법률칼럼 2- 토지취득을 위한 사전조사

제이 박(미국 공인회계사) PHILBRIDGE

토지를 취득하려는 매수인이 해당부지에 대해서 사전조사를 해야 할 내용을 간추려 보았습니다.

필리핀 부동산 시장의 일반적인 거래관행

대부분의 토지 소유주는 본인이 매각하고자 하는 목적물에 대해 사전에 부동산중개인(Real Estate Brokers)과 Authority to Sell(매도의향서)를 체결해서 잠정적인 Buyer와 가격 및 계약조건에 대해서 사전조정작업을 할 수 있도록 하는 게 일반화돼 있습니다.

반대로 Buyer는 이에 대해 Offer to Buy(매입제안서)를 작성해 제출함으로써 그 거래를 시작합니다.

토지 취득을 위한 점검사항

 ㅇ 단순한 시세차익 vs 용도 변경을 통한 개발 목적

해당부지가 소재하는 각 시나 지방의 도시계획 및 인·허가 사항, 개발제한 구역, 이웃주민의 여론수렴, 고도제한, 바랑가이의 승인여부, 해당부지 주위의 공시지가(Zonal value), 세무서의 재산세 기준의 감정평가액(Assessed Value), 해당부지 주위의 현 시세(Fair Market Value) 등을 토대로 주도 면밀한 사전조사가 필요

 ㅇ 중개하는 부동산 중개인의 역할 구별

소개하는 중개인이 개발업자의 Official Agent(정식으로 권한을 위임 받은 브로커)인지, 자격증을 소유한 Licensed Broker 인지 혹은 흔히 말하는 바람잡이 Unlicensed Broker(자격증 미소지 브로커)인지를 구별 필요

ㅇ 중개하 거래의 투명성을 확보하는데 있어서 이 브로커의 구두 약속이나 BIR의 세금계산서용 확인영수증(Official Receipt)이 아닌 임시영수증(Provisional Receipt)을 통한 일시적인 신용거래는 잠정적인 거래위험도를 내포하고 있으므로 반드시 브로커와 소유권자의 신분증 및 등기부 등본, 법인등기부등본, 서류의 위조여부 등을 확인한 후에 거래에 임하는 자세가 그 무엇보다 중요

위에서 언급했듯이 모든 계약관례에 있어서는 계약을 중개 혹은 소개하는 브로커의 역할이 중요하다라는 사실은 분명하다.

부지 취득 전, 명심해야 할 사항

서명, 계약, 대금결제, 계약서류 확인, 등기, 정규 증빙서류 및 영수증 등은 항상 투자가 혹은 매수인 본인이 점검하고 참관해야만 하는 업무라는 점을 명심해야합니다.

현지 교민사회에서도 종종 이러한 유사한 사건이 많이 발생하는데, 이는 주로 서로가 오랫동안 알고 지내는 사이였다는 이유로 아는 지인을 통해서 소개를 받고서 영어나 타갈로그에 자신감이 없어서, 소개 및 중개인이 한인단체나 필리핀 정부조직이나 단체의 어떤 직위나 직책을 가지고 있어서 본인을 속일만한 사람이 아니라는 이유로, 현지법이나 업무처리상 절차 등을 제대로 숙지하지 못해서, 또는 과대광고나 허위사실에 꾀임을 당해서 등 실로 다양한 원인과 이유에 의해 우발적인 사건이 일어나곤 합니다.

하지만, 본인의 선량한 도움이 전문적인 지식을 갖추지 못하거나 귀동냥으로서 타인으로부터 주워들은 경험이나 정보만으로는 타인을 돕고자 하는 행위가 도중에 실수나 문제가 발생하는 경우도 있기에 씻을 수 없는 오해와 비난 혹은 법적분쟁 등의 덫에 빠질 수 있는 위험이 있다는 사실을 간과하면 안 됩니다.

모든 계약과 관련해서 상대 측에 귀책사유를 묻는 기본이 되는 자료인 계약서를 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.

실례로 표현상에 있어서 'should' 대신 'shall'이라는 표현 하나가 법정에서는 유권해석상 판결을 가름하는 기본잣대가 될 수 있다는 사실을 간과해서는 안 될 것입니다.

※ 이 원고는 외부 글로벌 지역전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식의견이 아님을 알려드립니다.