2023년, 두바이는 뉴욕과 홍콩, 런던 등을 제치고 한 채당 천만 달러 이상의 고가 부동산 거래 1위를 기록했다. 호화 주택들이 모여 있는 야자수 모양의 인공 섬 Palm Jumeirah, 높은 빌딩과 초호화 고층 주택이 즐비한 Downtown Dubai 등 두바이의 고가 주택 상승세가 최근 일반 주택 가격까지 끌어올리면서 두바이 주거용 부동산 가격 상승을 계속 이어가고 있다.

두바이 부동산 가격 지수 추이

UAE 부동산 통계 기관인 Property Monitor의 월간 보고서에 따르면, 두바이 부동산 가격지수는 2008년 가격지수(100)을 기준으로 2014년 9월 최고치(172.2)를 기록한 후, 2020년 3분기 무렵까지 꾸준한 하향세를 보이다가 2020년 9월을 기점으로 현재까지 지속적인 상승세에 있다. 2024년 3월에 두바이 부동산 가격 지수는 사상 최고치인 185.0을 기록했으며, 가격 상승률 또한 2023년 5월 이후 가장 높은 수치인 월간 2.4%를 기록했다. 2024년 3월 기준, 두바이의 부동산 가격은 평방 피트당 361달러로, 2014년 9월의 사상 최고치 대비 7.4% 높은 수준이다.

<두바이 부동산 가격 지수 추이>

[자료 : Property Monitor]

두바이 부동산 매매 동향

2023년에는 두바이 부동산 매매 거래가 사상 최고치를 기록하며, 2022년의 71억9670만 달러와 비교해 56.0% 증가한 112억968만 달러를 달성했다. 이 같은 주택 수요 상승세의 주된 요인에는 글로벌 경제의 불안정성, 강력한 경제 성장, 외국인 노동자 대거 유입, 관광 산업의 확대 등이 포함된다. 2023년 두바이 부동산 시장은 총 13만3134건의 부동산 매매 거래가 이루어져 2022년의 9만6459건과 비교해 38.0% 증가했으며, 분양 거래의 성과에 힘입어 역대 최고 연간 실적을 기록했다. 2023년에 완공된 부동산 물량 매매는 전체 매매 거래의 48.3%를 차지했으며, 이는 2022년의 55.3%와 비교해 감소한 수치다. 또한 신규 분양 거래는 전체 매매 거래의 51.7%를 차지, 2022년의 44.7%와 비교해 소폭 증가했다.

<두바이 부동산 매매 추이>

[자료 : Property Finder]

2023년에는 총 178개 지역에서 부동산 거래가 발생했으며, 전체 거래의 55.2%가 10개 주요 지역에서 이루어졌다. 가장 많은 거래가 이루어진 지역은 전체 거래의 10.7%를 차지한 Al Barsha South Fourth 지역이었으며, Business Bay는 7.7%, Marsa Dubai는 약 7.5%를 기록했다. 이전과 다른 점은 상위 10개 지역 외의 지역들에 대한 수요도 크게 증가했다는 것이다. Al Yelayiss 2 지역의 거래가 약 272.0% 증가했으며, Al Barsha South Fifth는 약 195.0%, Madinat Dubai Al Melaheya는 지난해 320건에서 올해 2083건으로 거래량이 대폭 증가했다. 거래량 기준 상위 10개 지역을 살펴보면, Al Barsha South Fourth은 148.2%라는 눈에 띄는 증가율을 보였으며, Al Thanyah Fifth는 92.6%, Al Barsha South Third는 87.2% 증가했다.

<두바이 지역별 부동산 거래 현황(2023)>

[자료 : Dubai Land Department]

2023년에는 178개 지역에서 부동산 거래가 이루어졌으며, 상위 10개 지역이 전체 매매 총액의 49.2%를 차지했다. Marsa Dubai가 총 매매가의 9.8%를 차지하며 선두를 달렸고, 그 뒤를 Palm Jumeirah(7.5%)와 Business Bay(5.6%)가 따랐다. 상위 10개 지역 외에도 매매 거래 총액이 급증한 지역들이 있었다. 예를 들어, Madinat Dubai Al Melaheyah 지역은 2억5374만 달러에서 19억6024만 달러로 약 673.0% 증가했으며, Wadi Al Safa 3는 2022년 대비 272.0% 증가, Me'Aisem First는 154.0% 증가했다.

또한, 새로운 지역들도 주목할 만한 거래를 기록했다. Al Yelayiss 5는 완공 주택 거래로만 13억3404만 달러의 거래를 기록했다. 매매 총액 기준 상위 10개 지역을 살펴보면, Al Barsha South Fourth는 2022년 15억5182만 달러에서 2023년 45억1663만 달러로 눈에 띄게 증가했으며, Al Thanyah Fifth는 112.0% 증가, Al Khairan First는 69.0% 증가를 기록했다.

<두바이 부동산 매매 건별, 총액별 주요 지역>

(단위: 건, US$)

[자료 : Dubai Land Department]

주택 형태별 매매 선호 지역

Property Finder가 발표한 연간 보고서에 따르면, 두바이 주요 지역의 방 1 개 아파트 평균 판매 가격은 44만 달러에서 54만 달러로, 방 2개 아파트는 71만 달러에서 101만 달러로 상승했다. 더불어, 방 3개 아파트의 매물 가격은 120만 달러에서 180만 달러로 크게 증가했다. 두바이 아파트의 평균 매물 가격은 지역에 따라 상이한데, Palm Jumeirah의 경우 방 1~3개의 아파트 모두에서 가장 높은 평균 가격을 기록했으며, Business Bay와 Jumeirah Village Circle(JVC)도 2023년에 비해 상당한 가격 상승을 기록했다.

2023년에는 빌라의 평균 매물 가격이 2022년 대비 26%의 큰 폭으로 증가했다. 수요가 많은 지역의 데이터에 따르면 방 3개 빌라의 평균 판매 가격은 142만 달러에서 163만 달러로, 방 4개 빌라는 245만 달러에서 310만 달러로 증가했다. 방 5개 빌라의 매물 가격은 408만 달러에서 485만 달러로 급등했다. 지역별 빌라의 평균 가격의 경우, Palm Jumeirah의 방 4개 빌라의 평균 가격이 가장 큰 폭인 62% 상승했으며, Dubai Hills의 방 5개 빌라 또한 38% 증가했다. 또한, Arabian Ranches에서는 방 4개 빌라의 평균 매물 가격이 34% 증가했다.

<두바이 주택 형태별 사진>

[자료 : EMAAR Properties]

<주택 형태별 매매 선호지역>

(단위 : US$)

주 : 2023년, 방 3개 기준

[자료 : Property Finder]

두바이 부동산 임대 동향

두바이 부동산 임대 시장은 글로벌 시장과 비교해 상대적으로 안정적이다. 2023년에는 임대 계약이 전년 대비 4.17% 증가하여 2022년의 75만7423건에서 78만9015건을 기록했다. 연간 계약은 전체 계약의 91.72%를 차지해 2022년의 84.85%보다 증가한 반면, 1년 이하 단위의 계약은 6.87% 감소하여 전체 계약의 8.28%를 차지했다. 주거용 계약은 전체 임대 계약의 약 68.33%를 차지했고, 상업용 및 기타 용도로 등록된 계약은 30.47%를 차지했다.

임대 계약건수를 기준으로 상위 10개 지역을 살펴보면, Hor Al Anz는 전년 계약건수 대비 181%의 눈에 띄는 증가를 기록했고, Al Marrar는 45.6% 증가, Naif는 18.3% 증가했다. 이처럼 두바이 부동산 임대 시장은 지속적인 수요와 함께 안정적인 성장을 보이고 있으며, 특히 신규 및 갱신 계약 모두에서 고른 증가세를 보였다.

<두바이 부동산 임대 추이>

[자료 : Dubai Land Department]

두바이 국토부(Dubai Land Department) 연례 보고서에 따르면, 2023년 전체 임대 계약의 약 47.9%는 신규 계약이었으며, 52.1%는 갱신 계약이었다. 신규 임대 계약은 총 205개 지역에서 37만7604건을 기록했으며, 전체 신규 계약의 31.4%가 상위 10개 지역에서 발생했다. 그중 Al Mararr 가 전체 신규 계약의 4.41%를 차지하며 선두를 달렸고, Hor Al Anz 가 3.8%로 그 뒤를 이었다. Hor Al Anz는 2022년과 비교해 304%의 눈에 띄는 증가를 기록했다.

상위 10개 지역 외의 지역에서도 수요가 크게 증가했다. Al Baraha의 신규 임대 계약이 약 197.4% 증가했으며, Abu Hail은 약 303%, Saih Shuaib 2는 약 190% 증가했다. 이와 같은 데이터는 두바이의 임대 시장에서 특정 지역의 수요가 증가하고 있으며, 특히 상위 10개 지역 외의 지역에서도 임대 거래가 활발히 이루어지고 있음을 보여준다.

<두바이 부동산 임대 주요 지역>

주 : 2022-2023년 임대 계약 증감률(%)

[자료 : Dubai Land Department]

주택 형태별 임차 선호 지역

Property Finder의 데이터에 따르면, 2023년 두바이 아파트 임차 선호 지역으로 Dubai Marina, Jumeirah Village Circle, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Lake Towers가 상위 5순위로 기록됐으며, 이 지역들의 평균 임대료는 2022년에 비해 15% 증가했다.

빌라의 경우, Dubai Hills, DAMAC Hills 2, Al Barsha, Jumeirah, DAMAC Hills가 임차인들 사이에서 최상위 선택지로 떠올랐다. Property Finder에 따르면 2023년 두바이의 빌라 평균 임대료는 2022년에 비해 약 19% 증가했다. 방 3개 빌라의 평균 임대료는 30% 상승했으며, 방 4개 빌라는 28%, 방 5개 빌라는 14% 증가했다.

<주택 형태별 임차 선호지역>

(단위 : US$)

주 : 2023년, 방 3개 기준

[자료 : Property Finder]

시사점

두바이 국토부(Dubai Land Department)에 따르면, 2024년 1분기는 두바이에서 가장 많은 부동산 거래량을 보유한 분기로 기록되었다. 또한 모든 커뮤니티의 임대료가 일관되게 상승하여 2023년 같은 기간에 비해 눈에 띄는 증가를 보였다. 두바이의 주요 부동산 업체 담당자는 "러-우 사태 발발 이후 러시아 투자자들이 두바이로 이주하여 큰 규모의 부동산을 구매하고 있고, 이 같은 고가 주택의 상승세는 일반 주택 가격까지 끌어 올리면서 두바이 주택 가격은 계속해서 상승하고 있는 중이다.”라고 말했다.

두바이는 올해 첫 3개월 동안 인구가 약 2만6000명 증가했으나, 새 주택은 약 6500채만 인도되는 등 임대 재고에 대한 압박이 계속되고 있으며, 그 결과 임대료는 전년 동기 대비 22% 증가했다. 두바이 부동산 업계 담당자는 “앞으로 두바이가 현재의 속도로 인재를 유치함에 따라 현재의 임대료 가격 추세는 2025년까지 지속될 것으로 예측되며, 2027년에 이르러서야 시장에 필요한 공급량이 들어오며 가격 압박이 완화되기 시작할 것”이라고 말했다.

두바이 정부는 2040 도시개발계획 (2040 Urban Master Plan)을 수립하고, 현지 약 380만의 인구가 2040년까지 780만까지 확대될 것을 준비 중에 있다. 지금 부동산 가격 상승 분위기도 COVID 19 이후 인적/물적 교류 확대 및 새로운 중동 허브로서 두바이 포지션 변화 등의 영향으로 분석된다. 도시의 확장과 인구 유입은 인프라와 유틸리티 면에서도 새로운 기회를 의미한다. 도로, 주거시설, 오피스, 교통, 전기, 상하수도 등 새로운 프로젝트가 계속 준비되고 있고, 발주를 예고하고 있다. 우리 기업들도 두바이 인구 수요에 맞춘 프로젝트 준비 및 참여로 새로운 트렌드 속 기회를 잡는 것이 중요하다.

한편, 올해 10월 두바이는 세계적인 부동산 전시회인 United Property EXPO를 개최한다. 해당 전시에서 12개국 이상에서 온 부동산 개발사들은 완공 혹은 완공 예정인 1만 개 이상의 매물을 선보일 예정이며, 분양, 투자를 홍보하는 전시로 대형 건설사, 부동산 개발사, 투자사, 중개 업체 등이 대거 참가하여 현지 부동산 시장 동향 파악 및 네트워킹에 용이하기에 참가를 고려해 볼 만하다.

<두바이 부동산 전시회 정보>

[자료 : United Property EXPO 2024]

자료 : Dubai Land Department, Property Monitor, Property Finder, Fitch Solutions, Gulf News, Betterhomes, EMAAR properties, KOTRA 두바이무역관 자료 종합