알스퀘어 베트남 신지민 법인장

베트남 전국 공단을 대상으로 조사를 실시하였으며, 조사대상에는 산업용 부지, 임대공장과 창고를 모두 포함한다. 다만, 분양완료 공단과 재판매 토지는 제외한다. 2022년 10월까지 전국 62개 성시 563개 공단 중 155개 공단이 판매 중이며, 25개 공단은 현재 건설과정에 있다. 나머지 수는 판매 완료, 계획단계, 보상단계로 구분된다.

베트남 북부지역 산업용 부동산 현황

베트남 북부는 총 24개 시성에 총 190개 공단이 있으며, 이중 50개의 공단이 현재 판매중이다. 공단의 수가 가장 많은 도시는 하노이(Ha Noi)이며 22개 공단이 소재하고 있다. 다음으로는 빈푹(Vinh Phuc) 19개, 박닌(Bac Ninh) 18개 순으로 그 수가 많다.

북부 공단 중 평균 토지사용료가 가장 비싼 도시는 하노이로 평균 토지사용료는 스퀘어미터당 180달러(USD)이다. 토지사용료는 잔여 토지기한과 위치에 따라 크게 상이하기에 베트남 북부에서 가장 토지사용료가 비싼 공단은 하노이 소재의 속선공단(Soc Son)으로 토지사용료는 스퀘어미터당 260달러에 달한다. 북부지역에서 현재 판매중인 공단이 많은 도시는 빈푹과 하이퐁(Hai Phong) 6개 공단 다음으로는 박닌에 5개 공단이 판매중이다.

베트남 중부지역 산업용 부동산 현황

중부지역에는 총 19개 성시에 124개 공단이 소재하고 있으며, 이중 40개 공단이 현재 판매중이다. 공단의 수가 가장 많은 도시는 꽝남(Quang Nam)이며 17개 공단이 소재하고 있다. 다음으로는 응에안(Nghe An) 14개, 탄호아(Thanh Hoa)에 11개로 그 수가 많다. 중부 공단 평균 토지사용료가 가장 비싼 도시는 다낭(Da Nang)으로 평균 토지사용료는 스퀘어미터당 107.5 달러이다. 중부에서 가장 토지 사용료가 비싼 공단은 다낭에 소재하고 있는 호아칸(Hoa Khanh) 공단으로 토지사용료는 115달러이다.  중부지역에서 현재 판매중인 공단이 많은도시는 꽝남이고 8개의 공단이 판매중이다. 다음로는 응에안이 5개, 다낭과 후에가 각각 4개의 공단이 판매중에 있다.

중부에 소재하고 있는 공단은 베트남 북부와 남부지역에 소재하고 있는 공단보다 상대적으로 저렴한데, 그 이유로 주변 인프라시설 부족, 해상 물류 정기선 부족 등으로 분석된다. 베트남 해상 물류의 대부분은 북부지역의 경우 하이퐁항, 남부지역의 경우 바리아-붕따우의 까이맵(Cai Mep)항을 통해 운송된다. 중부지역으로 진출할 경우 상대적으로 저렴한 공단 토지사용료로 진출이 가능한 반면 인프라 부족, 해상물류 비용 상승 등을 반드시 고려해야 한다.

베트남 남부지역 산업용 부동산 현황

남부지역은 총 19개 성시에 총 249개의 공단이 있으며, 이중 65개의 공단이 현재 판매중이다. 공단의 수가 가장 많은 도시는 롱안(Long An)이고 39개 공단이 소재하고 있다. 다음으로는 동나이(Dong Nai) 36개, 빈증 32개 순으로 그 수가 많다. 남부 공단 중 평균 토지사용료가 가장 비싼 도시는 호치민시(Ho Chi Minh)로 평균 토지사용료는 스퀘어미터당 319.2 달러에 달한다. 그중 가장 비싼 공단은 호치민시 소재 떤따오 2(Tan Tao 2)공단으로 토지사용료는 스퀘어미터당 500달러를 기록했다. 남부지역에서 현재 판매중인 공단이 많은 도시는 롱안이고 15개의 공단이 판매중이다. 다음으로는 동나이 11개, 바리아-붕따우 10개, 빈픅 7개로 뒤를 이었다.

임대공장(창고포함) 현황

2022년 10월 기준 전국 24개 도시 175개 임대공장 중 89개 임대공장이 현재 판매중이다. 북부는 총 11개 성시의 총 63개의 임대공장이 있으며, 이중 31개의 임대공장이 판매중이다. 임대공장의 수가 가장 많은 도시는 박닌이고 16개의 임대공장이 소재하고 있다. 다음으로는 하이퐁 12개, 흥옌(Hung Yen) 8개 순으로 뒤를 이었다. 북부 임대공장 중 평균 임대료가 가장 비싼 도시는 하이퐁이고 평균 임대료는 스퀘어미터 당 5.7달러이다. 북부에서 가장 임대료가 비싼 임대공장은 하이퐁에 소재하고 있는 노무라 하이퐁(Nomura Hai Phong) 임대공장으로 임대료는 스퀘어미터당 7달러로 나타났다. 북부 소재 임대공장 중 평균임대료가 가장 낮은 도시는 하남(Ha Nam)으로 평균 임대료는 스퀘어미터당 3.5달러 선이다. 가장 낮은 임대료를 기록한 임대공장은 하이즈엉(Hai Duong)에 소재하고 있는 JSC임대공장으로 스퀘어미터당 3.1달러를 기록했다.

중부지역의 경우 총 5개 성시에 10개의 임대공장이 있으며, 이중 2개의 임대공장이 판매중이다. 임대공장의 수가 가장 많은 도시는 다낭이고 4개의 임대공장이 소재하고 있다. 다음으로는 후에(Hue) 3개, 꽝남, 응에안, 탄호아에 각 1개의 임대공장이 있다. 중부지역에서 판매중인 임대공장의 임대료는 모두 스퀘어미터당 3달러로 동일하다.

남부지역은 총 8개 성시에 총 102개의 임대공장이 있으며, 이중 56개 임대공장이 판매중이다. 임대공장의 수가 가장 많은 도시는 동나이로 30개의 임대공장이 소재하고 있다. 다음으로는 빈증과 롱안 모두 25개의 임대공장이 소재하고 있다. 남부 임대공장 중 평균 임대료가 가장 비싼 도시는 호치민시로 나타났다. 호치민시 임대공의 평균 임대료는 스퀘어미터당 5.4달러이다. 남부에서 가장 비싼 임대공장은 호치민시 시내에 소재하고 있는 사이공하이테크파크(SHTP), 빈증(Binh Duong)에 소재하고 있는 BW 떤동히엡 B(BW Tan Dong Hiep B)로 임대료는 스퀘어미터당 6.5달러를 기록했다. 남부 임대공장 중 평균 임대료가 가장 낮은 도시는 바리아-붕따우로 평균 임대료는 스퀘어미터당 3.5달러에 그쳤다. 남부에서 가장 임대료가 낮은 임대공장은 롱안에 소재하고 있는 틴팟(Thinh Phat) 임대공장이고 임대료는 스퀘어미터당 2.6달러로 가장 저렴하다.

시사점

상기 내용에는 포함되지 않았지만 하노이, 호치민시와 인접한 기존 공단의 재판매 공단의 가격이 현재 판매중인 공단 보다 높게 형성되어 있다. 가장 큰 이유로 공단의 경우 주요 도시와 거리가 가깝고 주변 인프라 구축이 양호하기 때문으로 분석된다. 하노이와 호치민시의 경우 전체 공단 수 대비 13.6%의 공단만이 부지를 판매중이고 대다수는 판매가 완료된 상태이다. 상기 두 도시인근으로 공단과 임대공장의 공급이 활발하게 이루어지고 있다. 공단토지 가격 대비 임대공장의 가격을 지역별 평균가격으로 비교해보면 임대공장의 임대료는 공단토지 가격의 3.85% 수준이고 토지가격이 상대적으로 높은 호치민시의 경우 1.69%로 가장 낮고 토지가격이 낮은 중부(후에)의 경우 6.56%로 나타났다.

베트남은 남북으로 긴 지형 특성에 따라 각 지역마다 산업군이 다르게 발전되어 있다. 북부의 경우 중국 국경과 인접해있고 수도가 위치하고 있는 지역으로 고부가가치의 전자/전기 산업이, 중부의 경우 중앙정부의 정책으로 IT 산업을 투자를 장려하고 있고 남부지역은 전통적인 1차 산업인 섬유/봉제 산업이 밀집되어 있다. 이러한 특성과 각 지역의 토지임대료, 임대공장 비용을 고려하여 투자/진출시 비즈니스에 가장 적합한 지역을 진출 지역으로 설정하는 것이 중요해 보인다.

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