베트남, 외국인 부동산 취득 허용 확대 결정

함호근 Ed &Brown 회계사

베트남 국회는 최근 외국인의 부동산 취득 허용을 확대하는 법안을 통과시켰습니다.

현재까지 시행되는 시행령(제19/2008/NQ-QH12호 제2조)에 따르면 베트남에서 직접투자를 하는 외국인 개인 또는 베트남에서 영업 중인 기업의 관리직에 채용된 자, 베트남에 큰 공헌을 한 자 또는 베트남에 특별한 공헌으로 상장이나 훈장을 수상한 자, 대학 졸업학위 이상 또는 이와 동등한 학위를 가지고 경제-사회 분야에서 일하고 있는 자, 베트남인과 결혼한 자, 투자법에 따라 베트남에 직접 투자한 외국 기업이 부동산 사업 목적이 아니라 직원의 주택에 대한 수요를 위한 경우라면 주택을 구매할 수 있다고 정하고 있습니다.

외국인 본인이 자신의 거주를 위한 목적으로 아파트 1채만 매입할 수 있도록 허용하므로 외국인은 아파트 이외 형태의 주택을 구매할 수 없으며 임대업 목적으로는 주택을 소유할 수 없습니다. 또한 베트남에서 주택을 구입하고자 하는 외국인에 대한 일반조건으로 베트남에서 유효한 여권을 가지고 거주해야 하며 베트남 출입국사무소를 통해 12개월 이상 베트남에서 거주할 수 있는 거주증(비자), 임시 체류카드, 기타 인증서가 필요합니다.

이와 달리 새로운 법안의 주요 내용은 유효한 비자(기간 무관)를 취득한 외국인 개인, 외국 법인, 베트남 내에서 활동중인 국제기구(international organizations operating in Vietnam)는 주택 및 아파트를 소유할 수 있으나, 토지(주택을 짓기 위한 목적도)만을 취득하는 것은 허락되지 않습니다. 또한 아파트의 경우 한 동의 30%를 초과해 외국인이 취득할 수 없으며 주택의 경우 한 ward(베트남어로 phong, 우리나라 동의 개념)당 외국인이 250세대를 초과해 취득할 수 없습니다.

소유권은 외국인 개인은 취득일 기준으로 50년으로 제한되며 연장이 허용됩니다. 외국 단체의 경우 투자허가서에 명시된 투자기간 동안 주택을 소유할 수 있습니다. 또한 외국인 개인은 주택을 소유할 수 있을 뿐만 아니라 소유한 주택을 제3자에게 임대할 수 있게 됩니다. 다만, 임대하기 전에 지역 관계당국에 사전 공지를 해야 합니다. 단체의 경우 업체 명의로 매입한 주택을 근로자의 숙소 용도로 사용할 수는 있으나 제3자에게 임대하거나 기타 상업적인 목적으로 사무실을 사용할 수는 없습니다.

새로운 법안의 국회 통과로 외국인의 베트남 국내 부동산 취득이 늘어날 것으로 예상되는 가운데 부동산 처분을 위한 세제 또한 숙지해야할 필요가 있습니다.

베트남에서 부동산을 처분했을 경우 개인은 아래와 같은 기준에 의해 양도 소득세를 신고, 납부해야 합니다. 먼저 부동산 양도가액에 취득가액 및 양도와 관련된 모든 비용을 제해 과세 표준액을 계산합니다. 여기서 양도와 관련된 모든 비용이라 함은 부동산 중개 수수료(세금 계산서 발행), 소유권 이전에 따른 공증 및 각종 대관 수수료 등입니다. 이렇게 해 산출된 과세 표준액에 25%의 세율을 적용해 양도소득세액을 구합니다. 단, 부동산 매매가액(주로 취득가액)이 분명하지 않을 경우에는 양도가액에 2%의 세율을 적용해 양도소득세액을 산출합니다.

법인의 경우에는 양도가액에서 취득비용 및 양도 관련 모든 비용을 제한 후 과세 표준액을 산정해 법인세율을 적용하면 됩니다. 단, 법인세 차감, 면제 등의 우대세율이 적용되지 않고 개인과 달리 표준 과세액을 매매가액으로 해 2%를 적용할 수는 없습니다.

베트남 부동산 처분 관련 세제

2013년도까지는 부동산 처분으로 인해 손실이 발생할 경우 결손금을 회사의 영업활동에 의한 소득과 상계할 수 없었지만 2014년부터는 위의 결손금을 '당해' 발생하는 회사의 영업활동으로 인한 소득과는 상계 가능하며 그 이듬해부터의 영업활동 소득과는 상계할 수 없습니다. 하지만 향후 5년간은 부동산 처분으로 인한 소득과는 상계할 수 있습니다.

그간 베트남에 거주하는 개인과 기업의 주된 관심사였던 외국인의 부동산 취득과 관련해 법안의 세부 내용에 대한 명확한 이해가 필요한 시점입니다.

※ 이 원고는 외부 글로벌 지역전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식의견이 아님을 알려드립니다.