- 해외 유명 브랜드의 시장 진출 가속화, 유통채널 다변화로 소매유통시장 경쟁 '치열' -

- 부동산 개발축 이동에 따른 상권 분산으로 점포 입지선정의 어려움 가중 예상 -

 

 

 

□ 베트남 소매유통 시장 동향

 

  ㅇ 성장 태세 갖춘 베트남 소매시장

    - 가계소득 증대와 더불어 베트남 국민의 소비지출 규모가 지속 확대되고 있음. 이는 베트남 소매시장의 성장 가능성에 대한 기대감을 높이는 주 요인

    - 특히 빠르게 증가하는 저소득층의 소득 규모와 인구 9000만 명 이상의 대규모 내수시장이 베트남 소매상들에게 엄청난 시장 기회를 제공할 것으로 전망됨.

 

  ㅇ 해외 브랜드의 베트남 신규 진출 '봇물'

    - 글로벌 부동산 컨설팅 기업 CBRE는 자사 발간 보고서 'Retail hotspots in Asia Pacific 2015'를 통해 2016년 아시아-태평양 국가들의 국경 간 소매유통활동이 활발해질 것으로 전망했음. 이러한 아시아 소매유통시장 트렌드는 베트남에서도 뚜렷이 나타나는 중

    - CBRE에 따르면 2016년 한 해 동안 호찌민시에 신규 진출한 브랜드는 총 17개임. 이는 전년도의 3배에 달하는 수치

    - 하노이에서도 Auchan(프랑스), Miniso(중국), Ilahui(한국) 등의 신규 소매유통 사업자가 등장했음. 또한 사업활동지가 호찌민시에 국한돼 있던 해외 브랜드 일부가 하노이에 매장을 출점하는 등 진출 브랜드의 시장 확장 움직임도 곳곳에서 감지됨.

    - 한편, 지난해 1호 매장(호찌민시) 론칭으로 베트남 시장에 성공적으로 데뷔한 Zara(스페인 패스트패션 브랜드)는 매장 추가 오픈을 신중히 검토 중이며, H&M(스웨덴 패스트패션 브랜드)도 최근 채용공고를 내놔 베트남 시장 진출이 임박한 것으로 관측됨.

 

  ㅇ '옴니채널 쇼핑' 시대 도래 속 여전히 막강한 시장 파워 구사 중인 점포 기반 유통업

    - 베트남의 전자상거래 시장은 그간 보여 온 빠른 성장속도를 토대로 잠재력이 상당한 것으로 평가받음. eMarketer가 전망한 2015~2020년 베트남 전자상거래 시장의 연평균 성장률은 19%임.

    - 이러한 가운데 베트남 소매유통시장에 성공적으로 안착한 국내외 기업들이 온라인 유통 플랫폼 구축·운영에 박차를 가하며, 오프라인에 이어 온라인 유통 시장 공략을 본격화하고 있음.  

    · 베트남 국내기업으로는 2015년 베트남 최대 소매유통업체 Vin Mart(Vin Group 자기업)가 출시한 B2C 온라인 쇼핑몰 'Adayroi(아더이조이)'가 대표적. 가장 최근인 올해 1월에는 IT기기 유통 전문업체인 The gioi di dong(테져이지동)사가 온라인 쇼핑 플랫폼 vuivui.com을 선보이며 온라인 유통시장 경쟁에 가세함.

    · 진출 외국기업의 경우 Lotte(한국)와 Aeon(일본)이 지난해 온라인 쇼핑 플랫폼 Lotte.vn과 AeonEshop을 각각 출시함.

    * 옴니채널 쇼핑: '모든 것, 모든 방식'을 의미하는 접두사 옴니(omni)와 유통경로를 의미하는 채널(channel)의 합성어로 소비자가 온·오프라인, 모바일 등 다양한 경로를 넘나들면서 상품을 검색, 구매할 수 있는 서비스를 말함.

    - 하지만 온라인 쇼핑 시장의 비약적인 발전에도 불구하고 점포기반 유통업의 입지는 흔들리지 않을 것으로 예상됨.

    - Euromonitor가 추산한 2016년 베트남의 소매유통시장 매출에서 비점포 시장 매출이 차지하는 비중은 1.3%에 불과했음. 또한 향후 5년간 베트남의 비점포 소매유통시장 매출은 연평균 18.5%의 속도로 증가해 2021년 64조 동(약 28억6100만 달러)에 달할 것으로 전망되나 이 역시 전체 소매유통시장 매출의 약 2.4%에 그치는 수준임.

    - 따라서 소매상들의 소비자 유치 및 수익 확보에 있어 점포사업의 중요성은 여전히 유효한 것으로 풀이됨. 특히 신규업체 진출 가속화로 시장 경쟁이 치열해지고 있어 점포 개발 및 입지 선정의 중요성이 더욱 부각되고 있음.

 

베트남의 점포 기반 및 비점포 소매유통 매출 추이

                                                                                                                                            (단위: 조 동) 

주: 2017~2021년 수치는 Euromonitor 전망치

                     자료원: Euromonitor

 

□ 호찌민시 상가 부동산 시장 동향

 

  ㅇ 상가 부동산 공급 추이

    - 베트남의 현대적 소매유통시장 성장 가속화와 더불어 상가 부동산 공급량도 급증세를 보이고 있음.

    - 2015년과 2016년 호찌민시 상가 부동산시장에 공급된 신규 면적(NLA^* 기준)은 각 14만9693㎡, 19만2810㎡로 평균 대비 크게 늘어났음. 특히 호찌민시 내 상가 부동산 중 쇼핑센터의 임대가능 총면적은 2년 새 2.5배가량 증가한 것으로 추산됨.

    * NLA: Net Leasable Area, 임대가능 순면적

    - 신규 공급량 대부분이 CBD*를 벗어난 곳에 입지하는 것도 주목할 만한 점. 최근 호찌민시에 공급되는 상가 부동산 물량 대부분은 이 지역 동부와 서부에서 새롭게 형성되고 있는 주거밀집지역에 위치함.

    * 중심업무지구(CBD, Central Business District): 상업, 업무, 금융 등 도시의 핵심적인 기능이 밀집한 도심지역을 말함. 교통의 접근성이 좋고 지가가 높은 것이 특징

    - CBD의 경우 엄청난 지가는 물론 개발 가능한 토지 자체가 부족해 신규 개관하는 상가 부동산이 매우 드문 상황. 쇼핑센터의 경우 지난해 호찌민시 CBD에 신규 오픈한 곳은 Saigon Centre(2단계 프로젝트) 단 한 곳이었으며, 다음 프로젝트는 3년 내 개관될 것으로 예상됨.

    - 2017~2019년 호찌민시 상가 부동산 시장에는 50만㎡ 규모의 신규 면적이 공급될 예정이며, 이 중 55%가 현재 시공단계에 있음. 신규 공급 예상면적 중 쇼핑센터가 차지하는 비율은 75%임.

 

호찌민시의 상가 부동산 신규 공급 추이

자료원: CBRE Research(2016년 4분기)

 

  ㅇ 임차 수요 현황

    - 극히 제한적인 신규 공급량과 높은 임대료에도 불구하고 CBD 지역 임차 수요는 여전히 높음. 특히 더 많은 상품 노출과 시장 점유율 확보를 꾀하는 신규 진출 브랜드들은 CBD 내 점포 개설을 크게 선망함.

    - 지난해 8월, 최근 4년간의 CBD 내 신규 쇼핑센터 오픈 공백을 깨고 개관된 Saigon Centre 2단계 프로젝트(개발사: Keppel Land Vietnam)가 그 예. 여기에는 일본 유명 백화점 체인인 다카시마야 백화점(임대가능 순면적의 약 40% 차지)과 아울러 다수의 해외 브랜드가 입점했으며, 같은 해 호찌민시에 신규 진출한 해외 유명 브랜드 절반이 이곳에 1호점 매장을 오픈했음.

 

호찌민시 Saigon Centre(2단계 프로젝트) 외관

자료원: Keppel Land Vietnam

 

    - 지난해 베트남에 첫 번째 매장을 연 Zara도 호찌민시 CBD에 위치한 Vincom Centre(빈콤센터) Dong Khoi점에 플래그십 스토어(flagship store)^*를 개점함. Zara는 이 매장 오픈을 기반으로 호찌민시 젊은층의 패션아이콘으로 등극한 것은 물론 이 지역 상권에 활기를 불어넣고 있는 것으로 평가됨.

    * 플래그십 스토어(flagship store): 시장에서 성공을 거둔 특정 상품 브랜드를 중심으로 해 브랜드의 성격과 이미지를 극대화한 매장을 일컫는 것으로 브랜드의 표준 모델을 제시하고 그 브랜드의 각각 라인별 상품을 구분해서 소비자들에게 기준이 될 만한 트렌드를 제시하고 보여 줌. 플래그십 스토어는 일반 매장과 달리 다양한 체험이 가능한 넓은 공간을 확보하고 브랜드 이미지에 부합하는 인테리어 등으로 꾸며짐.

 

  ㅇ 공실률

    - 지난해 호찌민시 CBD 내 상가 부동산 공실률(현재 리노베이션 중인 Union Square를 제외)은 전년대비 2%p 감소한 1.88%로 집계됐음. 비도심지(non-CBD)의 공실률은 전년대비 2.2% 개선된 5.79%를 기록함.

    - 약 10만㎡의 신규 공급이 예정돼 있는 올해 이 지역 상가 부동산 시장의 공실률은 큰 폭 상승할 것이나, 임차수요 흡수와 함께 점차 하향세를 그릴 것으로 예상됨.

 

  ㅇ 임대비

    - 지난해 1층 점포 기준 임대비는 전반적인 오름세를 보였음. CBD 쇼핑센터 내 점포 임대비는 전년대비 약 10% 상승한 것으로 나타났으며, 이외 소규모 점포의 경우 더 높은 임대비 인상률을 기록했음.

    - 비도심지(non-CBD) 쇼핑센터의 경우 대부분 안정상태를 유지했으며, 기존 쇼핑센터 간 경쟁이 심화되고 있어 임대주들은 임대비 인상에 소극적인 자세를 보이고 있음.

    - 호찌민시 상가 부동산 임대비는 CBD에 신규 공급이 발생하는 2019~2020년까지 비교적 안정세를 유지할 전망

 

호찌민시의 상가 부동산 공실률 및 임대비 추이

자료원: CBRE Research(2016년 4분기)

 

호찌민시의 상가 부동산 개발 현황

주: GFA(Gross Floor Area, 바닥 총 면적)

자료원: CBRE Research, 2017 Asia Pacific Real Estate Market Outlook

 

□ 하노이지역 상가 부동산 시장 동향

 

  ㅇ 상가 부동산 공급 추이

    - 하노이 상가 부동산 개발지의 CBD 이탈 양상이 뚜렷해지고 있음.  2014년 말 이래 CBD에 공급된 신규 상가 부동산 물량은 전무하며 비도심지(non-CBD) 공급면적이 하노이시 전체 누적 공급면적의 90%를 차지하고 있는 실정

    - 쇼핑센터의 경우 도시 주변과 주거밀집지역으로 확산되고 현 개발 추세는 최소 3년간 유지될 전망임.

    - 2019년까지 하노이시 CBD에 공급 예정인 신규 프로젝트가 없으며 비도심에만 총 40만㎡가 공급될 예정. 특히 2018년에만 약 20만㎡의 신규 공급이 계획돼 있어 2013년 다음으로 가장 많은 신규 물량이 발생할 것으로 관측됨.

 

하노이의 상가 부동산 신규 공급 추이

 

자료원: CBRE Research(2016년 4분기)

 

    - 2019년까지 하노이에 공급 예정인 상가 부동산 프로젝트 가운데 쇼핑몰 2개를 제외한 나머지는 모두 주상복합건물 내 상가임.

    - 2016년 시장 공급된 부동산물 3분의 2가 주상복합이었을 정도로 주상복합은 최근 하노이에서 선풍적인 인기를 끌고 있는 부동산 개발 형태임. 거주 입주자를 기반으로 한 고정수요 확보가 가능하다는 게 주상복합상가의 장점

 

하노이의 상가 부동산 개발 현황

주: GFA(Gross Floor Area, 바닥 총 면적)

자료원: CBRE Research, 2017 Asia Pacific Real Estate Market Outlook

 

  ㅇ 공실률

    - 향후 3년간 하노이 상가 부동산 시장에 공급될 신규 면적은 40만㎡로 추산되며 이는 공실률 증가로 이어질 전망

 

  ㅇ 임대비

    - 하노이의 월임대비는 2009년 이래 하락세를 지속하고 있음. 향후 공급될 신규 면적 모두 CBD대비 임대비가 낮은 비도심지에 입지해 있어 임대비 하향세는 계속 유지될 것으로 관측됨. 하지만 하락폭은 미미할 것으로 예상

 

하노이의 상가 부동산 공실률 및 임대비 추이

자료원: CBRE Research(2016년 4분기)

 

□ 베트남의 상가 부동산 개발 트렌드

 

  ㅇ 베트남 상가 부동산 개발자의 주요 과제… 다변화되고 있는 '소비자 니즈(needs) 충족'

    - 베트남 쇼핑센터와 백화점의 타깃 고객은 대도시 거주 중산층으로 분류되는 중상위 소득계층 소비자임.

    - 베트남의 중상위 소득 인구의 빠른 증가세와 함께 이들이 소매유통시장에 미치는 영향력도 커지고 있는 상황

    - 보다 새롭고 다양하며 좋은 품질의 제품과 콘텐츠 소비를 원하는 베트남 중산층의 니즈 충족은 이 지역 소매상 및 상가 부동산 개발자의 중요 과제로 부각되고 있음.

 

  ㅇ 치열한 시장 경쟁에서 살아남기 위해서는 'Place Making'이 관건

    - 한편, 중산층 인구가 급증하고 있다고는 하나, 전체 인구에서 이 계층이 차지하는 비중은 여전히 제한적임. 이러한 가운데 향후 성장 잠재력에 대한 지속적 부각으로 베트남 소매유통업 및 이 부문 부동산 개발시장에 진출하는 신규 사업자가 늘어나면서 사업자 간 경쟁이 치열해지고 있음.

    - 이렇듯 나날이 경쟁이 심화되고 있는 상가 부동산 시장에서 성패를 좌우하는 중요 요인으로 'Place Making'*이 급부상 중임.

    * Place Making(장소 만들기): 건물이나 지역을 더 매력적이고 이용자 친화적으로 디자인하는 것

 

  ㅇ F&B·Entertainment, 상가 부동산의 경쟁력 결정 요인으로 부상

    - 베트남은 여가문화 및 시설이 양적·질적으로 부족하며, 덥고 습한 기후 조건으로 야외활동이 제한적임. 또한 특유의 가족중심 문화 및 서구문화 유입의 영향으로 가족단위 모임이나 나들이가 잦은 것이 특징

    - 이러한 배경에서 쾌적한 환경에서 쇼핑은 물론 식사와 영화감상 등의 다양한 여가활동이 가능한 원스톱 쇼핑 아웃렛(one-shopping outlet)은 현지인들의 중요한 여가 및 휴식공간이 되고 있음.

    - 상가 부동산 개발자들은 시장 경쟁력을 높이기 위한 방안으로 가족이 함께 방문해 즐길 수 있는 'Place Making'에 주력하고 있으며, 유력 패션·잡화 브랜드 유치에서 지역 소비자를 어필할 수 있는 독자적인 서비스 및 콘텐츠 개발과 유치로 무게중심을 옮겨가고 있음.

    - 이는 점차 확대되는 F&B(식음료) 및 Entertainment(오락) 시설 임대 비중으로 확인 가능함.

 

□ 시사점

 

  ㅇ 상업용 부동산 개발의 탈도심화… 소매 점포 출점 전 신중한 시장 접근 필요

    - 스마트폰을 포함한 IT기기 보급 확대와 함께 인터넷 쇼핑은 물론 온·오프라인 경계가 허물어진 옴니채널 쇼핑이 부상 중. 하지만 현지 소비자들의 온라인 판매 상품에 대한 불신, 결제 시스템 미비 등 온라인 플랫폼의 시장 점유율 확대에 상당한 제약이 따를 것으로 예상돼 점포 기반 소매업이 주도하는 현 시장 상황은 계속될 것으로 전망됨.

    - 한편, 신규업체 진출 가속화로 베트남 소매유통시장 경쟁이 심화되고 있으며, 호찌민시와 하노이의 상업용 부동산 개발 축마저 비도심지로 분산되고 있어 신규 진출 소매기업의 점포개발 및 입지선정의 어려움이 가중될 것으로 보임.

    - 따라서 신규 시장 진출 및 신규 매장 추가 출점을 검토 중인 소매기업들은 해당 지역 부동산 개발 동향에 대한 면밀한 조사와 상권 분석을 통한 신중한 입지 선정이 요구됨.

 

  ㅇ 진화하는 베트남 소매유통시장, 콘텐츠 차별화를 통한 시장 선점 필요

    - 일정 수준의 소비력을 갖춘 중산층은 베트남 소매유통시장의 성장 잠재성을 뒷받침하는 주 요인으로, 고부가가치 상품 및 콘텐츠에 대한 현지 수요를 견인하고 있음.

    - 이러한 가운데 쇼핑몰과 백화점 등이 중산층의 쇼핑 및 여가·문화공간으로 자리매김하고 있어 이들 상가 건물 내 레스토랑, 체험형 놀이공간, 키즈카페 등의 서비스 콘텐츠에 대한 수요 전망이 매우 밝은 상황

    - 따라서 주요 고객인 베트남 중산층의 니즈와 소비패턴, 트렌드를 분석해 현지 수요에 최적화되면서도 차별화된 상품 및 서비스를 공급한다면 현지 대형 상가 건물 입점 시 상당한 매출 성과를 올릴 것으로 전망됨.

 

 

자료원: CBRE Vietnam, BMI Research, Euromonitor, 현지 언론 및 KOTRA 하노이 무역관 종합