[FAQ]中, 부동산임대차계약 체결, 연장, 해지

상하이 KBC

이은화( crystal@kotra.or.kr )

□ 부동산임대차계약 체결

문의)

부동산 임대의 경우 반드시 서면임대차계약을 체결해야 하는지? 최장 임대기한에 대한 규제가 있는 지?

답변)

임대차기한이 6개월 이상인 경우에는 반드시 서면형식을 적용하여야 하고 당사자가 서면형식을 적용하지 아니한 경우에는 부정기 임대차로 인정.

임대기한은 20년을 초과할 수 없음. 20년을 초과하는 경우 그 초과부분은 무효로 됨. 임대기간이 만료되면 당사자는 임대차계약을 갱신할 수 있으나 새로 약정하는 임대기한은 갱신일로부터 20년을 초과할 수 없음

□ 부동산임대차계약기간 만료에 따른 연장

문의)

중국에 상가를 임대하여 유통사업을 하고 있는 외상투자회사 임. 초기에 상가임대차계약 체결시 계약기간을2년으로 하였는데 현재 사업확장으로 계약기간을 연장하려고 함.  한국은 상가임대차보호법에 따라 최초 계약시부터 5년간 연장할 수 있는 데 중국은 이런 규정이 있는지 문의 함.

답변)

중국은 임대기간 만료 후 임차인에게 계약기간을 연장해 줘야 한다는 법적인 규정이 없음. 단, 제235조, 제236조에는 “임대기간 만료 후 임차인은 임대물을 반환해야 한다. 임차인이 임대물을 계속 사용하는 것에 대해 임대인이 이의를 제기하지 않으면 원 임대차계약은 계속 유효하지만 그 임대기간은 부정기(不定期) 하다.”고 규정되어 있음.

따라서 임대기간만료 후 계약기간을 연장하려면 임대인과 합의하여 재계약을 체결하거나 또는 임대인이 별다른 이의를 제기하지 않은 상황에서 임차인이 계속 사용할 수 있음.

(주: 부정기 임대차계약은 임대계약기간이 명기되어 있지 않거나 그 계약기간이 명확하지 않은 계약.)

중국 일부 지방정부(상해, 심천 등)에서 제정한 에는 임대차계약을 연장할 경우 임차인에게 “우선임차권 준다”는 내용이 있음.   “우선임차권”은 임차인이 임대인에게 계약연장을 요구할 수 있는 권리가 아니며, 해당 소재지역에서만 적용 됨.

□ 부동산 임대차계약 해지 및 등기 관련 문의 답변

문의) 상해에서 아파트를 구입해서 임대주고 있음. 임차인과 임대차계약은 체결하지 않고 건물을 임대해 주었음. 현재 매월 임대료는 정기적으로 받고 있습니다만 나중에 혹 임차인이 임대료를 지급하지 않거나 임대인에게 손해를 입히는 상황이 발생하면 임대관계를 해제하고 아파트를 되돌려 받을 수 있는 지? 부동산임대는 반드시 등기를 해야 한다고 하는데 어떻게 해야 하는 지?

답변)

○ 부동산 임대차계약 해지

서면계약을 체결하지 않아도 양자간에는 임대관계가 존재 함. 따라서 임대인은 관련 법률규정에 근거로 자신의 합법적 권리를 보호받을 수 있음. 중국 에는 임대인이 임대계약을 해지할 수 있는 조건에 대해 다음과 같이 규정하였음.

-  임차인이 임대물을 약정한 방법대로 또는 임대물의 성격에 맞게 임대물을 사용하지 않아 임대물의 손실을 초래하였을 경우 임대인은 계약을 해제함과 아울러 손해배상을 요구할 수 있음.

-  임차인이 임대인의 동의 없이 임대물을 재 임대하였을 경우 임대인은 계약을 해제할 수 있음.

-  임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 지불하지 않거나 연체지불 할 경우 임대인은 임차인에게 합리한 기한에 지불할 것을 요구할 수 있음. 임차인이 정해진 기간내에 지불하지 않을 경우에 임대인은 계약을 해제할 수 있음.

-  당사자가 임대기한을 약정하지 않았거나 약정이 명확하지 않고 임대기한을 확정할 수 없는 경우에는 부정기임대로 인정. 당사자는 수시로 계약을 해제할 수 있으나 임대인은 계약을 해제할 때 합리한 기한전에 임차인에게 통지해야 함.

따라서 임대인과 임차인간에 서면계약을 체결하지 않은 상황에서 임차인이 임대료를 지급하지 않았거나 임대인에게 손실을 입히는 경우, 임대인은 사기(1)~(4)항의 규정에 따라 임대계약을 해지할 수 있음.

○ 부동산 임대차계약 등기

부동산임대등기는 임대등기비안제도를 실시함. 의 규정에 따르면 임대인과 임차인은 서면 임대차계약을 체결해야 하고 부동산관리부서에 임대등기를 해야 함. 통상 임대차계약 체결 후 15일(상해 15일, 지역별로 상이함)내에 부동산등기관리부서(상해시에서는 구,현의 부동산교역중심에서 등기)에 등기

필요서류

-  부동산임대등기 신청서류

-   또는

-   건물임대계약

-   임대 쌍방 신분증

주: 개인의 위탁대행은 위탁증서를 발급 받아야 하며, 수탁인의 신분증사본이 필요하고, 기업의 위탁대행은 반드시 기업권한대행위탁증서를 발급 받아야 하며 수탁인의 신분증사본이 필요함.      

자료원: 법무법인 충정 상해대표처 이홍희 변호사