대만업체, 중국지역 상가점포 임차문제를 통해 얻는 교훈

- 점포임차에 앞선 세심한 사전조사와 사후 보장 장치 마련 소홀해선 안 돼 -

보고일자 : 2008.1.10.

유기자 타이베이무역관

kotra.tpe@msa.hinet.net

□ 대만 최대 테이크아웃 커피전문점 85℃, 중국 분점 1호점 개점 3일 만에 영업정지

 ○ 대만의 자국 브랜드인 85℃는 대만 전역에 총 325개 분점을 보유한 최다 분점 개설 테이크아웃 커피전문점으로 5성급 호텔 수준의 커피와 케익을 평이한 가격에 판매한다는 마케팅 전략으로 큰 성과를 거둠.

  - 2006년 기준 대만 내 테이크아웃 커피전문점 시장에서 85℃는 시장점유율 25%로 최대 비중을 차지함.

  - 85℃의 월평균 매출량은 800만 커피와 30만 케이크에 달하며, 2007년 영업액이 무려 19억 타이완 달러에 달함.

 ○ 85℃는 대만시장에서의 마케팅 성공경험을 토대로 8개월간의 준비 기간 끝에 2007년 12월 3일 상하이 福州路에 위치한 大衆書局 1층에 중국 분점 1호점을 개점해 중국시장 진출의 첫걸음을 내딛음.

  - 상하이 1호점 개점 당일에는 1위앤짜리 커피와 특가에 빵을 판매하는 마케팅으로 일일 소비자 수가 5000명 이상에 달할 정도로 큰 이슈를 몰았으며, 2008년에는 항저우와 쑤저우 등 長江三角洲 소재 도시에 약 50개 분점을 개설할 포부를 표명한 바 있음.

  - 상하이 威海路와 茂明北路 교차로에 개설한 2호점의 경우 개점 당일 영업액이 4만 위앤에 달함.

  - 현재 중국지역에만 85℃ 가맹점 가입신청건이 500건에 달하며 가맹신청자의 대다수는 이직을 희망하는 대만업자들로 구성돼 있음.

  - 85℃는 중국시장에서 상품가격선(최저가 상품 기준)을 빵 3위앤, 케익 5위앤, 커피 8~12위앤으로 책정함.

 ○ 기세당당한 중국시장 진출 첫걸음이었으나, 개점 3일만에 영업이 중지되는 사태가 발생했고, 85℃의 마케팅 책임자는 개점 3일째 되는 날에야 해당 점포에 대한 기존업체의 허가증이 철수되지 않은 사실을 알고 긴급영업업정지를 감행했다고 해명함.

  - 85℃는 大衆書局에 임차받은 후에 영업을 개시했으나, 85℃의 임차에 앞서 해당 점포의 원래 소유주가 大衆書局에 권리를 양도하기 전에 이미 스타벅스 측에 임대한 상태였음.

  - 비록 85℃가 점포를 임차할 당시, 大衆書局이 해당 점포를 매입한 후 기존 소유주와 동 점포 임차계약을 맺었던 스타벅스는 이미 철거한 상태였으나 해당 점포에 대해 기존에 등록된 스타벅스측의 ‘식품위생허가증(食品衛生許可證)은 말소되지 않은 상태였음.

  - 중국의 식품위생허가증 규정 상 동일 점포의 허가증 중복 등록이 불가함.

  - 결국 85℃는 해당 점포에 입점 후 식품위생허가증을 신청하지 못해 부득이 개점 3일째 되던 날 영업이 중지되는 사태가 발생한 것임.

 ○ 한편, 대만에서의 성공 경험에 힘입어 여전한 기회의 땅으로 부상중인 중국시장에 진출했으나 점포임차문제에 봉착한 사례는 비단 85℃에 그치지 않음.

  - 일전에는 대만의 식품업체가 상하이에 우육면점(牛肉麵店)을 개설했고, 모 비프스테이크 체인점 역시 상하이에 분점을 개설했으나 일제히 점포임차문제로 어쩔 수 없이 휴업하게 되는 쓴맛을 경험한 바 있음.

□ 중국지역 점포 임대 시 유의사항

 ○ 상하이 부동산 중개업체는 상하이 소재 점포는 임차 경쟁이 매우 치열하기 때문에 조건이 우수한 점포는 서둘러 계약을 체결하지 않을 경우 기회를 놓치기 쉬움. 한편, 중국의 점포 임대 상관 규정에 대해 숙지가 미약한 업체의 경우 임차 시에 손해 입기 십상이라고 덧붙이며 아래와 같은 사전 예방 대책을 제시함.

 ○ 본 소유주에 임차동의서 요구

  - 특히, 상하이의 경우 해당 점포 본 소유주의 1차 임차인이 다시 점포를 임대하는 케이스가 매우 빈번하므로 사전에 해당 점포의 본 소유주에게 임차동의서를 받아두고, 반드시 본 소유주와 1차 임차인의 임대차 계약서의 유효여부 등을 확인하는 것으로 사전에 문제발생의 소지를 제거할 필요가 있음.

  - 예를 들어 점포의 본 소유주와 1차 임차인이 10년 계약을 한 후 임차기간이 만기 4년을 초과했으나 임대인(1차 임차인)과 6년 이상의 임대차계약을 맺게 된다면 사후를 보장받을 수 있는 여지가 없는 것임.

  - 또한, 중국에서 점포를 개점할 시 신청해야 할 관련 허가증이 많으므로 임차계약 시 만약 營利登記證 등의 신청이 성사되지 않았을 경우 무조건 해약이 가능하다는 전제 조건을 추가해 85℃와 유사한 사태가 발생했을 시 막대한 손실을 예방하는 방법도 제시됨.

 ○ 문제될 만한 점포는 선정하지 않음.

  - 상하이의 경우 지하철 虹口역 출구 이전 예정 등 최근 들어 시설 이전이 빈번함으로 점포임대 전에 해당 점포 부근의 시설 이전 여부 등을 파악할 필요가 있음.

  - 이 외에도 설령 전임차인이 가스를 사용한 요식업을 운영했다고 하더라도 후임임차인 역시 당연히 가스시설 사용이 가능할 것으로 간주해서는 안 되며 사전에 미리 확인하는 세심함이 필요함.

 ○ 임대차계약서 공증받기

  - 임차계약 성사 후 임대인과 임차인 쌍방의 권리의무를 보장하기 위해서 임대차계약서를 공증받은 후 해당 지역의 부동산교역센터(房地産交易中心)에 임대차 사실을 등록해 권익보장의 장치를 마련할 수 있음.

 ○ 임대매물의 상가용도여부 확인

  - 기존에는 중국의 도로변 건물을 일반주거용도에서 상가용도로 전환하는 것이 비교적 용이한 편이었으나 최근 관련 규정이 엄격해졌기 때문에 점포 임대 시 구조가 상가용도로 보인다고 해서 점포의 개설이 가능하다고 판단하는 오류를 범하지 않는 주의를 요망

자료원 : 經濟日報