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케냐, 주택건설 현황과 전망

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  • 케냐
  • 나이로비무역관 윤구
  • 2013-11-29

 

케냐, 주택건설 현황과 전망

- 경제성장 5%, 연 4% 도심인구 증가, 연 10~12% 중산층 증가로 케냐의 부동산 개발 활황기 -

- 주택 담보율이 10년 기준 15~17%로 한국보다 높으나 수익률은 30% -

 

 

 

□ 케냐 주택건설 현황

 

 ○ 케냐의 건설시장 파악에 중요한 시멘트 생산 및 이용현황을 보면 2008년 283만 톤, 2009년 332만 톤(전년 대비 17% 증가), 2010년 371만 톤(12% 증가), 2011년 448만 톤(21% 증가), 2012년 464만 톤(3.6% 증가, 2012년 총선을 앞두고 정치 불안 여파로 제조분야 저조) 등 매년 10% 이상의 성장세를 기록했으며 2013~2014년에도 최소 15~20% 수준 증가세를 보일 것으로 전망됨.

 

시멘트 생산 및 소비현황

자료원: Kenya Economic Survey 2013

 

 ○ 케냐 건설분야 주요 지수(Index)를 보면 민간 건설분야는 1982년 100을 기준으로 2008년 142지수, 2009년 210지수, 2010년 330지수, 2011년 401지수 등 증가추세를 보였으며 시멘트 소비도 2008년 380지수에서 2012년에는 무려 679지수를 기록해(5년 내 2배 증가) 지속적인 케냐 건설경기의 호조세를 보여줌.

 

건축 건설분야 주요 경제지수

    

자료원: Kenya Economic Survey 2013

 

 ○ 케냐 주요 5개 도시(나이로비, 몸바사, 키수무, 나쿠루, 말린디)에 대한 2008~2012년간 건축완공 건수를 보면 민간건축의 경우 2008년 2456건, 2009년 3660건, 2010년 5136건, 2011년 5437건, 2012년 5658건 등으로 5년 사이 1.3배 증가했으며 공공건축은 2008년 161건에서 2012년 2071건으로 약 12배의 증가를 보임.

 

케냐 주요 도시 신규 건축물 완공 현황

자료원: Kenya Economic Survey 2013

 

 ○ 2008~2012년 사이 케냐 5개 주요 도시에 대한 민간건축 승인 비용과 실제 완공한 비용을 비교해보면 2008년 승인된 건축 금액은 693억 실링(8억 달러) 수준이었으며 실제로는 63억 실링(7400만 달러)이 건축에 투입됐으나 2012년에는 1806억 실링(약 21억 달러, 1.6배 증가) 규모 승인이 이뤄지고 그중 461억 실링(5억4000만 달러) 규모가 실제 건축에 투입됨. 이는 계획된 건축에 비해 실제 건축으로 이어진 경우가 약 25% 선으로 아직도 계획된 건축은 많으나 실제 건축이 이뤄지지 않아 주택건설 여지가 많이 있음을 보여 줌.

 

케냐 주요 도시 건축 승인건 대비 완공건 현황

자료원: Kenya Economic Survey 2013

 

 ○ 케냐 정부 차원에서 주택건설 예산 배정안을 보면 2008년 38억 실링, 2009년 21억 실링, 2010년 28억 실링, 2011년 39억 실링, 2012년 48억 실링이었으며 2013/14년에는 총 53억 실링(약 6300만 달러)이 배정돼 있음.

 

케냐 정부 주택분야 예산 투자 현황

자료원: Kenya Economic Survey 2013

 

□ 주택시장 전망

 

 ○ 경제성장세(연 5%수준), 도심인구 증가 가속화(연 4%씩), 중산층 증가 매년 10~12% 증가추세)에 힘입어 케냐의 부동산 개발이 활황기를 맞고 있음.

 

도심 인구 증가율

(단위: %)

연도별

도시 연간인구 증가율

2000~2005

4.33

2005~2010

4.25

2010~2015

4.36

2015~2020

4.23

2020~2025

4.05

2025~2030

3.93

            자료원: UN Economic and Social Affairs 발표자료

 

 ○ 2010~2012년 관광업, 자본시장, 제조업 등은 케냐 경제의 흐름 및 외부요인(2007년 전국 폭력사태, 2003년 총선, 2011년 중앙은행 기준율 28%의 고금리 시기 등)에 따라 성장세에 영향을 받았으나 부동산 분야는 외부 영향이 없이 꾸준히 성장해왔음.

 

 ○ 케냐 부동산 시장가치 평가기준으로 활용되는 The Knight Frank의 2011 Prime International Residential Index (PIRI)에 따르면 나이로비의 주요 주거지는 약 25%, 몸바사 지역은 20%의 성장세를 기록한 것으로 파악됨.

 

 ○ 케냐 부동산 개발 에이전트 중 하나인 HASS 컨설팅사에 따르면 대형 고층 건물과 복합 주거형태를 갖춘 주택개발이 최근 인기로 상승세를 보이고 있으며 주요 주택 개발은 중산층의 수요 증가에 따라 늘어나는 것으로 파악됨. 나이로비 중심보다는 주로 나이로비에서 약 20~30㎞ 떨어진 주변의 전원도시 개발이 점차 추세이며 현재 현대식 신도시인 타투신도시(Tatu-City, 나이로비에서 약 25㎞ 거리 1000㏊ 면적), 미가타운 (Migaa, 나이로비에서 20㎞ 거리, 774에이커, 2500호 주거시설과 18홀짜리 골프장 건설), 나이로비에서 약 50㎞떨어진 Konza 실리콘벨리 신도시 (약 2000㏊ 면적, U-city개념 도입, 아프리카 최초의 복합 ICT전문 신도시 개발) 등이 추진되고 있음.

 

 ○ 케냐의 부동산 투자 전문가들은 부동산 개발투자에 대한 수익을 약 30%, 전세 수익을 약 8% 정도로 보고 있으며 케냐는 2013년부터 중앙집권 방식에서 지방정부 분권화로 바뀌어 나이로비에 집중되던 부동산 개발이 점차 전국 주요 지방도시로 확산될 것으로 예상함. 이에 따라 향후 10여 년간 부동산 투자 전망을 매우 밝게 보고 있음.

 

 ○ 케냐 정부는 매년 약 20만 호의 주택수요가 발생하고 2011년 이전까지 이 수요를 충당하지 못한 공급부족이 200만 호에 달하는 것으로 발표했음. 2011년에 5만 호, 2012년에 총 8만5000호 정도만의 신규 주택을 공급해 케냐 민간주택 공급부족이 매년 심화되고 있음.

 

□ 시사점: 주택건설 관련 주요 고려사항

 

 ○ 케냐의 일반 시중은행 주택담보율은 10년 기준 15~17% 수준으로 한국보다 높은 편임. 현지 대출보다는 이미 진출한 부동산 개발사와 합작펀드 형태로 진출할 필요가 있음.

 

 ○ 케냐의 기후조건은 적도가 지나가는 지역으로 약 9개월이 고온 건조하고 3개월 정도는 비가 내리고 습한 기후로 난방시설에 대한 별도 비용을 고려하지 않아도 됨. 그러나 비가 자주 내리는 인도양 부근의 몸바사 및 해안지대 주택 개발 시에는 수재, 방습 등에 대한 대비책을 강구해야 함.

 

 ○ 케냐는 아직 지진 피해를 본 적은 없으나 약 10여 년에 한 번씩 탄자니아에 있는 탕가니카 호수 지역 화산대의 영향으로 강도 3~5도 수준의 여진 영향을 받고 있음. 케냐 건축법은 이러한 지진에 대비한 설계를 하도록 규제를 강화하고 있음.

 

 ○ 종교-문화적으로 케냐는 기독교가 약 60%, 이슬람이 20%, 힌두교가 10%, 기타 토속종교가 10% 정도를 차지하고 현지인과 인도인 등이 섞여 있으나 최근에는 현대식 주택 또는 아파트를 선호해 종교나 문화적 영향이 크지 않음.

 

 ○ 부동산 개발 부지 선정은 토지가격, 건자재 유통비용, 임대 및 실 판매가격 등에 상당한 영향을 미치므로 개발 지역 선정에 신중해야 함. 나이로비의 주요 부동산 밀집지역은 10분의 1 정도로 적은 면적에도 불구하고 나이로비 외곽 지역(예, 나이로비에서 10㎞이내이며 국제공항에 가까운 지역)보다 토지가격이 10배 이상 비싸게 거래됨.

 

 ○ 고급 주택의 경우는 대부분 국제기구, 다국적기업, 대사관, 비영리 정부단체(NGO)등을 통해 파견된 외국인들이 선호하며 약 2000~4000달러 수준의 월세 방식으로 거래됨. 중산층이 이용할 만한 서민형 아파트는 국가공무원, 대기업 직원 사택, 대학교 교수 및 고정수입원이 있는 중산층에 인기가 있으며 월세는 최저가 300달러에서 최고 1000달러 수준까지 다양함.

 

 

자료원: 케냐 Economic Survey 2013, Hass컨설팅사 인터뷰, KOTRA 나이로비 무역관 자체분석 등

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