이집트 부동산 시장 추이 및 전망

- 올 한해, 민주화 혁명으로 부동산 시장 위축 -

- 향후 경제 자유화 및 산업 활성화로 상업용 부동산 수요 증가 예상 –

 

 

 

□ 시장 개황

 

 ㅇ 정치적 불안과 거시 경제 위축 등으로 올 한해 이집트 부동산 시장 투자 유입은 약세 기조를 보임. 올 2월에 발생한 민주화 혁명 이후, 상업지구의 부동산 수요가 큰 폭으로 감소해 공실률이 증가 했으며 임대료 상승이 정체된 바 있음

 

 ㅇ 이집트 최대 건설사인 OCI(Orascom Construction Industries)사의 2011년 1분기 수주액은 3억 3천 달러를 기록. 이는 지난 3년간의 실적을 비교할 때 가장 낮은 수주액으로 평가됨

 

 ㅇ 허나, 향후 폭발적인 이집트 인구 성장으로 주택을 포함한 부동산 시장은 장기 성장을 구가할 전망. 내년 하반기를 기점으로 국가 주도의 주택 공급 프로젝트 시행 및 경제 자유화, 사업 환경 개선으로 오피스 및 소매 상가를 주축으로 부동산 시장이 활황을 띌 전망

 

□ 주택 수요

 

 ㅇ 현재 7800만 명에 달하는 이집트 인구는 매년 2% 가량 성장해, 2025년 전체 이집트 인구가 1억 명에 도달할 전망. 급증하는 인구 증가와 산업화로 이집트 주택 수요는 큰 폭으로 증가할 전망. 특히, 높은 도시화 비율로 이집트 주요 도심의 주택난 문제가 심화될 것으로 예상

 

 ㅇ 이집트 주택부는 저소득층의 주택난 해소를 위해 2005년부터 매년 8만 5000호를 건설해 6년간 총 50만호 공공 주택 프로젝트를 시행한 바 있음. 인구 급증과 도심 집중 현상으로 발생할 주택 부족에 대비해 정부는 추가적인 공공 주택 공급 프로젝트를 계획 중

 

 ㅇ 혁명 당시, 주요 프로젝트 및 건설 사업이 중단됨에 따라 공급이 수요를 따라 잡지 못한 탓에 향후 심각한 주택난이 예상되는 상황. 이에 최근 이집트 주택무와 재무부는 공동으로 공공 주택 100만호 건설 프로젝트 계획을 발표함. 공공 주택 건설 계획은 2012년부터 매년20만호를 건설해 2016년까지 총 100만호를 건설할 예정   

 

 ㅇ 부동산 등의 실물 자산 투자를 전문으로 하는 걸프지역 국부 펀드인 Qatari Diar는 지난10월 카이로 지역에 총 4억 6430만 달러 규모의 ‘Nile Corniche Project’ 를 발표함. 동 프로젝트는 카이로 도심에 오피스 시설 및 주택 시장에 투자할 계획

 

□ 오피스 임대료 대폭 상승

 

 ㅇ 최근 몇 년간 급속했던 이집트 경제 성장과 상업 시설 수요 증가로 오피스 용지 및 소매 상가의 임대비용이 대폭 상승한 바 있음. 이집트 주요 도시를 중심으로 카이로, 뉴 카이로, 기자 지구, 6^thof October등지 에서 큰 상승세를 보임.

 

 ㅇ 2010년 하반기 상업지구의 임대비용은 1년 새 최대 500% 상승함. 사무실 임대 비용은 6^th of October와 기자 지구를 중심으로 큰 폭의 상승세를 띄었으며 산업 지구는 상대적으로 안정적인 임대료 수준을 보임

 

 ㅇ 2011년 들어, 고급 사무실을 중심으로 한 임대 비용 상승을 볼 수 있는데, 실제 카이로 지역 내 사무실 임대비용은 2010년 하반기 ㎡ 당 31달러에서 2011년 상반기 ㎡ 당 36달러로 상승한 바 있음. 특히, 6^th of October City 지역은 2010년 하반기㎡ 당 150달러에서2011년 상반기㎡ 당 250달러로 6개월 새 66% 상승 했음.

 

이집트 부동산 임대료 추이

(단위: ㎡/월, USD)

	2010년 상반기		2010년 하반기		2011년 상반기		년 변동률
Office	Min	Max	Min	Max	Min	Max	%
- Cairo	11.00	32.00	11.00	31.00	20.00	36.00	12-82
- Giza	11.00	17.25	10.00	30.00	20.00	36.00	81-110
- 6th of October City	13.00	20.00	08.00	35.00	21.50	38.12	65-90
- New Cairo	9.00	23.00	15.00	20.00	21.50	38.12	65-140
Retail
- Cairo	12.00	38.00	25.00	200.00	25.00	220.00	108-450
- Giza	22.00	42.00	25.00	180.00	25.00	220.00	13-460
- 6th of October City	17.00	23.00	20.00	150.00	25.00	250.00	47-960
- New Cairo	11.00	26.00	30.00	140.00	22.00	200.00	100-650
Industrial
- Cairo	N/A	N/A	N/A	N/A	8.00	50.00	60-615
- Giza	5.00	7.00	2.50	10.00	8.00	12.00	100-167
- 6th of October City	3.00	6.00	2.50	10.00	8.00	20.00	N/A
- New Cairo	N/A	N/A	2.50	10.00	16.00	30.00	N/A

자료: BMI

 

□ 향후 부동산 시장 전망

 

 ㅇ 높은 인구 증가와 주택 공급 부족으로 추가적인 임대비용 상승이 예상됨. 혁명 이후, 주춤해진 프로젝트 시행 및 정치적 불안으로 2012년 하반기가 돼서야 본격적으로 건설 시장이 활황을 띌 전망

 

 ㅇ 지난 몇 년간 높은 수익률을 구가했던 이집트 부동산 투자가 혁명 이후로 잠시 주춤해진 상태. 2008년 임대 수익률은 투자 대비 연8~13% 대의 수익을 보인바 있음. 2011년 들어, 외국 자본의 이탈, 경제 침체, 투자 위축 등으로 인해 임대 비용 상승세는 안정기에 접어든 상황

 

 ㅇ 하지만, 내년 대선 이후 정치적 안정 및 경제 자유화 물결, 높은 인구 증가율을 바탕으로 향후 이집트 부동산 공급이 크게 부족할 전망. 이에 2012년 하반기 이후 부동산 시장 수익률은 높은 상승세를 보일 전망

 

이집트 부동산 투자 수익률 추이 및 전망

(단위: %)

Office	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년
- Cairo	10	10	8-10	8	8
- Giza	8-10	8-10	9-11	8	8
- 6th of October City	8-10	8-10	9-11	8	8
- New Cairo	8-10	8-10	8-10	8	8
Retail
- Cairo	9	9	6-8	8-9	8-9
- Giza	9	9	6-8	8-9	8-9
- 6th of October City	8	8	6-8	8-9	8-9
- New Cairo	12-13	12-13	6-8	8-9	8-9
Industrial
- Cairo	7	7	N/A	9-10	9-10
- Giza	11	11	8-10	9-10	9-10
- 6th of October City	11	11	8-10	9-10	9-10
- New Cairo	11	11	8-10	9-10	9-10

자료: BMI

 

 □ 시사점

 

 ㅇ 2011년 이집트 부동산 시장은 혁명 발생 등의 대내외적인 불안으로 위축된 바 있음. 지난 몇 년간의 높은 상승세에 비교할 때, 올 한해 이집트 부동산 시장 실적은 부진했던 것으로 평가

 

 ㅇ 2025년 까지 약 1억 명에 달할 이집트 인구 상승으로 카이로를 중심으로 한 도심 주택난이 심화될 전망. 국가 주도의 공공 주택 공급이 진행되고 있으나, 공급이 수요를 따라잡지 못하는 형국. 이집트 재정 악화 심화로 향후 정부는 PPP사업 추진 등을 통해 공급을 늘려갈 것으로 예상

 

 ㅇ 2012년 하반기 부로, 이집트 부동산 시장은 사무실 및 소매 상가 위주로 임대 비용이 높은 상승세를 띌 전망. 정권 안정화 이후 경제 자유화, 산업 활성 등으로 인해 상업 시설의 수요가 큰 폭으로 증가할 것으로 예상

 

 

자료원: 이집트 주택부, 이집트 재무부, BMI, 현지 언론 및 카이로 무역관 보유자료 등 종합분석