시베리아에 부는 아파트 모기지론 열풍

- 러시아 전체의 약 20% 점유, 부동산가격 급등세로 이용자 증가 전망 -

 

보고일자 : 2008.4.8.

채승완 노보시비르스크무역관

ericchae@kotra.or.kr

 

 

□ 시베리아 모기지 대출 시장현황

 

 ㅇ 러시아 중앙은행 통계에 따르면, 2007년 1~9월 중 시베리아 지역의 모기지 시장은 28억6000만 달러 규모로 러시아 전체의 약 19%를 점유함.

 

 ㅇ 2007년 전체적으로 모기지론 시장은 약 17% 상승했으며, 지역별로는 2006년 최대 모기지 시장이었던 노보시비르스크 주를 제치고 크라스노야르스크가 새로이 시베리아 지역 최대 모기지론 시장으로 자리매김함.

 

시베리아 지역별 모기지 시장현황

(단위 : 백만 달러, %)

지역	모기지 규모		전체 부동산 거래 시 모기지 이용 비율	2007 모기지론 이자율
	2006년	2007년		2분기	3분기
Krasnoyarsk	355	863	19	12.8	13.1
Novosibirsk	364	817	14	12.5	12.9
Omsk	268	601	38	12.9	13
Altai	306,5	582	25	13.1	13.2
Kemerovo	209	521	18.5	12.5	13
Irkutsk	191.5	489	11	12.3	12.6
Tomsk	129.5	311	22.5	12.8	13.1

자료원 : Agency of Mortgage Credits, 러시아 중앙은행

 

 ㅇ 러시아는 미국발 서브프라임 사태로 인한 전 세계 신용경색이 시작되기 전인 2007년 상반기에 모기지 시장이 정점을 이루었으며, 2007년 하반기 발생한 글로벌 신용위기가 러시아 금융시장에 큰 동요나 불안 상황을 만들지는 않았음. 그러나 이의 여파로 노보시비르스크 지역은 지난해에 모기지론을 취급했던 은행이 약 50개에 달한 반면, 현재는 취급은행이 6개에 불과해 전 세계를 강타한 신용위기 영향권을 완전히 벗어나지는 못했음을 보여줌. 이에 따라 은행 이자율도 2007년 상반기보다 0.5~2.5% 수준으로 상승함. 이전 수준으로의 복귀는 2009년 중반에야 가능할 것으로 전문가들은 분석하고 있음.

 

 ㅇ 러시아 중앙은행도 올 2월 금리를 기존 10%에서 0.25% 상향한 10.25%로 인상 조정했는데, 이는 1998년 7월 이후 처음 단행된 금리 인상 조치임.

 

 ㅇ 또한, 지난해 말부터 모기지 신청자들에 대한 금융기관들의 신용도 평가가 더욱 까다로워지고 있으며, 대출 가능 최소 연령이 상승했음. 현재는 신청자의 50% 정도만 혜택을 보고 있음.

 

 ㅇ 러시아의 모기지론 이용자의 평균연령은 36세이며, 월 평균임금은 지난 2년간 약 89% 증가해 2008년 1월 기준 1280달러가량임. 모기지론을 통해 구입하는 아파트는 중·소형 규모로 평균면적은 50s/m이며, 모기지론 금액은 지속적으로 확대되고 있으나 이를 통한 구매 아파트의 면적은 거의 제자리를 보이고 있음. 주 요인은 매년 25~30%씩 가파르게 상승하는 러시아 부동산 가격임.

 

 ㅇ 모기지론 대출 조건을 보면 상환기간은 평균적으로 17년 상환 조건으로 매월 650달러를 상환하고 있으며, 평균 모기지론 이용금액은 평균 아파트 구매가격의 약 75%에 해당하는 5만3000달러임.

 

 ㅇ 현재 루블화·달러화·유로화 등 세 가지 통화로 모기지 대출을 하고 있으나 전체의 약 79%는 루블로 이뤄지고 있으며, 달러화는 계속 하락하는 추세로 달러화를 취급하는 금융기관이 현재는 거의 없음.

 

모기지 대출 이자율과 은행 이자율 비교표

 

□ 모기지론 신청 절차

 

 ㅇ 모기지론 신청 위한 은행제출 서류는 아래와 같음.

  - 신청서(신청인 및 보증인의 신상자료, 구매 희망 아파트 내역, 신청인 신용도 포함)

  - 신청인 수입확인서(일부 은행들은 자체 포맷을 제작해 운영하고 있으며, 일부 은행은 정부의 세금 납부 자료를 활용, 수입 증명 은행계좌 등 요구)

  - 신청인 여권(국내용)

 

 ㅇ 모기지론을 취급하는 금융기관 입장에서 힘든 부분은 신청자의 신용도 및 수입규모 파악이 쉽지 않다는 점인데, 러시아는 세금 회피 등의 목적으로 회사든 개인이든 수입액을 공개하지 않고 또한 수입금액을 전부 신고하는 사람도 아직까지 많지 않기 때문임.

 

 ㅇ 따라서, 금융기관은 대출 리스크 최소화를 위해 모기지론을 통해 구입한 아파트를 구매자 임의대로 처분하지 못하도록 저당권을 행사하는 경우가 대부분임.

 

 ㅇ 금융기관의 모기지론 금액 책정에는 신청자의 월 수입액이 결정적인 자료로 활용되고 있으며, 온라인 크레딧 계산법 등을 통해 신청자의 최대 대출 가능 금액을 결정하고 있음. 예를 들어 평균임금이 1280달러인 사람의 경우, 이용 가능한 최대 금액은 5만8500달러이며 상환기간은 15년, 이자율은 12%대임. 이 경우 신청자는 6만7000달러의 아파트를 개인 부담금 8500달러로 구입할 수 있음.

 

□ 문제점

 

 ㅇ 그러나, 이러한 모기지 시스템으로 구입할 수 있는 아파트는 방 1·2칸의 소형 아파트에 한정되고 있어, 실제로 이용 가능한 연령대가 신혼부부 등 젊은층에 한정되고 있다는 점임. 사진에 보이는 형태의 아파트는 지은 지 약 40년 정도 된 방 1칸짜리 31.5s/m 규모의 아파트로, 2008년 3월 현재 가격이 약 7만4500달러에 달하고 있음.

 

 

 ㅇ 반면, 방 2개짜리 새로 지은 아파트는 최소한 13만 달러는 있어야 하나, 이 경우 15년 상환조건으로 모기지론을 활용할 경우 신청자의 월 평균 임금은 2800달러 정도 돼야 하며, 월 평균 납부액은 1600달러임.

 

 ㅇ 러시아에서 현재 모기지론을 취급하고 있는 은행들은 수도인 모스크바에 본사를 두고 있는 Sberbank·VTB24·KIT-Finance 등 대형 은행들이며, 이 은행들의 현지 포트폴리오에서 모기지론이 차지하는 비율은 약 40~60%임.

 

 ㅇ 이 대형은행들이 시베리아 지방 모기지론 시장에서 차지하는 비중은 거의 절대적인데, 이르쿠츠크 주에서는 위 3개 은행이 전체의 약 95%를 점유하고 있으며, 시베리아 전체 평균은 약 75~80%대임. 기타 중·소형 은행들은 장기 대출이 어려운 경우가 많아, 많은 국민이 모기지론 혜택을 수혜하도록 설립된 정부기관(Agency of Mortgage Credits)을 통해 자금을 조달하는 경우가 많음.

 

 ㅇ 또 하나의 문제점으로는 2007년 만들어진 약 600 종에 달하는 다양한 모기지 프로그램들이 주로 모스크바 소재 대형 은행들에 의해 만들어져, 각 지방의 현실을 제대로 반영하지 못하는 경우가 많다는 점임. 일부 지자체는 신혼부부에게 주택 구입 시 지자체 자금을 지원하고 있으나, 이러한 지자체 지원금을 반영하는 조건으로 시스템을 시행하는 금융기관은 규모도 영세하고 많지 않아, 지자체 지원금 및 모기지론을 함께 활용하는 국민은 극히 제한적임.

 

 

자료원 : Agency of Mortgage Credits, 러시아 중앙은행, 무역관 보유자료