- 낮은 금리, 부동산 가격 상승 등으로 브라질 사람들의 브라질 부동산 시장 참여가 확대되고 있음 -

- 부동산 매물검색 및 거래를 편리하게 해주는 Loft 등 프롭테크 기업도 급속히 성장하고 있음 -

Loft의 무서운 성장세

Loft는 2018년 독일인 엘로리안 하게부흐(Florian Hagenbuch)와 헝가리인 이민2세 마테 펜스(Mate Pencz)가 브라질에 설립한 부동산 스타트업으로 2021년 라틴아메리카 유니콘기업 4위에 올랐다. 두 창립자는 미국 금융회사에서 일하면서 알게 되었으며 브라질 부동산시장의 잠재력을 보고 프롭테크 사업을 시작하였다. 당시 외국 기업인들이 브라질에서 누뱅크(NuBank) 등 성공적인 스타트업들을 창립하고 있을 시점이었다.

2021년 4월 Loft는 회사가치는 약 29억 달러에 이른다. 라틴아메리카 프롭테크 기업 중 가장 회사가치가 높다. 프롭테크(Proptech)는 부동산 (Property)과 기술(Technology)을 결합한 용어로 모바일·빅데이터·정보통신기술 등을 접목한 혁신적인 부동산 관련 서비스를 의미한다. Loft는 2021년까지 4회 투자를 유치하였으며 1회(Rodada Série A)에는 1800만 달러, 2회(Rodada Série B)에는 7000만 달러, 3회(Rodada Série C)에는 7500만 달러가 모집되었다. 4회 투자자 모집은 2021년 4월에 진행되었고 Baillie Gifford 등 펀드회사가 5억2500만 달러의 자금을 투자하였다.

브라질 기준금리(Selic)은 2019년 8월 6.5%에서 2020년 8월 2%로 하락하였으며 마침 2020년 3분기 코로나19가 안정세를 보여 부동산 경기가 활성화되었다. Loft의 ‘부동산 매입-리모델링-판매’ 서비스인 iBuyer가 상파울루, 리우데자네이루에서 안정적으로 자리 잡았으며 부동산 거래 마켓플레이스도 많은 고객을 유치하면서 Loft는 급격히 성장한다.

Loft는 매물을 매입하여 리모델링하고 재판매하는 사업을 개시

Loft는 부동산 매물을 매입해 리모델링하고 인터넷을 통해 재판매하는 ‘iBuyer’ 서비스를 개시하였다. 이를 위해 매입가격, 리모델링비용, 재판매비용을 정확하게 산출하는 것이 중요하다. Loft는 정보가 없는 지역에서 사업을 추진할 경우 발생할 수 있는 리스크를 줄이기 위해 상파울루 자르징스(Jardins), 이타임비비(Itaim Bibi), 모에마(Moema) 등 지역에서 한정적으로 사업을 개시하였고 수익성을 확인한 후 상파울루 타 지역, 리우데자네이루로 사업을 확장하였다.

'iBuyer'서비스를 고도화시키기 위해 Loft는 부동산 위치, 건물연식, 거래가격, 주위 인프라 등 변수를 AI로 분석하여 매입가격을 산정하는 시스템을 개발하였다. 이 시스템은 향후 마켓플레이스로 발전한다. Loft는 매입하려고 하는 부동산 소유주에게 부동산 가격 및 이익추정치를 제시하고 소유주는 해당 가격에 Loft에 매물을 판매할지 여부를 결정할 수 있다. 소유주도 직접 주택을 리모델링하여 판매하는데 번거로운데 Loft에 판매하면 수고로움을 줄일 수 있다.

2021년 중순 Loft는 상파울루, 리우데자네이루시에 1만 4000개가 넘는 주택을 보유하고 있으며 이는 2020년 1월 대비 8배 증가한 수치다. 해당 기간 플랫폼을 통한 판매량도 15배 증가하였다. Loft는 현재 상파울루 시내 116개 동(Bairro), 리우데자네이루시의 14개 동(Bairro)에서 서비스를 제공하나 점차 서비스 지역을 확대하고자 한다. Loft는 부동산 펀드도 운용하는데 브라질 증권시장(B3)에 LFTT11라는 만기 3년의 펀드를 론칭하였다. 총 펀드금액은 3억6000만 헤알로 Loft가 1억  헤알을 납입하였고 Itau 및 XP Investimento가 2억 헤알을 모집할 예정이다. 이 회사는 펀드자금으로 약 2,000개의 부동산을 매입하고 리모델링하여 재판매할 계획이며 수익금은 신규 아파트를 매입하는데 사용할 예정이다.

초기사업 성공을 바탕으로 마켓플레이스, 임대, 부동산금융 등 사업 추진

Loft는 '부동산 매입 이후 판매' 사업성공에 자신감을 얻었고 투자금을 활용하여 부동산 유관분야로 사업을 확장하고 있다. 빠른 사업전개를 위해 자체적으로 신규사업을 개발하는 것보다 인수합병을 통한 기능 및 사업영역 추가에 집중하고 있다.

<마켓플레이스>

Loft가 가장 역점을 두는 사업은 마켓플레이스인데 부동산 거래가 성사되면 판매자에게 수수료를 받는다. 판매자가 광고를 올릴 때마다 수수료를 내야하는 타 부동산 플랫폼과 차별성을 두고 있다. 플랫폼은 고객이 현장에 방문하지 않아도 주택이나 건물 구조를 360도 서라운딩으로 볼 수 있는 조감도를 제공한다. 마테 펜스 창립자는 “현재 Loft 플랫폼을 이용한 계약 중 97%가 디지털로 서명되며 30%의 계약은 ‘매물 탐색 – 협상 – 계약 - 등기' 등 활동이 모두 플랫폼 내에서 진행된다”고 언급하였다. 오프라인 부동산 중개회사들도 Loft 플랫폼을 활용하고 있으며 자연스럽게 플랫폼에서 검색할 수 있는 매물이 늘어나고 있다.
펜스 창립자는 “사람들이 부동산을 구매하기 전 평균적으로 20개의 부동산을 방문하는데 Loft는 마켓플레이스를 통해 20개의 좋은 매물을 추천하는 것이 목표다”라고 하였다. 플랫폼은 홉슨(Robson)이라는 AI기술을 활용해서 과거 거래기록, 위치, 공증소 자료, 세금정보 등을 분석하고 부동산의 가치를 평가해주는 서비스도 제공한다. 추가로 일부 고객이나 중개인이 플랫폼에 같은 매물을 여러번 올리는 것을 방지하기 위해 Loft는 부동산 주인의 납세자번호(CPF)를 고유번호로 모니터링하여 같은 매물이 플랫폼에 중복 등재되는 것을 방지한다.
Loft는 구매자들의 플랫폼 이용을 활성하기 위해 이벤트성으로 2021년 9월 말까지 부동산 중개인이 Loft를 통해 거래를 완료하면 인센티브를 제공한다. 인센티브 금액은 1개 거래 시 1만 헤알(약 2,000달러), 2개는 25만 헤알(약 5,000달러), 3개 이상은 4만 헤알(약 8,000달러)이다.

<부동산 금융>

Loft는 부동산 구매자에게 자금조달을 중개해주는 서비스도 론칭하였다. 사람들은 보통 대출을 받아 부동산을 구매하는데 플랫폼은 고객의 주거래은행, 타은행이 제공하는 이자율, 금융조건 등을 비교하여 적합한 상품을 제시한다. 금융대출 거래가 체결되면 Loft는 금융회사로부터 수수료를 받는다.

Loft는 부동산 핀테크 기업인 CrediHome, CredPago를 인수하였다. CrediHome은 부동산 구매자에게 애플리케이션으로 다양한 금융서비스를 추천해주는 서비스를 제공한다. 이 회사는 2017년 설립되었으며 2021년 초부터 5,000건, 20억 헤알(약 4억 달러)의 부동산 자금 중개업무를 시행하였다. Loft는 CrePago라는 핀테크 기업도 인수하였는데 임차인이 보증인(Fiador) 없이 부동산을 임차할 수 있게 해주는 서비스를 제공한다. CrePago는 최근 3년간 12만 3,000개의 서비스를 제공하였다. 브라질은 신용부실 사례가 많아 부동산 거래 시 대부분 보증인이 필요한데 이 서비스를 통해 사람들은 간편하게 부동산 거래를 할 수 있게 되었다.

<부동산 임대>

Loft는 2020년 노마(Nomah)라는 부동산 임대회사를 인수하였다. 노마는 2016년 설립됐으며 부동산 소유자를 대신해 온라인으로 주택이나 레지던스를 임대해주고 관리하는 서비스를 제공한다. 노마가 운영하는 주택은 2021년 중순 500여 개며 연말까지 1,200개로 늘리고자 한다.

Loft는 가피사(Gafisa), R.Yazbek, WTorre 등 부동산 건설회사들과도 협력하여 노마 사업을 확장하기로 하였다. 건설회사나 아파트 소유자들은 주택을 임대하고 관리하는데 어려움을 느낀다. 소비자 측면에서도 최근 많은 사람들은 출장, 장기파견, 여행 등으로 타 지역에 수 주~수 달 머무는 경우가 많은데 이 때마다 부동산 소유자와 계약을 맺는데 부담을 느낀다. 고객들은 노마 플랫폼을 통해 원하는 기간만큼 주택을 임차할 수 있다.
가피사(Gafisa)와 노마는 시범적으로 상파울루 브라스(Brás)의 무브(Moov)역 인근 아파트 임차를 시행할 예정이다. 이 건물은 가피사가 건설하고 분양할 예정이며 노마는 이 아파트들에 중단기 임대대행 서비스를 제공한다. 노마는 중장기적으로 주택보험 판매, 부동산을 담보로 하는 대출서비스도 론칭할 계획이다.

<디자인, 이사>

Loft는 플랫폼에 이사, 인테리어 대행 서비스도 추가할 계획이다. 고객은 부동산을 구매하거나 임차하면서 플랫폼에 등록된 이사 및 인테리어 서비스를 사용할 수 있다.

사업지역을 점차 확장할 예정

Loft는 현재 상파울루와 리우데자네이루, 벨로리존치에서만 사업을 진행하고 있지만 점차 포르투알레그리(Porto Alegre), 꾸리치바(Curitiba), 브라질리아(Brasília) 등 대도시로 확장하고자 한다. Loft는 온라인서비스를 제공하지만 무분별하게 사업지역을 확대하지 않고 사전에 현지 사업성을 평가한다. 플랫폼에 좋지않은 매물이 많아지면 고객의 신뢰도가 떨어지고 장기적으로 경쟁력을 상실하기 때문이다.

Loft는 상파울루와 리우데자네이루에서만 사업을 하다 2021년 중순 미나스제라이스주 주도 벨로리존치에서 사업을 시작하였다. 우선은 도시 중남부에 있는 7개 도시에서 서비스를 제공하고 점차 다른 동(Bairro)로 영역을 확장할 예정이다. (Boa Viagem, Funcionários, Lourdes, Santo Agostinho, Santo Antônio, São Pedro e Savassi)

시사점

Loft는 2018년 설립된 신생기업이지만 3년 만에 브라질 4대 유니콘 기업으로 등극하였고 세계 프롭테크 기업 10위 안에 올랐다. 투자자들은 Loft의 성장성을 밝게 보고 있으며 매년 투자액이 기록을 갱신하고 있다. 퀸토안다르(QuintoAndar), 엥카자(EmCasa) 등 타 프롭테크 기업들도 성장세를 거듭하고 있다.

브라질 프롭테크 기업이 인수합병이나 새로운 기술도입을 통해 사업을 확장하는 것을 고려할 때 우리나라 프롭테크 기업이나 건설/인테리어 기업은 이들과 협력하는 것을 검토할 수 있다. 브라질 프롭테크 기업에 솔루션을 판매할 수도 있고 Loft 등 플랫폼과 제휴하여 인테리어 자재, 사물인터넷 기술 등을 공급하는 것도 추진할 수 있다. 다른 측면으로는 브라질 프롭테크 기업이 한국에 투자할 수 있게 유도하거나 한국-브라질 프롭테크기업이 협력하여 라틴아메리카나 동남아 등 제3국으로 공동진출하는 방안도 모색할 수 있다.

최근 인플레이션, 부동산 수요증가 등의 영향으로 브라질 부동산 가격 및 임대료는 해를 거듭할 수록 올라가고 있다. 브라질 중산층은 더 좋은 집으로 이동하려고 하며 도시 외곽 등 취약한 지역에 거주하는 사람들은 도시외곽 혹은 도심의 면적이 작은 아파트로 이동하려고 한다. 추가로 Loft 등 기업이 아직 상파울루, 리우데자네이루 등 한정된 지역에만 서비스를 제공하는 것을 고려할 때 이들 프롭테크 기업의 성장가능성은 무궁무진하다.

앞으로 임대, 주택매매 뿐 아니라 인테리어, 건설 등 많은 영역이 프롭테크 플랫폼으로 통합될 것으로 보인다. 브라질 부동산 및 건설시장을 모니터링하고 해당분야 진출을 위해서도 우리는 Loft 등 브라질 프롭테크 기업을 눈여겨볼 필요가 있다.

자료: Jornal Contábil, Terra, Diário de Rio, Exame, KOTRA 상파울루 무역관 자료 종합