러시아 연방 내 부동산 임대 및 구매 시 유의 사안

1. 임대- 기간

 ○ 러시아 연방 민법 제651조 2항 “임대 계약 기간이 1년 이상일 경우 국가 등록 위원회에 등록해야 하며 등록 된 시점으로부터 법적 효력을 지닌다.” 라고 명시한다. 따라서 임대 계약 기간이 1년 이상인 경우 반드시 임대 계약서를 위원회에 등록해야 하며 등록된 임대 계약서의 추가 또는 변경 사안도 반드시 등록 돼야 법적으로 보호받을 수 있다.

 ○ 임대 계약 기간이 1년 이상이며 이 계약서가 위원회에 등록된 후 기간 연장 또는 임대 조건 등의 변경이 있을 경우 상호 편의를 위해 당사자 간 “이면 계약서” 등을 작성하는 경우가 있는데 이러한 계약서가 위원회에 등록되지 않을 경우 법적 보호를 받지 못한다.

 ○ 또한 임대 계약 체결 시 부동산 회사가 법적으로 책임을 지는 것처럼 회사 직인 또는 계약서 상단이나 하단에 정체 불명의 스탬프 등을 찍는 경우가 있는데 실제 분쟁 발생 시 문제 해결에 도움되는 경우가 거의 없다.

 ○ 아파트 임대의 경우 현실적으로 임대 계약 등록을 하지 않는 경우가 대부분이며 문제 발생의 빈도가 매우 미비하다고 볼 수 있다. 그러나 상당한 규모의 투자가 이루어진 사업장의 경우 반드시 임대 계약을 위원회에 등록해야 한다.

1-1. 임대- 임대인의 권한

 ○ 임대 계약 체결 시 해당 부동산 소유 증명서에 대한 확인이 필요하며 반드시 복사본을 요구해 확보하기 바란다. 대리인일 경우 위임장의 공증여부에 대해 반드시 확인하기 바라며 원본 확인 후 복사본을 요구해 확보해야 한다. 임대 계약 금액이 상당하거나 투자를 예정하고 있을 경우 위원회로부터 해당 부동산에 대해 조회 신청을 해 문제점 여부를 확인하는 것이 안전하다. 임대인 권한과 관련한 사고가 자주 발생하니 반드시 계약 서명권자에 대한 확인을 해야 한다.

 ○ 임대 시 주의 사안

* 임대 장소를 수리할 경우 반드시 임대인의 서면 동의를 받아야 한다.

* 가구나 임대 공간의 하자 등을 정확히 파악해 서면 확인서를 받아 둔다.

2. 구매

 ○ 현재 외국인의 부동산 구매에 대한 아무런 법적 제한은 없으며 모스크바 시를 제외한 타 지역에선 토지 구매도 가능하다. 모스크바 시 역시 조만간 토지 매매를 시행 할 예정이나 정확한 시점은 확정되지 않았다.

 ○ 부동산 거래 역시 위원회에서 관장하며 해당 부동산에 대한 조회를 신청 할 수 있다.

 ○ 사유화를 통한 소유권 이전의 경우가 많으므로 반드시 구매 전에 해당 기관에 확인 절차를 권한다. 소유 증명서에 소유자가 1인이 아닐 경우 매매 계약서에 전원 서명해야 하며 만약 위임장을 근거로 판매 할 경우 반드시 공증된 위임장인지 확인해야 한다.

 ○ 만약 부동산이 법인 소유일 경우 대표자의 권한, 회사 의결 기관의 매각 결정서, 회사 자산 처리에 대한 정관 등 내규에 대한 확인도 반드시 필요하다.

 ○ 건물에 부속된 절대 토지(소방로, 입구 등)를 제외한 토지(절대토지는 건물 소유자에게 점유권을 인정한다)가 임대일 경우 임대 관계에 대한 명확한 파악이 필요하다. 건물과 토지 관할 기관이 다르며 건물을 소유하게 될 경우 점유권이 인정되는 절대 토지 외에 토지에 대한 임대 권한이 건물 구매에 따르는 소유이전과 함께 이전되지 않는다. 대부분의 경우 토지에 대한 임대권은 경매를 통해 취득되며 전 임대권자가 임대권을 포기한다고 하더라도 신 건물주에게 임대권이 보장 되지 않을 수 있다.    

 ○ 통상 러시아 내 부동산 구매 시 대금 지급은 계약 체결 시 소액의 계약금을 지급하고 소유 이전 등기부가 발행된 후(대략 등기 신청 후 30일 소요)잔금을 지급한다.

정보원: KOTRA 모스크바KBC