中, 외국인 중국 부동산투자 저지 어려워

보고일자 : 2007.8.31.

박은희 광저우무역관

enjipark@msn.com

 ○ "130호 문(文)"에서는 중국 부동산 개발상이 외국인 투자자로부터 채권을 받아 융자하는 것을 제한했지만, 이 정책은 중국감독부문에서 지난 1년간 출시한 기타 제한정책과 같이 실효를 거두기 어려운 것으로 분석됨.
 

☐ 외국 투자자들 중국 부동산 투자 관심 지속

 ○ 8월 8일,CREO(中國房地產機會有限公司)는 런던교역소에 문서를 제출해 City Centre(上海城一期)과 Central Plaza(上海中環廣場)에 대한 인수완성을 발표함. 이 투자 프로젝트는 중국감독부문에서 여러 항목의 외국인 투자제한정책을 제정함으로써 외국인의 중국 부동산 투자를 제한하는 상황임에도 불구하고 외국 투자자들은 여전히 부동산 투자에 대한 열의가 매우 높음을 알 수 있음.
 

 ○ 2개 프로젝트의 인수총액은 50억 위앤을 초과하는데, 그중 City Centre의 인수가격은 2억7000만 파운드 이상으로, Credit-suisse에서 융자를 받았고, Central Plaza의 인수가격은 7283만 파운드로 AAReal Bank에서 융자를 받았음. 또한 8월 7일, Ascendas　Group(新加坡政府背景的新加坡騰飛集團)은 상하이에 14억 新加坡元(70억 위앤에 가까움)을 중국 공업과 상업부동산 프로젝트에 투자하겠다고 밝힘. 이 두 프로젝트에 Ascendas　Group의 출자금은 전체 투자금액의 30%를 차지하고, 기타 참여자는 모두 아시아 혹은 국제적으로 유명한 투자자들임.

 ○ 위앤화가 계속 평가절상 될 것으로 예상되며 중국감독부분이 외국인의 중국부동산시장 투자제한에 전력하고, 끊임없이 정책을 출시함에도 불구하고 부동산시장에 대한 외국인의 투자 열정을 막지 못하고 있음.

☐ 외국인 중국부동산 투자 관련 제한 정책들

 ○ 가장 최근에 발표한 외자 제한정책은 업계 내에서 "130호 문"으로 불리는, 2007년 7월 10일 국가외환관리국에서 발표한 "國家外匯管理局綜合司關於下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產專案名單的通知" 로, 본 정책에서는 2007년 6월 1일 이후(2007년 6월 1일 포함)부터 상무부 관련 부문에서 비준증서를 받고, 상무부의 등록을 통과한 외국 부동산투자기업에 대해, 신설 혹은 증가 투자를 불문하고 각 지역 부문에서는 외채등기 수속을 처리하지 않을 것을 규정했음.
 

 ○ 예전까지 채권투자는 안정적인 회수율, 적은 위험, 세무이득 등으로, 외국인의 중국 부동산투자 과정 중에서 편애하는 형식이었는데, 본 정책에서는 앞으로 중국 신설 외자부동산회사의 해외로부터 대부금을 획득하는 것을 제한했음.

 ○ "130호 문"의 발표는 "외자제한령" 171호문이 출시된 뒤 1주년 시점임. 2006년 7월 1일, 건설부 등 6개 부문에서는 "關於規範房地產市場外資准入和管理的意見"("171호 문"이라고도 함)에서는 외국기업의 부동산 보유방식 및 외국인의 부동산투자에 대해 엄격히 규제함.
 

 ○ "171호 문"은 외자의 중국부동산 보유방식, 자본배치, 융자 등에 대해 제한하고, 그중 투자자가 외국에서 직접 중국 物業를 소유하는 방식으로 중국부동산에 투자하는 것을 금지했음. 본 규정은 실제 외자가 지분투자로 직접 국내에 투자하는 경로를 차단한 것임.
 

 ○ 2007년 3월 6일, 상무부에서는 "商務部辦公廳關於2007年全國吸收外商投資工作指導性意見"("25호 문"이라고도 함)을 발표했는데, 전체 문장에서 부동산을 언급한 곳은 "嚴格限制外商投資房地產"이란 한 곳이었고, 이는 정부 측에서 처음으로 외국인의 중국 부동산투자에 대해 밝힌 엄격한 태도였음. 그 뒤 3개월도 지나지 않아 상무부와 외환관리국에서는 또 "關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知"("50호 문"이라 칭함)를 발표해 외국 투자자가 중국 내 부동산기업의 실제 공제인을 변경하는 방식으로, 외국 부동산투자 심사비준을 기피해서는 안된다고 규정지었음.

☐ 2007년 상반기 중국 부동산개발기업 외자이용 현황

 ○ 금년 이래 부동산 개발기업의 자금 운영상황은 양호하고, 특히 외자이용 증가속도가 빨라졌음. 상반기, 중국 부동산 개발기업의 외자 이용금액은 282억2900만 위앤으로, 이는 전체 부동산 자금의 1.8%를 차지하며 전년 동기대비 68.7% 증가했음.

 ○ 상반기, 중국 부동산기업의 외자 이용금액이 1억 위앤을 초과하는 도시는 19개이고, 청두·우한·충칭·창사를 제외하고 모두 동부의 발달한 지역에 집중돼 있음. 19개 도시의 부동산 개발기업이 이용한 외자금액은 225억6800만 위앤으로 전체 부동산기업 외자 이용금액의 79.9%를 점했음. 그중 상하이·난징·선양·쑤저우·광저우·우한과 청두 등 7개 도시의 외자 이용금액은 10억 위앤을 초과했음. 상하이·난징·선양·쑤저우와 광저우 5개 동부 주요 도시의 부동산기업이 이용한 외자는 122억5900만 위앤으로 전체 부동산기업 외자 이용금액의 43.3%를 점함.

 ○ 상반기 우한과 청두의 부동산기업이 이용한 외자는 18억7300만 위앤과 44억3300만 위앤으로, 각기 동기대비 5.7%와 6.16배 성장했음. 청두와 상하이는 중국 부동산시장 중 외자를 가장 많이 이용한 두 도시임.

 ○ 등록유형을 놓고 볼 때, 내자 부동산기업의 외자 이용액은 19억3900만 위앤으로 전체 외자 이용액의 6.9%를 차지했고, 홍콩·대만·마카오 투자기업의 외자 이용액은 143억2400만 위앤으로 50.7%를 차지했으며, 외상투자기업이 이용한 외자금액은 120억1000만 위앤으로 42.4%를 차지했음. 홍콩· 마카오·대만기업과 외상투자기업이 이용한 외자는 전체의 93.1%임. 그중 독자기업이 이용한 외자금액은 전체 금액의 66.4%임.

 ○ 부동산기업이 이용한 외자 분포현황을 놓고 볼 때, 외자는 일반적으로 부동산 가격증폭이 비교적 빠르고, 평균가격수준이 비교적 높은 주요 도시에 집중됐음.

19개 중점도시 부동산기업 외자 이용액 및 부동산가격 증폭

 ○ 상반기 257개의 외자이용 부동산 개발기업의 투자 실행액은 318억9800만 위앤이고, 그중 주택투자가 163억200만위앤으로 51.1%를 차지하며, 외자를 유일한 자금으로 하는 기업의 주택투자 비중은 38.4%임.

자료원 : 財經, 國家統計局