체코 부동산 시장 회복세 지연, 투자진출 적기

- 2009년말 공실율, 산업용 17.3%, 사무실11.94% -

- 2010년 1/4분기 건설업매출 22% 감소, 회복징후는 감지 –

□ 2009년말 산업용 및 물류용 부동산 총 3.5백만 s/m, 공실율 17.3%

 ○ 체코의 2009년도 산업용 및 물류용 부동산의 신규 공급량은 약 44만 s/m로 2008년 대비 36%나 감소하여, 2008년 4/4분기에 시작된 글로벌 금융위기의 영향으로 신규 건축 프로젝트들이 취소되거나 착공이 연기된 현실을 반영하고 있음. 2009년 말 기준으로 체코의 산업용 및 물류용 부동산의 총 규모는 약 3.5백만 s/m이나, 경기위축으로 공급이 수요를 앞서 공실율이 2008년 4/4분기의 15% 수준에서2009년 3/4분기에는 18.2%까지 증가하였으나, 4/4분기에 들어오면서 다소 호전되어 17.3% 수준을 유지하였으며, 2010년도에 들어서는 1/4분기까지는 별다른 변화가 없었으나 2/4분기부터 소폭 개선되는 기미를 보이고 있음..

 ○ 외국 투자가는 물론 체코 기업들에게 인기가 높은 산업단지는 전국에 총 91개가 개발되어 있으며, 그 규모만도 2,361 ha에 달하고 있음. 체코 정부는 EU 지역개발 기금의 지원을 받아 2007-2013년간 부동산 개발지원 프로그램(Real Estate Programme)을 운영하고 있는데, 동 프로그램은 사업단지의 개발, 입주기업의 이전 및 임대용 건물 건축등을 지원하고 있으나, 최대 목적은 개방화 이후 용도 폐기되어 현재 방치되고 있는 부동산을 지칭하는 Brown field의 개발임. 이러한 Brownfield 는 총1만 ha의 규모에 2,355개가 전국에 산재해 있으며, 산업용뿐만 아니라 여타 용도로도 개발이 가능하나 경제성의 문제로 도시 주변지역을 제외하고는 크게 활성화 되지는 못하고 있음.

 ○ 부동산 경기의 급격한 위축에도 불구하고 부동산 임대료는 2009년에 전년대비 약5% 내외의 소폭하락세를 보였는데, 이는 건물주들이 임대료의 인하보다는 초기 무상입주 기간을 6개월까지 제공하거나, 내부 공사비 지원 등의 방법을 선호하였기 때문임. 2009년도 말 기준으로 체코의 산업용 및 물류용 부동산의 월 임대료는s/m당 3-5 유로 수준으로 지역이나 건물 상태에 따라 상당한 차이를 보이고 있으며, 특히 브르노를 중심으로 한 남부 모라비아 지역과 수도인 프라하 인근지역이 상대적으로 높은 수준에서 임대료가 결정되고 있음.

지역별 산업용 및 물류용 부동산 임대료(2009년말 기준)

(단위: 유로/㎡/1개월)

* 자료원 : CzechInvest, 2010

□ 2009년 신축 사무실 162천 s/m, 전년대비 50% 감소, 프라하 지역 공실율12%

 ○ 2008년에 32만 2천 s/m로 사상 최대의 신규 공급규모를 보였던 체코의 사무용 부동산 시장은2009년도에는 16만 2천 s/m로 절반 가까이 감소하는 어려움을 겪었으며, 2010년에 들어서도 공급초과 현상은 지속되고 있어, 최대 지역인 프라하 지역의 공실율이12%대에 이르고 있음. 프라하 지역의 현대식 사무실 총 규모는 2백 7십만 s/m 수준인데, 2009년도에 임대계약이 체결된 사무실은 약 25만 s/m로 전년대비 7% 감소에 그쳤으나, 기존 임차인의 재계약을 제외한 순수 신규 임대는 16만 s/m에도 미치지 못하여 34%의 감소세를 보였음.

 ○ 사무용 부동산 시장의 공급초과 현상에도 불구하고 임대료는 소폭 하락에 그치는 하향 안정세를 유지하고 있는데, 이는 산업용 부동산과 마찬가지로 건물주들이 장기적 시장안정을 목적으로 임대료 인하보다는 무상 사용기간 연장, 내부장치 및 이전비용 지원 등의 조건을 제시하고 있기 때문임. 사무용 부동산의 임대료도 지역별, 건물별로 상당한 차이를 보이고 있는데, 프라하 지역의 s/m당 월 임대료가 12-21 유로 수준으로 가장 높으며, 제 2의 도시인 브르노 지역이11-15 유로, 서부의 Plzen, 동북부의 오스트라바 지역이 10-12 유로 수준에서 임대료가 결정되고 있음.

주요 지역별 사무실 임대료(2009년말 기준)

(단위: 유로/㎡/1개월)

* 자료원 : CzechInvest, 2010

□ 2010년 1/4분기 건설업 매출 22% 감소, 신규 프로젝트 수주는 1.1% 증가

 ○ 2008년 4/4분기 금융위기 이후 지속되고 있는 부동산 시장의 침체로 2010년 1/4분기 체코 건설산업의 총 매출은 전년동기 대비 22%, 종사자 수도 7.1%나 감소하는 등 어려움이 계속되고 있으며, 특히 2009년도에 건설시장의 버팀목 역할을 담당했던 공공건설 부문 매출도 늘어나는 재정적자로 투자가 위축되면서 6.4%나 감소하였음. 민간부문의 건축공사는 무려 26.9%나 감소하였는데, 1/4분기중 허가된 신축건물도 전년동기 대비 7.0%가 감소한 2만 3천여 건에 그쳐 건설경기의 회복세는 빨라도 하반기 이후에나 가시화 될 것으로 전망되고 있음.

 ○ 1/4분기중 건설기업들이 수주한 건축공사 건수는 총 6,350건으로 전년동기 대비 1.1%의 증가세를 보여 하반기 이후의 경기전망을 밝게 하고 있으며, 특히 민간부문의 건축공사 수주규모가 총 CZK190억으로 전년동기 대비 14.4%나 증가하여 민간건축 부문이 서서히 활기를 회복하고 있음을 알 수 있음. 이에 반해 공공부문의 토목공사 수주규모는 CZK159억으로 18.3%나 감소하였으며, 유로권의 금융위기에 따른 체코 정부의 긴축재정 운영이 불가피한 점을 감안하면 5월 총선으로 3/4분기 중 출범할 중도우파 연합의 신임 정부에서도 공공건설 부문의 확대는 기대하기 어려워, 체코 건설산업은 민간부문 주도로 2011년부터 본격적인 회복국면에 진입할 것으로 예상됨.

□ 시사점

 ○ 2011년에는 체코 건설시장이 2년간의 침체기를 벗어나 회복국면을 맞이할 것이라는 전망이 확실시 되고 있어, 현지 투자진출을 고려하는 우리기업의 경우에는 금년도가 비용적으로나 진출조건 측면에나 보다 유리하게 진출할 수 있는 적기라고 할 수 있음.

 ○ 산업용 부동산이나 사무실의 경우 기업들이 자체 신축보다는 임대를 선호하는 추세이며, 높은 공실율로 임대료도 하향안정세를 보이고 있어 임차시 보다 유리한 조건을 확보할 수 있는 수요자 시장임으로 투자비용 대비 성과를 제고할 수 있는 기회임.

** 정보원 : CzechInvest, 체코 통계청, CTK 및 HN등 현지 언론정보 종합