카자흐스탄, 건설·부동산시장 성장세 보여

- 2009년 건설시장, 전년대비 반토막 나 -

- 2011년부터 본격적인 회복세 -

□ 카자흐스탄 건설 및 부동산 시장 현황

 ○ 알마티KBC의 부동산 관련 기업 인터뷰에 의하면 2010년 초부터 부동산시장의 회복세가 뚜렷한 것으로 나타남. 다만 아파트 가격은 공급의 증가로 2011년부터 가격이 하락할 것이라는 게 카자흐스탄 부동산협회 의견임.

 ○ 카자흐스탄 복지기관인 Samruk-Kazyna 정보에 따르면, 2009년 건설 및 부동산 시장 투자금액이 전년대비 62%가 감소했다고 하며 아스타나는 41.8%, 알마티는 46.4%가 감소했다고 함.

  - 2009년 카자흐스탄 건설투자규모는 119억 달러에 이르며 아스타나는 19억8000만 달러, 알마티는 15억2000만 달러에 이르는 것으로 조사됨.

  - 2009년 건설시장은 전반적으로 감소했으나 아스타나와 알마티의 건설면적은 약 4% 증가했다는게 특징임.

  - 한편, 2009년 건설 비용은 전년대비 4.5%가 증가했고 서비스 비용 또한 4.4%를 증가한 것으로 보이며 장비도 5.2%가 증가했음.

 ○ 카자흐스탄 부동산시장 가격은 2009년 4분기 전후부터 하락세를 보이지 않으나 연간 감소세는 전년대비 7% 가량이며, 아스타나는 12%, 알마티는 13%가량이 감소한 것으로 파악됨.

 ○ 2009년 건설 및 부동산 경기가 크게 저하되었던 주 요인은 카자흐스탄 유동자금이 크게 경색되면서 발생한 금융권 문제 때문이며 2010년 상반기까지의 금융권 구조조정에 의해 건설 및 부동산 대출이 증가 추세임.

  - 조사에 따르면 2010년 1분기 기준, 비 생산부문 대출(Non-working Loan) 비중이 전체 대비 36.5%에 이름. 참고로 전년동기 비생산부문 은행대출 비중은 8.12%에 불과했음.

  - 비생산부문 대출 중 49%가량은 부동산 관련 대출이었으며 10%는 건설 관련, 39%는 부동산 관련 보험 대출이었던 것으로 조사됨. 한편 2009년 모기지 대출이 NPL 비중은 전체의 4% 정도로 약 2억1760만달러였으나 2010년 상반기는 9억1150만 달러까지 증가한 것으로 보임. 이는 금융권 구조조정에 따른 Outstanding Balance일 것으로 추정함.

  - 카자흐스탄의 모기지 은행 대출 이자율은 15~18%에 이르며 기본 자기분담금(Primary Contribution)은 전체 대출의 30%이어야 함.

 ○ 카자흐스탄 부동산 관련 분석은 2007년부터 본격화된 것으로 보이는데, 분석에 따르면 카자흐스탄 가구당 주택구매 가능성 기간(Accessibility)은 2007년 기준, 7년이었으며 2008년은 5.5년, 2009년 하반기 기준해서는 4.6년임.

  - 카자흐스탄 가구당 주택구매 가능성은 3인 가족이 54sqm 규모 주택 구입 기준으로 2007년부터 가구당 주택구매 가능성 기간이 크게 줄고 있어 카자흐스탄 가구 소득이 불황에도 증가함을 알 수 있음.

□ 수치로 보는 카자흐스탄 건설 및 부동산 시장

 ○ 2009년 경제위기 동안 카자흐스탄 건설 및 부동산 시장의 가장 큰 문제는 자기자본(Equity) 투자 문제였던 것으로 조사되는데, 아스타나는 2009년 중도 정지된 건설 건이 126 건에 이름.

  - 아스타나의 중도 정지된 건설 건 총주식은 2만3848개로 정부 기관에서 주로 매입한 것으로 조사됨. 시정부가 매입한 주식 수는 4407개이며 Samruk-Kazyna의 매입 주식수는 8137개, 민간 기업이 매입한 수는 5574개임. 나머지 5730는 개인지분으로 PE(Problematic Equity)로 구분됨.

 ○ 2009년 아스타나에서 완료된 주택 건설건은 총 62개로 총 주식수는 1만2574개이며 2010년 동안 완성될 주택 프로젝트는 61건으로  총 주식수는 1만2933개임.

□  카자흐스탄 부동산시장 분석

 ○ 카자흐스탄 부동산시장은 2010년 상반기부터 뚜렷한 회복세를 보이는데, 2009년 기준한 25만 달러 아파트가 2010년 상반기에는 28만 달러로 매매되는 것으로 조사됨.

  - 알마티는 2010년 1분기 아파트 가격은 전년대비 15~23% 증가했고 나머지 지방도시 가격은 15~20% 증가한 것으로 조사됨.

카자흐스탄 아파트 가격 증감추이

자료원 : www.krysha.kz

2010년 1분기 기준 카자흐스탄 지역별 아파트 가격동향

            자료원 : KazRealt Real Estate

 ○ 사무실 임대시장은 2009년 경제위기 기점으로 임대가격이 20~30%(알마티시 기준)이 감소하였기 때문에 고급 사무실 임대건수가 크게 증가한 것으로 보임.

  - 2009년 중반 알마티 시 기준하여 Class A 급 사무실의 임대 점유율은 40%에 불과하였는데 2010년 상반기 기준으로 동급 사무실 임대 점유율이 60%에 이름. Class B 급 사무실 임대 점유율은 70%까지 상승하였음.

  - 경기에 따fms 임대가격 하락으로 고급 사무실 임대건수가 크게 증가하면서 가장 선호되고 있는 사무실 규모는 250sqm로 조사됨.

카자흐스탄 Class A급 사무실 모습

자료원 : 알마티KBC 자료

카자흐스탄 알마티 시 사무실 임대 가격 변동추이

자료원 : 알마티KBC 분석

 ○ 카자흐스탄 BCC(Bank of CenterCredit)에 따르면 2010년 모기지 대출 조건이 크게 개선될 것으로 보이나 개인소득 기준은 높아질 것이라고 함.

  - 2010년 기준 모기지 대출 기본 자기자본율은 30% 이하로 하락할 것으로 보이나 개인 소득 기준으로, 연소득 대비 연간 상환금이 50% 이상으로 높아질 것으로 파악됨. 현재 모기지 대출 이자율은 16~18%이나 12~13%까지 낮출 예정이라고 BCC측은 밝히고 있음.

□ 시사점

 ○ 카자흐스탄의 1인당 주택공간은 17sqm로 조사되는데 카자흐스탄 정부는 2012년까지 22sqm로 증가시키겠다는 방침임. 이에 따라 카자흐스탄 정부주도 주택건설이 크게 이루어질 것으로 예상되고 있으며 부동산 가격은 2012년까지 점차 증가추세였다가 공급 증가로 소폭 감소할 것으로 보임.

 ○ 2010년 상반기 기준으로 해서 카자흐스탄 건설 및 부동산 시장의 성장세는 가시적이었으나 금융권이 구조조정단계이기 때문에 실질적인 성장은 2011년부터임을 관련 전문가들은 밝힘. 특히 건설경기가 2007년 상반기와 비슷해질 시기는 2012년일 것으로 보임.

정보원 : www.krysha.kz, KazRealty Real Estate, Panorama 일간신문, Kazakhstan Today 신문, 알마티KBC 시장분석