태국의 외국인 토지소유법 관련 논란

□ 논란의 배경

○ 태국 내무부 토지국(The Lands Department) 국장 Mr. Anuwat Maytheewibulwut 의 외국인 토지소유관련 최근 발언이 논란의 시발점이 되었음. 발언의 요지는 외국인과 결혼한 태국인이 토지를 구매한 경우 그 자금의 출처가 외국인 배우자일 경우 그 토지는 몰수할 수 있다는 내용임.

○ 이 발언이 신문을 통하여 알려지자 태국에 거주하는 많은 내외국인의 반발을 불러일으켰는데 주된 내용은 토지국장의 발언은 외국인혐오증의 대표적인 사례라고 지적하고 있음. 특히 일부에서는 태국이 토지에 관하여 지나치게 규제가 심하여 오히려 국가발전에 장애가 되고 있다며 이웃 나라 말레이시아의 사례를 들고 있음. 말레이시아의 경우 외국인의 토지소유가 전면적으로 허용되며 오히려 유럽의 고령층을 대상으로 토지 구매를 장려하고 있다는 것임.

□ 태국에서 외국인이 토지를 소유하는 방법

○ 태국내에서 외국인이 토지를 소유하는 것은 원칙적으로 금지되어 있음. 따라서 외국인이 토지를 소유할 수 있도록 규정되어 있는 여러 법률조항들은 원칙에서 벗어나는 예외적인 경우라고 할 수 있음. 외국인이 태국에서 토지를 소유할 수 있는 방법은 아래와 같음.

가. 4천만 바트(약 15억원) 이상을 5년 이상 태국에 투자할 경우 주거 목적으로 1라이(1,600평방미터) 이내 구입 가능

나.  BOI(태국투자청)로부터 승인을 받은 사업의 회사설립 및 회사의 운영자가 거주를 위해 5라이에서 10라이 내에 토지를 구매할 수 있음.

다.  외국회사가 공장을 설립할 경우 산업단지(Industrial Estate)내의 토지구매도 허용됨

○  기타 방법으로 외국인이 태국의 토지를 취득할 수 있는 방법은 태국인과 합작법인을 통해서인데 이 경우 외국인의 지분은 49%까지만 가능함.

○ 한편 외국인은 토지가 아닌 콘도미니엄은 소유가 가능한데 이 경우도 콘도미니엄 건물 전체의 49%이상을 외국인이 차지할 수 없도록 규정되어 있음.

□ 논쟁의 여지가 있는 사안들

○ 태국은 위에서 살펴본 바와 같이 외국인의 토지 소유에 대하여는 매우 엄격한 제한을 두고 있는데 그럼에도 불구하고 법의 맹점을 이용하여 토지를 소유하고 있는 외국인들이 상당수 있어 논쟁을 불러일으키고 있음.

가.   Nominee 의 문제

ㅇ 토지를 취득할 수 있는 합작법인의 경우 외국인의 지분은 49%까지만 가능한데 어떤 경우에는 소위 Nominee라고 일컫는 명목상의 태국인을 내세워 51%의 지분을 대신하도록 하며 실제로는 외국인이 토지를 소유하기도 함.

ㅇ 이처럼 Nominee로 설립된 회사는 태국법률에 위배되며 적발시 회사를 운영하는 외국인 또는 회사를 설립하는데 협조한 태국인에게는 구속 또는 벌금이 부과됨. 하지만 Nominee로 설립된 회사들에 대한 적발이 어렵기 때문에 실질적으로 법률이 행사하는 강제성은 취약함.

ㅇ 참고로 합작법인의 태국인이 실제적인 주주인지 여부를 조사하기 위하여 태국 내무부는 태국인 주주의 직위, 경력, 급여, 자금 출처, 통장, 대출 약정서 등의 증빙서를 요구하기도 함.

나.   국제결혼시 문제

ㅇ 외국인과 결혼한 태국인이 토지를 구매할 경우에도 여러가지 복잡한 법률적 문제가 발생하고 있음.

ㅇ 우선 외국인은 토지소유가 금지된다는 대원칙이 국제결혼에도 동일하게 적용되고 있음. 즉 토지의 소유자는 태국인으로만 등록이 가능하며 외국인 배우자는 토지의 소유권을 주장할 수 없다는 것임.

ㅇ 만약 태국인 배우자의 재정능력이 없고 자금의 출처가 외국인 배우자로 밝혀질 경우 그들이 소유하고 있는 토지는 1년 이내에 제3자에게 매각을 하여야 함.

ㅇ 외국인 배우자는 토지소유는 불가능하나 주택의 지상권은 태국인 배우자로부터 획득할 수 있음.

□ 향후 전망

○ 현존하는 태국의 토지소유법은 외국인에게 지나치게 배타적이어서 외국인의 투자유치에 장애가 된다는 지적이 있음. 현재의 법을 원칙대로 집행할 경우 푸켓, 사무이, 후아힌, 파타야와 같은 관광지의 부동산 시장이 타격을 입을 것으로 전망하고 있음. 또한 주요 도시의 오피스 건물이나 콘도미니엄에 대한 외국인 소유 규제는 부동산 시장을 위축시킬 수 있다는 의견도 제기되고 있음.

○ 이에 따라 외국인상공회의소연합(JFCCT)의 부동산위원회 회장 Mr. Patima Jeerapaet은 여러 국가의 사례를 연구한 후 그 결과를 태국 정부에 건의할 계획인데 현재 태국은 영국의 법률체제를 따르고 있기 때문에 영국의 사례가 유력시 되고 있음. 참고로 영국은 외국인의 부동산 소유를 허가하고 있음.

자료원 : The Land Department, Bangkok Post, BOI, Tilleke & Gibbins International Ltd