게 됐다. 지자체로부터 ‘관리부실 빈집’ 또는 ‘특정 빈집’으로 권고 조치를 받게 되면 고정자산세 경감 등의 세제 혜택을 받을 수 없다.

  

현장 인터뷰 - 세카이 호텔

KOTRA 도쿄 무역관은 세카이 호텔(SEKAI HOTEL)의 홍보 담당자와 인터뷰를 진행했다.

Q1. SEKAI HOTEL에서는 어떤 점을 가장 중요하게 생각하며 사업을 진행하고 있는가

A. 지역 관광의 새로운 모습을 찾고 있다. 지역에 온 관광객이 그 마을의 자원을 훼손하는 사례도 많은 가운데, 지역 자원을 소비하는 관광이 아니라 지역을 공동 창조하는 관광이 되게 하고 싶다.

그래서 우리는 'Hospitality'가 아니라 'Friendship'으로 지역과 손님을 대하고 있다. 'SEKAI HOTEL 직원, 지역 주민, 관광객'이라는 구분보다는 자신의 고향에 지인을 초대하는 듯한 느낌으로 마을을 안내하는 의식을 갖고 사업을 진행하고 있다.

Q2. SEKAI HOTEL을 운영하면서 어려운 점은 무엇인가

A. 어떻게 해야 관광객들이 재미있어 할 지를 주민들에게 설명하는 것이다. 이것이 가장 시간이 오래 걸렸다.

후세 마을(현재 SEKAI HOTEL이 있는 곳)은 전성기와 비교해 점포 수가 반 이하로 떨어졌다. 예전부터 후세 마을에 살고 있는 사람들은 현재의 후세 마을은 가능성이 없다고 한탄하는 경우가 많았다. 그런 상황에서 호텔이 들어왔을 때, 마을 사람들은 반대를 한 것이 아니라 '왜 여기에 호텔이 들어오는지 이해가 안 된다'는 입장이었다. 하지만 6년 동안 관광객들이 후세 마을을 돌아다니면서 즐기는 모습을 본 주민들은 마을이 재밌어졌다고 한다.

Q3. 숙박객들의 반응은 어떠한가

A. 옛날 상점가의 건물들이 외형과는 달리 호텔로 운영되고 있는 부자연스러운 모습을 재미있어 한다. 건물 2층에 숙박하고 근처 다방에서 아침을 먹고 인근 목욕탕에 가는 등, 마을의 일상을 체험할 수 있다는 점을 일본인들도 신선하게 느끼는 것 같다.

Q4. 해외에도 진출할 계획이 있는가

A. 물론 있다. 하지만 해외에서 호텔을 개발하는 노하우가 없어서 함께 사업을 진행할 파트너사를 찾고 있다.

시사점

 

일본경제연구센터(JCER, Japan Center for Economic Research) 후지이 아이코 연구원은 “빈집을 ‘부동산업의 대상’으로 보지 않고 지역 창생을 위한 수단으로 인식하면 빈집의 다양한 활용 방안이 나올 수 있다”라고 하며, “지자체는 다양한 기술의 활용도 염두에 두면서 각 지역에 유용한 빈집의 활용 방법을 모색해야 한다”라고 언급했다.

한국에서도 저출산, 고령화, 수도권 집중, 상속세 문제 등 여러 요인으로 인해 빈 건물 문제가 심화될 가능성이 높다. 이러한 상황에서 빈 건물을 활용해 지역을 활성화하거나, 빈 건물에 세입자의 접근성을 쉽게 하는 등의 일본 사례들을 참고할 필요가 있다.

 

 

자료: 아키사포, 후생노동성, KDDI, 세카이호텔, 노무라 종합연구소, 중소기업청 실태조사보고서, 총무성 통계국, 국토교통성, KOTRA 도쿄 무역관 자료 종합