폴란드 지역별 산업용 부동산 SWOT 분석

- 바르샤바와 인근지역의 산업용 부동산의 장단점, 기회, 위협 분석 -

 

 

 

□ 폴란드 산업용 부동산 현황

 

 ○ 폴란드의 산업용 부동산에는 연초부터 9월 말까지 총 18억 유로가 투자되었음. 지리적으로 3개 군(바르샤바 I, 바르샤바 II, 그 외)으로 분류됨.

 

 ○ 2013년도 현황

  - 2013년의 산업 시설의 수요는 210만㎡로 신기록 달성

  - 이에 가장 많이 기여한 지역은 브로츠와프 (48.5만 ㎡), 포즈난 (43.2만 ㎡), 바르샤바 I·II 순임.

  - 가장 활발했던 산업은 FMCG(Fast Moving Consumer Goods), 전자상거래, 제조업 순임.

  - 2013년에는 2012년보다 2배 많은 65만 ㎡의 신규 부동산 개발이 착수되었음.

 

 ○ 2014년도 상반기(H1) 현황

  - 올해 1분기 폴란드의 산업용 부동산은 총 790만 ㎡, 공실률은 10% 내외에 머무름

  - 제조업이 활발한 크라쿠프, 포즈난, 셰친, 브로츠와프는 실업률뿐만 아니라 공실률도 폴란드 평균보다 낮은 수치를 유지

  - 2분기 상업용 부동산시장의 투자 규모는 1분기보다 낮은 4억900만 유로였지만, 산업용 부동산 투자는 처음으로 사무실·소매 부동산 투자를 넘어서 2억 1800만 유로를 갱신함.

  - 상반기 말 폴란드의 총 산업용 부동산 재고는 800만 ㎡

  - 2분기에는 7만2000㎡의 산업 시설들이 완공되어 전반적으로 낮은 수치를 기록

  - 그러나 현재 2008년 이후 최대 규모인 85만3000㎡ 의 산업 시설을 착공 중

 

2014년 폴란드 상반기 산업용 부동산 시장

완공	340,000 m2
임대	1,154,000 m2
평균 공실률	9.1%
산업 부동산 투자 규모	3,800,000 EUR
총 투자 규모	13,900,000 EUR

자료원: CBRE

 

2010~2014년 상반기 신규 물량                 

자료원: CBRE

 

폴란드 산업용 부동산 임대 현황(상반기)

자료원: CBRE

 

□ 바르샤바 I·II군 산업용 부동산 현황

 

지역 정보

	바르샤바 I	바르샤바 II
인구	1,724,404	5,307,300
평균 실직률	4.9%	11.0%
평균 임금	4,928 PLN	4,638 PLN
산업 부동산 물량	635,000 m2	2,184,000 m2
공실률	19%	12%
2013년 완공	19,000 m2	50,000 m2
2013년 착공	100,000 m2	382,000 m2

자료원: 폴란드 통계청(2014년 7월 24일 기준), CBRE

 

임대료

EUR/m2/월	바르샤바 I	바르샤바 II
Prime 임대 기준 단가	4.20~5.00	2.50~3.60
실질임대료	3.60~4.50	1.90~3.10
사무실 대여	9.00~10.00	8.50~10.00
서비스비	1.10~1.60	0.90~1.20
동향	상향	중립

자료원: 폴란드 통계청(2014년 7월 24일 기준), CBRE

 

 ○ 바르샤바 I군

  - 바르샤바 I군은 도심으로부터 외곽 15㎞까지의 지역

  - 폴란드 각지로 연결되는 바르샤바 핵심 인프라를 토대로 돌아가는 바르샤바 I군은 다양한 창고 시설 및 산업시설은 물론 800㎡ 이하인 시설도 다수 보유하고 있어, 바르샤바와 인근지역을 상대로 하는 사업에는 최적임.

 

바르샤바 I SWOT

장점	단점
- 바르샤바와 고객과의 근접성 - 부동산의 유동성이 높음. - 고급 인프라(고속도로, 대중교통, 공항)	- 부지가 비싸고 제한되어 있음. – 그린필드 투자에 제한적임. - 대형 산업용 차량의 지역 접근성 빈약 - 폴란드 최고 수준의 인건비
기회	위협
- 착공 중인 바르샤바 외곽 도로 - 주정부의 물류산업 지원 - 외국인 투자자들의 높은 관심	- 높은 유지 비용, 부동산세, 용익권 - 바르샤바 북동쪽의 높은 공실률 - 입자들이 비용 절감을 위해 외부로 이동

자료원: CBRE

 

 ○ 바르샤바 II군

  - 바르샤바 II군은 수도 바르샤바 외곽 15㎞부터 80㎞까지의 지역

  - 산업 및 창고가 밀접하고, 바르샤바 I군에 비해 임대료가 낮음.

  - 사용 가능한 부지가 많아 대규모 임대가 가능하고, 그린필드 및 재투자에 용이함.

  - II군의 주요 투자지역은 크라쿠프로 향하는 E77고속도로 인근지역, 카토비체와 브로츠와프로 향하는 E67 인근지역, 포즈난으로 향하는 DK92 인근지역임.

  - 바르샤바, 우치, 포즈난을 연결하는 A2고속도로로 인해 바르샤바 서쪽은 많은 관심을 받고 있음.

  - 현재 가장 투자가 활발한 곳은 Pruszkow, Ozarow, Blonie, Piaseczno임.

 

바르샤바 II SWOT

장점	단점
- 수도의 강세와 비례하여 물류 수요가 증가함. - 공실률이 지속적으로 감소함. - 2,184,000 m2의 다양한 투자 옵션 - 부동산의 유동성이 높음.	- A2 고속도로 인접지역으로의 경쟁력 유출 - 한정된 신규 투자 - 일부 지역은 구인이 어려운 상태
기회	위협
- 대규모 개발이 용이 - 신규 인프라(외곽도로)를 통한 높은 접근성 - 지리적·인적 요건으로 인해 물류 수요 많음.	- 인프라 개발로 인해 불안정 - 타지역의 개발과 비례한 경쟁력 약화 - 지속 상승하고 있는 급여

자료원: CBRE

 

□ 브로츠와프 산업용 부동산 현황

 

 ○ 2013년도 현황

  - 산업 시설 수요는 210만 ㎡를 갱신하여 신기록을 달성하였고, 이 중 브로츠와프는 48.5만 ㎡를 기여하여 1위를 차지함.

  - 브로츠와프가 위치하고 있는 돌노실롱스키에 주의 70% 이상의 산업 시설들은 브로츠와프시 행정구역과 Bielany Wrocławskie 가 각각 40%, 30% 차지하고 있고, 나머지는 A4 고속도로 근처 Nowa Wieś, Wrocławska, Kąty Wrocławskie, Legnica 지역에 있음.

  - 2013년 발표된 아마존의 대규모 투자(32만4000㎡)와 같은 대규모 글로벌 기업들의 지속적인 투자는 브로츠와프의 경쟁력은 물론 폴란드의 경제적 안정성도 부각

 

 ○ 2014년도 상반기 현황

  - 올해 상반기에 많은 산업용 부동산 신기록을 달성할 수 있었던 핵심 요인은 경제특구법의 개혁

  - 신규 경제특구법은 7월 1일에 발효되었고, 이 전에 많은 투자자들이 기존 경제특구법을 통해 누릴 수 있는 높은 투자지원금을 확보할 수 있도록 전반기에 투자가 몰린 것으로 분석(돌노실롱스키에주는 7월 1일부터 투자지원금이 40%에서 25%로 하향)

 

 ○ A8 고속도로

  - 올해 완공될 A8 고속도로는 브로츠와프, 우치, 바르샤바의 인프라를 대대적으로 개선할 것으로 예상

  - A8의 완공은 단기적으로 고속도로 인근지역의 투자를 더욱 활성화시키고, 임대료 급상승 및 투기를 유발할 것임. 장기적으로 위 3개 도시의 산업 및 부동산을 분산시킬 것으로 전망됨.

  - A8의 완공 및 S8과의 연결은 현재 투자자들이 염려하는 부동산 투기와 인력난 해소에 이바지 할 것임.

 

2014년 산업· 물류 부동산 현황

	바르샤바 I	바르샤바 II	Upper Silesia	포즈난	폴란드중부	브로츠와프
2분기 물량	587,000	2,064,500	1,452,500	1,086,000	1,180,500	815,000
상반기 완공 (㎡)	0	17,500	22,000	82,500	78,000	35,000
상반기 순 착공 (㎡)	54,500	89,000	49,000	103,000	65,000	88,500
상반기 총 착공 (㎡)	59,500	245,000	168,000	141,500	80,000	124,000
2분기 공실률	15.60%	11.60%	9.40%	4.70%	17.20%	6.20%
Big Bog 실질임대료 (유로/㎡/월)	-	2.10~2.80	2.40~3.30	2.25~3.15	2.10~2.80	2.50~3.10
Small Business Units 실질임대료 (유로/㎡/월)	2.50~5.00	-	-	-	2.75~3.70	3.40~3.90

자료원: JLL, warehousefinder.pl, H1 2014

 

브로츠와프 인프라

목적지	고속도로	거리	시간
바르샤바	E67, S8	350㎞(via S8)	약 4시간
베를린	E40, A4	337㎞(via A4)	약 3시간 반
프라하	E67, S8	325㎞(via A4)	약 3시간 반
크라쿠프	E40, A4	270㎞(via A4)	약 3시간
포즈난	E261, S5	177㎞(via DK5)	약 3시간

자료원: Google

 

□ 산업용 부동산 SWOT 및 지역 비교

 

지역 정보 및 비교 (2014년 7월 24일 기준)

	브로츠와프	실레지아	포즈난
인구	2,911,100	4,599,000	3,465,700
평균 실직률	13.7%	11.4%	10.0%
평균 임금	3,689 PLN	4,074 PLN	3,461 PLN
창고 및 산업 부동산	929,000㎡	1,486,000㎡	970,500㎡
공실률	6.5%	10.0%	4.6%
2013년 완공	129,200㎡	56,100㎡	9,200㎡
2013년 착공	485,000㎡	349,100㎡	432,100㎡

자료원: 폴란드 통계청 (2014년 7월 24일 기준), CBRE

 

지역별 임대료 비교

EUR/㎡/월	브로츠와프	실레지아	포즈난
Prime 임대 기준 단가	3.00~3.90	2.90~3.40	3.00~3.60
실질임대료	2.55~3.10	2.50~3.10	2.45~3.10
사무실 대여	8.50~10.00	7.00~10.00	8.50~10.00
서비스비	0.90~1.20	0.85~1.00	0.90~1.10
동향	상승세	상승세	상승세

자료원: 폴란드 통계청 (2014년 7월 24일 기준), CBRE

 

브로츠와프 SWOT

장점	단점
- 독일과 체코에 인접(수출·내수에 용이) - 폴란드 내에서 창업률이 가장 높음. - FDI 인기가 높음. - 해외 투자에 익숙한 지방자치단체	- 바르샤바, 포즈난, 북 폴란드로 연결되는 고속도로가 없음. - 체코로 연결되는 고속도로가 없음. - 최신 산업 시설들이 별로 없음.
기회	위협
- 도시가 급속도로 발전하면서 젊은 고급 인력들이 몰려들고 있음. - 신규 인프라 S3, S5, S8 고속도로 - 서유럽에서 몰려오는 제조업 투자	- 30만 ㎡의 대규모 확장은 단기간의 인력 부족 현상을 초래할 수 있음. - 체코와의 투자 경쟁(특히 제조업) - 공공 프로젝트의 진행이 더딤(특히 고속도로).

자료원: CBRE

 

□ 시사점

 

 ○ 바르샤바 I군은 바르샤바를 상대로 하는 산업과 같은 경우에는 최적의 장소지만, 높은 비용(인력, 부동산, 세금 등)을 극복해야 함.

 

 ○ 바르샤바 II군을 간단히 표현하자면 고수익-고위험군임. 수도와 인접해있어 폴란드 전역에 대한 접근성이 매우 높고 행정적인 요소로도 매우 용이하지만 현지 인프라 개발과 타 지역의 개발에 영향을 크게 받으므로 투자 전 향후 동향을 정확히 분석하고 투자하는 것을 권장

 

 ○ 서울이나 경기도에 투자하는 꼴, 지역적으로는 매우 유리하나 인건비, 부동산가, 세금 등의 경제적 문제를 극복해야 성공적인 투자를 할 수 있음.

 

 ○ 아마존 투자 건과 같은 대규모 투자가 지속적으로 증가함에 따라 브로츠와프는 바르샤바와 맞먹는 투자지역으로 인지되고 있음. 대규모 경제 악화나 투기에 따른 불안정이 없는 이상 산업용 부동산 시장도 지속적으로 성장할 것으로 예상

 

 ○ 브로츠와프 산업용 부동산은 철도와 고속도로와 같은 인프라, 경제특구 지원 정책과 같은 정부 지침에 많은 영향을 받으므로 투자 시 정부 지침을 고려해야 함.

 

 

자료원: 폴란드 통계청, warehousefinder.pl, JLL, CBRE, Google