법무법인 광장 베트남 김경섭 변호사

베트남 토지법 및 시행령 개정

베트남의 토지법은 근래 수년간 많은 이슈가 되어 사회 전반적으로 많은 관심을 불러왔다.  베트남 정부는 토지법 개정이 자국민에게도 지대한 영향을 미칠 수 있는 바, 이례적으로 국민 의견을 장기간 다각적으로 수렴하는 등 개정 방향에 대하여 숙고해 온 바 있다. 또한, 꾸준한 증가 추세 속에서 늘어난 외국인 투자에 따른 외국인 부동산 소유에 대한 정부 정책 결정도 여러 사정을 고려하여 세부적인 내용들을 계속 정비하고 있는 실정이다. 

특히, 내년으로 예정된 토지법(2013년) 개정을 앞두고 베트남 정부는 2023년 4월 3일 토지법 시행령 일부를 개정하여 공표하면서 해당 시행령 Decree No. 10/2023/ND-CP(이하 “토지법 시행령 10”)을 5월 20일자로 발효하였다. 이번에 개정 발효된 토지법 시행령 10은 지난 상당 기간 동안 명시적 상세 규정 부재로 논란이 있거나 실무상 많은 문제점이 있었던 사안들에 대한 법적 규정을 마련하거나 좀더 명확한 상세 규정으로 보완함과 동시에 내년 예정인 토지법 개정을 위한 추진 동력으로서의 역할을 하는 것으로 보여진다. 이번 토지법 시행령 10은 여러 사안들에 대한 규정들을 포함하고 있는데, 이들 중 외국인 투자자에게 중요하고 가장 유의할 만한 사항들에 대하여 아래와 같이 좀더 구체적으로 살펴보도록 한다.

투자 프로젝트 종료 대상 토지의 회수 절차에 대한 규정

베트남 투자법에 따라 투자 프로젝트가 종료되는 경우 투자 프로젝트 해당 부지에 대한 회수 절차에 대하여 이번 토지법 시행령10은 명확히 해당 내용을 규정하고 있다. 베트남 투자법에 따른 투자 프로젝트의 종료 경우를 토지법 시행령 10은 두 가지로 나누어 명시하고 있는데, 첫 번째 경우는 토지를 할당 받거나 또는 임차료를 일시불로 납입하고 토지를 임차한 경우이며, 두 번째 경우는 토지 임차료를 연납 조건으로 토지를 임차한 경우이다. 

먼저 첫 번째 경우의 투자법에 따라 투자 프로젝트가 종료되면 투자자는 투자 프로젝트 종료일로부터 해당 토지 및 토지에 건축한 자산을 24개월의 유예기간 동안 계속 사용할 수 있으나, 해당 유예기간 내에 다른 투자자에게 토지사용권 또는 토지상 자산을 양도하지 못할 경우 해당 토지 및 자산은 정부에서 보상금 지급 없이 몰수할 수 있도록 규정하고 있다. 또한 두 번째 경우에도 투자법에 따라 투자 프로젝트가 종료되면 투자자는 투자 프로젝트 종료일로부터 해당 토지에 건축한 자산을 24개월의 유예기간 동안 계속 사용할 수 있으나, 해당 유예기간 내에 다른 투자자에게 토지상 자산을 양도하지 못할 경우 해당 토지 및 자산은 정부에서 보상금 지급 없이 몰수할 수 있도록 규정하고 있다. 

또한, 투자법에 따른 투자 프로젝트 종료 시 투자자 또는 투자등록 관할기관은 해당 토지 소재지 관할 자원환경국에 투자 프로젝트 종료 서류를 제출하여야 하고, 해당 자원환경국은 투자 프로젝트 해당 토지에 대한 조사와 회수 여부를 결정하게 된다.

이러한 투자 프로젝트 종료 시 토지사용권 및 토지상 자산에 대한 회수 절차에 대한 규정의 배경에는 그 동안 일부 소위 시세 차익을 주로 고려하여 투자허가 취득 이후 실질적인 투자가 이행되지 않은 경우에 토지사용권을 회수하는 사례가 최근 증가하고 있는 것과도 관련이 있다. 베트남 투자 초기부터 예년까지 상기와 같은 경우에 대한 조사 및 회수 결정이 드물었던 것이 실상이었으며 실질적인 투자가 이행되지 않았음에도 상당 금액의 시세 차익을 간접적으로 얻을 수 있도록 암묵적인 도움까지 주던 사례들이 상당수 있었다. 이에 투자허가 이후 투자 이행이 지지부진한 투자 프로젝트에 대하여 문제가 제기되었고 감사를 받거나 중앙 정부로부터 조사 명령 또는 사정 사례들이 발생하면서 최근 들어 부쩍 투자 프로젝트에 대한 종료와 함께 아무런 보상 없이 토지사용권을 회수하는 사례들이 늘어나고 있어서 투자자들의 경각심이 요구되고 있는 바이다.

토지사용권 경매 절차 관련 개정 규정

토지법 시행령 10은 토지사용권 경매 입찰자에 대한 조건과 경매 가능한 토지에 대한 조건에 대한 새로운 규정을 포함하고 있다. 

먼저 토지사용권 경매 입찰자 관련 추가 조건으로 상호 지분을 교차 소유하는 경우 같은 경매에 입찰하지 못하도록 규정하여 1개 이상의 관계 회사가 입찰하여 낙찰가를 조절하는 사례를 방지하고자 한다. 그러나 실제 베트남의 많은 경매 사례들을 보건대 지분상 관계 회사가 아니더라도 서로 아는 회사들 간에 사전 협의를 통해 함께 입찰하여 유찰을 미연에 방지하거나 낙찰가를 조정하는 실상 때문에 토지법 시행령 10의 규정이 어느 정도 실질적인 효과가 있을지는 미지수이다. 

또한 기존의 많은 경매 취소 사례를 줄이고자 입찰자에 적용되는 규정으로 입찰자가 사전에 납부해야 하는 입찰 보증금 금액을 감정평가액의 20%로 인상 규정하고 경매 결과 발표 후 입찰 보증금과 이에 대한 이자도 보증금으로 유지하고 낙찰자가 낙찰가를 납입하지 않을 경우 전액 몰수하는 것으로 규정하고 있다.

한편 경매 가능한 토지에 대한 조건 관련하여 토지법 시행령 10은 정부기관에서 정한 최저 입찰가와 해당 토지에 대하여 승인된 1/500 마스터플랜을 토지사용권 경매가 가능한 전제조건으로 규정하고 있다. 이는 경매를 통한 거래가 가능한 토지사용권에 대하여 적절한 금액이 산정될 수 있도록 하여 시장과 동떨어진 금액에 경매 낙찰이 되는 일부 사례를 방지하는 효과를 줄 것으로 예상할 수 있으나, 경매 낙찰자가 변경된 1/500 마스터플랜에 대한 승인을 받아야 하므로 상당한 추가 비용과 기간이 소요될 수 있는 단점도 예상되고 있다.

관광용 부동산에 대한 소유권증서 발급 근거 규정

베트남 관광법에 따라 건설된 소위 콘도텔 또는 여타 리조트 형식의 부동산과 관련하여 기존에 소유권 증서에 대한 규정이 다소 미비하여 소유권증서 발급이 실질적으로 이루어지지 못했으나 이번 토지법 시행령 10은 명시적인 발급 근거 규정을 포함하고 있어서 해당 부동산에 대한 소유권증서 발급이 가능하게 되었다. 이에 따라 그 동안 소유권증서 미발급 문제 외에도 코로나를 포함한 여러 악재로 어려움을 겪어온 베트남 부동산 시장에 다소 활기를 줄 수 있을 것으로 기대된다. 

그러나 이번에 소유권증서 발급 근거 규정 적용을 받는 대상 부동산은 베트남 관광법에 따라 건설된 비주택 부동산이라 최근에 비슷한 문제로 이슈가 되어 왔던 오피스텔과 같은 경우에는 여전히 소유권증서 발급 문제가 지속될 것으로 보인다. 또한 그 동안의 관광용 부동산에 대한 소유권증서 미발급 문제에 기인하거나 부동산 개발분양사의 적법성이 결여된 분양 관행으로 인하여 발생된 외국인에 대해 완전한 법적 소유권이 주어지지 않는 50년 장기 임차 방식 등 불완전 분양 사례들은 여전히 문제점을 내재한 채로 남을 것으로 보여 향후 추가적인 개선이 필요할 것으로 사료된다. 베트남 시장에 진출한 기업 또는 진출을 희망하는 기업들은 이러한 개정된 토지법의 세부 조항을 사전에 숙지하여 만일에 발생할 수 있는 여러 문제에 대해 적절히 대응하여야 할 것이다. 

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