가나, 주택 시장동향

- 수요대비 공급이 크게 부족, 전반적인 수요는 증가할 것 -

- 외국인 투자가는 정치·경제 등 환경변화 가능성 감안해야 –

 

 

□ 개요

 

 ○ 가나는 아프리카 국가 중 상대적으로 성숙한 민주주의, 국민들의 높은 평화의식과 대서양, 기니만에 접해있는 지정학적인 위치 등으로 인해 전 세계로부터 투자유입이 지속되고 있는 국가. 이로 인해 고급 주거용 및 상업용 빌딩들에 대한 수요가 높고, 가나 투자진흥센터(GIPC)의 자료에 따르면 부동산 산업이 투자 대비 고수익을 창출하고 있어 외국인 투자가들에게 매력적인 분야로 인식됨. 수도인 아크라(Accra)는 부동산 건설 활동의 중심. 기존 트럭주차장들은 거대한 사무용 건물로 변신 중이며, 식민지 시절 영국의 관리자들이 사용하던 방갈로(대형 주택)들은 고급 주거용 단지로 탈바꿈하고 있음.

 

 ○ 부동산 개발업자들은 미래의 부동산 개발을 위해 값싼 가격에 아크라 외곽의 거대한 땅을 경쟁적으로 매입하고 있으며, 고소득자 및 중간소득 계층의 주거용 빌딩에 대한 수요도 증가하고 있음. 현재 가나에는 매각을 위한 주거용 주택 건설에 종사하는 많은 부동산 기업이 있으며 대표적인 기업으로는 Regimanuel Grey estates, Elite Kingdom, Millennium city, ACP estates, Villagio Vista, Trassaco valley and Devtraco 등이 있음.

 

□ 매각·임대용 주택 형태

 

 ○ 주택은 다양한 층으로 구성된 아파트와 같이 개별 아파트들을 매각(층별로 3~4개 아파트를 한꺼번에 매각·임대하는 경우도 많음)하거나 임대하는 방식도 있고, 일반 주택과 같이 전체 주택을 매각·임대하는 방식이 있으며 대부분의 주택이 부동산 업체들에 의해 매각되지만 개인에 의해 직접 매각되기도 함.

 

Airport Residential Area지역의 임대아파트	개인이 매각하는 아크라 주택
Devtraco Estates가 판매하는 테마 소재 주택	Regimanuel Grey estates의 2침실 주택

                                            

□ 가나의 주거 현황

 

 ○ 가나 통계청에 따르면, 가나의 총 가구 중 약 절반(45.9%)은 자가주택을 소유하고, 27%는 가족·친척의 주택에서 무료 거주하며, 26.8%는 임대주택에 거주함. 도시지역보다 시골지역에서 자가주택을 소유하는 비율이 높아 각각 32.8%, 62.1%로 집계됨. 주택이나 방을 임대하는 비율은 도시지역이 39.9%,시골지역은 10.7%로 도시지역이 더 높음. 주택보유 비율이 가장 높은 지역은 시골의 초원지역(Rural Savannah, 75.3%)이며 가장 낮은 지역은 아크라 이외의 도시지역인 것으로 파악됨.

 

자료원: 가나 통계청

 

□ 주택 부족

 

 ○ 수자원주택부(Ministry of Water Resources, Works and Housing)의 통계에 따르면, 현재 가나는 170만채의 주택이 부족하며 향후 20년 내에 주택 부족문제 해결을 위해 매년 약 8만 채의 주택이 필요한 것으로 나타남. 통계청이 실시한 ‘가나 생활수준’ 조사 결과, 아크라의 경우 35.2%의 가구가 주택을 소유하며, 41%는 임대하는 것으로 파악됨. 그러나 대부분의 주택(소유 및 임대)들이 화장실, 수도 및 기타 기본적인 필수품을 갖추지 못해 열악한 상황이며 이에 따라 수요를 충족시킬 수 있는 현대화된 주택의 신규건설이 시급한 상황임.

 

□ 주택 가격

 

 ○ 아크라에 있는 주택의 평균 가격은 가나의 다른 도시들에 소재한 주택에 비해 약 12% 비싼 편임. 가나 제 2의 도시인 쿠마시(Kumasi)의 주택 평균 가격은 4만 달러 수준으로 국가 전체 평균에 비해 약 21% 싼 가격이며 Sekondi-Takoradi와 Cape Coast 지역의 주택가격이 각각 4만 달러, 3만 달러로 가나에서 가장 낮은 수준으로 국가 전체 평균에 비해 각각 35%, 57% 저렴함. 온라인 부동산 마케팅 업체인 ‘Tonaton.com’이 발표한 자료에 의하면, 아크라에서 가장 비싼 지역은 Airport Residential Area, East Legon, Spintex 지역으로 이 지역에 소재한 주택의 평균 가격은 각각 28만 달러, 23만 달러, 17만5000달러임.

 

□ 아크라 소재 주택의 매각 및 임대 평균가격

 

 ○ 아크라 Regiion(아크라시와 외곽지역을 포함)의 저개발 지역에 거주하는 저소득/중간소득 계층에 적합한 주택의 평균 임차가격은 30~150달러 수준임. 그러나 아크라시의 인기 있는 지역에 소재한 주택의 평균가격은 아래 표와 같이 아주 비싼 편임.

 

                        (단위: 달러)

주택형태	임대료 (unfurnished)	임대료 (furnished)	매매가
침실 1개 (Self contained)	1,000	1,800	70,000
침실 2개 (Self contained)	2,000	2,800	140,000
침실 3개 (Self contained)	3,000	3,800	200,000
침실 4개 (Self contained)	4,000	4,800	300,000

자료원: 주요 부동산 중개기업

 

□ 온라인 시장

 

 ○ 인터넷의 확산으로 인해 주택판매자 및 수요자들은 적은 시간과 비용으로 자산을 매매할 수 있게됨에 따라 가나에서도 온라인을 통한 거래가 확산되고 있음. 인터넷 사용자 수의 확대로 더 많은 사람들이 온라인을 이용해 주택을 매매하거나 임대함. 이러한 현상은 기존 주택뿐 아니라 신규 주택 거래에서도 동일하게 나타나고 대표적인 기업은 Tonaton.com과 olx.com임.

 

□ 정부 정책

 

 ○ 정부는 부동산 부문의 비즈니스를 유동적으로 전환시키기 위한 정책을 준비하고 있음. 이 정책의 목표는 부동산 중개업자들의 브로커 행위와 면허 통제 및 교육, 부동산 및 관련 고정자산의 매각·매입·임대 및 리스 등 부동산 중개행위를 관장하는 관청을 설립하기 위함임. 내각은 또한 가나에 거주하는 모든 사람들에게 접근가능하고 지속가능한 적정 주택을 제공하기 위한 주택정책을 승인함. 이 정책은 주택건설에 적합한 토지에 대한 접근 가능성을 개선하고 현지 건축자재의 생산과 사용 확대를 위한 권고 등을 포함하고 있음.

 

□ 주요 정부 프로젝트

 

 ○ 중간소득 계층 이하의 가구들이 신규 주택을 소유할 수 있도록 하기 위해 정부는 다음과 같은 프로젝트를 진행하고 있음.

  - Greater Accra Region의 Ningo District, Saglemi에서 진행되고 있는 5000가구의 서민주택 프로젝트

  - Kpone에서 ‘Nyame Dua estates’라는 브랜드의 서민주택 5000가구는 약 70%의 공정률을 보임.

  - 정부는 또한 가나의 5개 지역에서 총 4720 가구의 서민주택 건설을 진행하고 있음.

 

□ 새로운 형태의 주택 수요

 

 ○ 가나 부동산 시장에는 ‘분할 소유’라는 신개념의 부동산 거래가 도입되는데, 분할 소유(Fractional Ownership)는 서구(특히, 미국, 영국 등)에서는 오래 전에 도입된 개념. 즉, 한 가구가 주택을 완전히 소유하는 것이 아니라 분할 소유는 주택 수요자에게 자산의 일부를 소유할 수 있도록 하는 것으로 분할 소유주가 편리한 시간에 주택 소유자의 모든 혜택을 누릴 수 있게 함. 이 개념은 외국에 거주하는 가나인들에게 도움이 되는 주택 소유형태로, 가족이 모국을 방문할 때 거주할 자신의 주택이 없어 불편을 겪던 사람들에게 적합한 거래임. (외국에 거주하는 2가구가 각각 50%의 주택 지분을 공동 투자하는 방법) 이것은 또한 상대적으로 비싼 주택가격으로 인해 홀로 주택구입을 할 수 없었던 가나인들에게 투자목적의 공동투자를 가능하게 하고 있음.

 

□ 시사점

 

 ○ 주택 부족과 지속되는 수요의 증가로 가나에서 주거용 주택의 매각 및 임대사업의 전망이 밝은 편임. 정부는 현재 일부 서민주택을 건설하고 있지만 부족한 주택의 약 2%에 불과해 주거용 주택 건설에 투자하는 민간 기업에 크게 의존하고 있음.

 

 ○ 그러나 고소득 계층을 제외한 대다수의 국민들은 구매력 부족으로 최근 건설되는 신규 주택을 매입하거나 임차할 여력이 부족해 대부분의 중·고급 주택 수요자는 가나에 진출한 외국인과 일부 고소득 가나인 계층에 제한됨.

 

 ○ 과거 한국 기업 S사가 가나에서 대규모 서민주택 건설 프로젝트를 추진한 바 있으나 여러 가지 어려움으로 중단됨. 극심한 주택부족의 상황에서도 주택건설 사업에 적극 참여하는 외국 기업이 많지 않은 점은 건설 후 매각가능성 및 정부 규제(렌터세 등 신설), 신뢰할 수 있는 파트너 발굴 등의 애로점도 상존하는 것으로 분석됨.

 

 ○ 따라서 가나에서 주택건설 및 공급 부문에 관심 있는 한국 기업은 투자결정 이전에 먼저 현지에서 상당기간 거주하면서 사전 타당성 분석을 면밀하게 진행한 후 투자여부를 결정해야 하며, 투자 결정 이후에도 저개발국의 특성상 정치 및 경제상황, 정책변경 등 주위 환경이 급변할 수 있다는 점을 감안해야 할 것임.

 

 

자료원: 가나 정부(수자원주택부), 통계청, 현지언론 및 KOTRA 아크라 무역관 자료 종합