[건설플랜트] 폴란드, 분야별 건설시장 진단

- 주택, 오피스시장은 침체, 소매상가 및 물류센터 성장은 지속 –

보고일자 : 2008.12.31.

바르샤바 코리아비즈니스센터

유재욱 Jaewook.y@kotra.pl

□ 폴란드 건설시장 전망

 ○ 폴란드 건설시장에서 주택, 오피스 시장은 침체국면에 접어드는 반면 대형 쇼핑몰 등의 상가시장과 사회 인프라 건설을 위한 대형 프로젝트 건설의 성장으로 혼조세를 보일 전망

 ○ 주택, 오피스 시장 침체의 주요 요인으로는 금융위기 이후 자금 경색으로 인한 신규투자 축소 및 주택가격 하락으로 인한 거래물량 급감을 들 수 있음.

 ○ 한편, 지속적인 내수시장 성장에 힘입어 대형 쇼핑몰 등의 상가 건축은 성장세를 유지

 ○ EU펀드 집행 및 EURO2012 개최준비를 위한 대형 인프라 건설도 꾸준히 이어지고 있음.

□ 주택시장 : 시장 침체 불가피

 ○ 폴란드는 2005년부터 2007년까지 주택 붐이 일었으며 이와 함께 가격도 천정부지로 치솟았음. 이후 가격이 더 오를 것으로 예상한 건설업체들이 많은 주택을 신규 건축했으나 2008년부터 시작된 수요 감소로 인해 2008년 상반기 부분적으로 주택가격이 하향조정됐음. 이는 전반적인 주택 거래 및 공급업자들의 투자 심리 위축을 초래

 ○ 2008년 하반기 금융위기 이후 자금경색은 주택시장의 침체를 더욱 가속화함. 폴란드 금융 당국은 금융 건전성 확보를 위해 주택담보대출을 강화하고 있으며, 주택담보대출의 주  대출원이었던 스위스프랑기준 해외대출도 어려워져 대출을 통한 주택구입 급격히 하락

 ○ 대부분의 시장 분석기관은 2010년 경 주택시장 회복이 시작될 것으로 진단하고 있으나 세계 경기침체에 여러 변수가 있어 쉽게 전망하기는 쉽지 않음을 밝힘.

자료원 : Marketbeat Poland, DTZ, 주요 일간지

□ 상가시장 : 성장세는 둔화되나 신규 건설은 계속될 것

 ○ 폴란드 부동산시장 분석기관인 Marketbeat Poland 따르면2008년 상반기에 약 20만sqm의 신규 상가가 공급됐으며, 이는 2007년 동기대비 50%정도 수준. 비록 전년에 비해 공급규모가 크게 작아졌지만 2007년은 역대 최대의 신규 상가가 공급된 해로 2008년의 공급수준도 평균에 비해 매우 높은 수준임.

 ○ 대도시의 상가 포화로 인해 상가업자들은 중소도시로 초점을 돌리고 있음. 현재 건축되고 있는 소매점들의 65% 이상이 중소도시에서 진행 중이며, 2009년에도 개발이 지속될 것으로 예상

  ○ 2008년 2/4분기 기준, 폴란드 내에는 총 565만sqm, 307개의 쇼핑몰들이 있음. 이중 중소도시의 물량은 200만sqm, 8개 대도시 360만sqm으로 중소도시의 추가개발 가능성이 높은 상태

 ○ 쇼핑몰 전문 투자회사인 C &W는 2009년 소매상가 시장은 안정적일 것 이나 대형 쇼핑몰들은 은행들의 신용정책 강화에 따라 투자가 일부 지연될 수 있다고 분석

 ○ 부동산 분석기관 DTZ는 2009년과 2010년 각각 160만sqm의 신규 상가가 세워질 것으로 보며 Marketbeat Poland는 중소도시에 2009년까지 190만sqm의 신규 소매점이 생겨날 것으로 분석

주요 쇼핑몰 확장 계획

자료원 : DTZ Research

□ 오피스 분야 : 침체 예상

 ○ 폴란드 오피스 시장은 2008년 한 해 동안 대 도시의 현대 사무실 수요의 증가에 따라 꾸준히 성장해 왔음. 바르샤바의 2008년 신규 공급 물량은 26만7000sqm로 이는 이는 2000년 이래 최대 공급 수치임. 기타 수요가 높은 지역으로는 브로츠와프, 우지, 크라쿠프 등이 있음.

 ○ 2009년 사무실 예상 공급 액은 2008년에 비해 현저히 낮을 것으로 분석돼 오피스시장의 축소는 불가피할 것. 특히, 금융위기 및 신용 불안으로 많은 공급업자들이 건설 계획을 수정 및 연기하고 있는 상황. 특히 대규모의 자본조달이 필요한 고층건물 및 대형 건물들의 건축이 많이 보류되고 있음.

  - 최근 시중 은행들의 모기지를 지급 전 선 임대 계약을 요구하는 사례 급증

 ○ 세입자들 역시 사무실 계약을 미루고 더 신중해지는 등 수요 및 공급 면 모두 어려움을 맞게 될 것으로 예상

바르샤바 사무실 공급 현황

 자료원 : DTZ Research

□ 공장 및 물류창고

 ○ 외국인 투자가 지속되고 기업투자도 큰 폭의 하락세는 보이지 않을 것으로 전망돼 전반적으로 공장 및 물류창고 건설은 양호한 수준을 유지할 것으로 전망되나, 투자 리스크 감소를 위해 기존공장의 임대가 인기를 얻고있어 공장 신규건설은 성장세가 둔화될 것으로 분석

 ○ 반면, 물류분야의 투자는 관련 인프라 개선 등을 통해 성장세가 지속될 전망. 물류 창고의 건설은 2008년부터 급성장 하고 있으며 특히 바르샤바 등 폴란드 중부 지역이 큰 폭으로 성장하고 있음. 이는 신흥시장으로 여겨지는 폴란드 동부 시장으로의 접근이 용이했기 때문인 것으로 분석

   - 2008년 한해동안 폴란드 물류창고시장에 대한 신규수요는 159만sqm

 ○ 폴란드 주요 고속도로인 A1, A2, A4가 완공 되는 2012년 까지 주요 고속도로 교차 지역에 대규모 물류센터 투자가 이어질 전망

 ○ Panattoni Europe사는 2008년이 창고시장이 매우 활성화 되었던 시기라고 보며, 이미 창고 공간이 안정적으로 확보가 되어 2009년에는 신규 수요가 그리 많지는 않을 것이라고 예상하고 있음. 그러나 관련 인프라가 개선되어가고 있고 2010년 이후 폴란드의 생산활동이 회복할 것으로 예상하고 있어 향후 급격히 증가할 물동량에 대비해 지속적인 투자가 이어질 것으로 전망

   -  2009년 상반기 신규 창고 공급물량 : 10만sqm

자료원 : Market Poland, Kin Sturge, DTZ(이상 폴란드 부동산시장 분석 기관)