2014년 말레이시아 주택가격 전망

- 최근 2년간 두 자릿수 증가세는 꺾일 듯 -

- 주택공급 확대와 유동성 축소가 주원인 -

□ 2010년부터 주택가격 상승 본격화

 ○ Malaysian House Price Index를 살펴보면 2000년을 100으로 할 때 2012년 172.8까지 성장했으며 2013년 3분기에는 194.4까지 올라갔음. 2000년 이후 말레이시아 주택 가격이 하락한 해는 없었으며 주택가격 상승세는 2010년부터 가속화됨.

 ○ 말레이시아 주택가격은 2010년 이후 매년 6% 이상 상승함. 특히 2011년 9.9% 성장을 기록한 이후 2012년, 2013년(3분기까지) 두 자릿수 성장을 기록했음.

Malaysian House Price Index 전년 대비 상승률

                      (단위: %)

자료원: National Property Information Centre(http://napic.jpph.gov.my/portal)

 ○ 말레이시아 주택가격은 2002년부터 2012년까지 연평균 5.2% 성장했으며 2002년부터 2009년까지는 연평균 3.5% 성장했음. 한편 말레이시아의 미화 표시 1인당 국민소득은 2002년부터 2012년까지 연평균 9.8% 성장했으며 2002년부터 2009년까지는 8.5% 성장함. 또한 2009년부터 2012년까지 주택가격은 연평균 9.4%, 1인당 국민소득은 12.8% 성장했음.

□ 주택가격 상승의 이유

 ○ 말레이시아에서 주택가격이 지속해서 상승할 수 있었던 이유는 이자율이 낮게 유지되고 대출이 용이했기 때문임. 또한, 양적 완화로 유동성이 풍부한 것에도 원인이 있음. 이에 더해 주택가격은 떨어지지 않는다는 기대심리도 주택가격 상승에 일조함. 1990년부터 2012년까지 말레이시아 주택가격이 하락한 해는 아시아 금융위기가 있었던 1998년, 1999년 두 해뿐이었으며 하락 폭도 9.5%, 2.4%에 불과했음.

 ○ 풍부한 유동성과 용이한 대출은 말레이시아 주택가격 상승을 이끌었으나 2013년 3분기 기준 가계부채가 GDP의 85%에 달하는 상태를 만듦.

□ 2014년 주택가격 상승세는 주춤해질 전망

 ○ 2014년 주택가격 상승세는 주춤해질 것으로 전망됨. 1) 대출을 받기가 어려워지고 상대적으로 시중 유동성이 축소될 것으로 예상되기 때문임. 앞서 언급했듯이 말레이시아 가계 부채는 2013년 상반기 기준 GDP 대비 85% 선까지 늘어났음. 이에 말레이시아 중앙은행은 대출규제를 강화하는 정책을 추진함.

 ○ 설탕, 휘발유 등에 대한 보조금이 줄어들어 가계 실질소득은 감소하고 물가는 오르고 있어 인플레이션 방지를 위해 이자율이 올라갈 수 있다는 전망도 대두함. 이 경우 시중 유동성은 더 줄어들 수 있음. 또한 미국의 양적완화 축소가 예상돼 말레이시아 정부는 재정 건전화를 정책 기조로 함.

Malaysian House Price Index 전년 대비 상승률

자료원: National Property Information Centre

 ○ 2) 주택공급이 확대됨에 따라 주택가격 상승세는 주춤해질 전망. 2010년 이후 집값이 크게 상승한 데는 주택공급 축소에 원인이 있음. 2002년부터 2007년까지 말레이시아 주택공급은 연평균 6.2% 늘어남. 하지만 2008년 3.4%, 2009년 2.9%, 2010년 2.5%, 2011년 1.7%, 2012년 2.6%로 크게 축소됐음. 이 같은 주택공급 축소가 낮은 이자율과 쉬운 대출과 맞물려 집값 상승에 주요 원인이 됨.

 ○ 하지만 최근 3년간의 주택경기 호황이 역으로 주택공급을 늘리는 결과를 가져와 67만 호의 주택이 추가 공급될 것이라고 함. 이렇게 주택공급이 단기간 내 대폭 확대되면 주택가격 상승세가 꺾일 것임.

 ○ 3) 2014년 예산안에 포함된 부동산 가격 안정화 대책 때문임. 이 대책 중 대표적인 것이 Real Property Gains TAX(RPGT) 세율 인상과 외국인 구매 가능 하한 금액을 올리는 것임. 내국인은 구입 후 3년 이내 매각에 대한 RPGT 세율은 30%, 4년째는 20%, 5년째는 15%가 적용됨. 5년 이후에는 0%가 적용됨. 외국인의 경우 5년까지는 30%, 5년 이후부터는 5%가 적용됨. 또한 외국인 구입 가능 최저가격이 50만 링깃에서 100만 링깃으로 확대됨.

 ○ 외국인의 부동산 투자에 제한을 강화하는 정책은 싱가포르 투자를 중심으로 대규모 부동산 개발붐이 일었던 이스칸다르 지역 부동산 경기에 영향을 미칠 것으로 예상됨.

□ 시사점

 ○ 2011년 이후 본격적인 상승세를 기록한 말레이시아 주택가격은 유동성 축소, 주택공급 확대, 말레이시아 부동산 가격 억제정책 등으로 그 상승세가 꺾일 것으로 전망됨. 이에 더해 미국의 양적완화 축소가 더해질 경우 말레이시아 주택가격 상승세는 더욱 둔화될 수 있음. 주택가격, 건설경기, 내수 등은 말레이시아 경제에서 상관관계가 크므로 지속적인 모니터링이 필요함.

자료원: National Property Information Centre, 현지언론보도, KOTRA 쿠알라룸푸르 무역관 보유자료 등 종합