선양판 国五条 세칙 4월 1일 등장, 주택시장 반응은?

- 구체적인 시행날짜 미정… 세칙 조정 여지 남아있어 -

- 2분기 주택시장형세가 세칙 조정의 방향타 될 것 -

주택가격 꼼짝마! 하늘로 치솟는 주택가격을 막아선 国五条 정책

자료원: 百度

□ 4월 1일 선양판 国五条 세칙등장

 ○ 지난 3월 말 중국의 베이징, 상하이, 충칭, 톈진 등 직할시와 기타 1선 도시들이 잇따라 부동산 과열 억제를 위한 세칙을 발표했고, 이러한 흐름 속에 선양판 国五条 세칙이 4월 1일 모습을 드러냄.

 ○ 선양판 国五条 전체 세칙요약

□ 주요 세칙 분석

 ○ 신규 분양주택 가격통제

  - 선양판 国五条 세칙 제1항은 "신규분양주택의 가격상승률은 당해 주민평균가처분소득 증가율을 초과할 수 없다."라고 명시함.

  - 선양시 정부가 발표한 최근 자료에 따르면 2013년 선양시민 평균가처분소득 예상 증가율은 11%이고, 따라서 올해 신규분양주택의 가격 상승도 11%의 범위 안에서 통제될 것임.

 ○ 한층 더 엄격해진 주택 구매제한정책 및 구매제한지역 확대

  - 세칙 2항에 따르면 현재 선양시 행정지역에 이미 주택 한 채를 보유한 선양시 호적 가구는 하나의 주택을 추가 구매할 수 있음(두 주택 이상 보유자 행정지역이내 주택구매 불가). 선양시에서 1년 이상 납세나, 사회보장보험 납부를 증명할 수 있는 선양시 호적 외 가구는 선양시 행정지역 이내 주택 한 채만 보유할 수 있음. 구매대상주택은 신규분양주택과 중고주택을 포함함.

  - 이번 세칙으로 선양시 주택구매제한범위(이전 2环 이내 지역)가 선양시 행정지역으로 확대됨. 세칙 발표 후, 세칙 2항이 가리키는 “선양시 행정지역”의 범위를 두고 약간의 혼란이 있었음. 선양시 도시건설국의 발표에 따르면 현재 선양시의 행정구역은 9개의 시 직할구, 1개의 현급시, 3개의 현(大东区, 和平区, 皇姑区, 沈北新区, 沈河区, 苏家屯区, 铁西区, 于洪区, 东陵区, 新民市, 法库县, 康平县, 辽中县)임.

 ○ 주택 개인대출 차별화

  - 세칙 3항에 따르면 2번째 주택구입 대출 시 초기 납입금 비율과 대출 금리를 현재의 기준(초기 납입금 비율 60%, 대출 금리는 표준 대출금리보다 1.1배 높음)보다 인상함.

  - 대출 자격심사를 한층 더 강화함.

 ○ 중고주택 매도 차액 20%를 개인소득세로 징수

  - 세칙 4항에 따르면 중고주택을 매도할 경우, 매도 차액 중 20%를 개인소득세로 내야함. 단, 주택을 구매한 지 5년이 지난 1가구 1주택의 경우 세금이 면제됨.

□ 세칙 출현 후 첫 부동산교역회 개최… 현재 주택시장 상황은?

 ○ 선양판 国五条 세칙 등장 이후 첫 부동산교역회인 선양시춘계부동산교역회가 4월 18~21일, 4일 동안 개최됐음.

 ○ 중고주택 거래량 크게 감소

  - 세칙 등장 후 4월 첫째 주 중고주택 거래량이 전월 동기 대비 64.71% 감소했고, 둘째, 셋째 주는 20% 가까운 하락을 보임. 하지만 선양시 주택시장의 주요 품목은 신규분양주택이기 때문에 중고주택 거래량 하락이 전체 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 견해가 지배적임.

 ○ 참가자의 70%가 60~90㎡ 중소형 주택을 가장 선호

  - 이번 교역회 대부분의 참가자들은 면적 60~90㎡ 주택을, 선분양주택보다 후분양주택을 선호함. 한 참가자는 "주택면적이 너무 작으면 나중에 주택을 다시 바꿔야한다. 그리고 빠른 입주가 가능한 후분양주택이 더 좋다."라고 응답함. 현재 소비자의 선호도를 고려해 부동산 개발상 역시 60~90㎡ 주택상품을 주력상품으로 내놓고 있음. 한 부동산 관계자는 주택구매제한으로 구매자들이 평소 생각했던 크기보다 한 단계 더 큰 방을 선호하는 등 다소 신중한 구매태도를 보이고 있다고 밝힘.

 ○ 2环 이내 지역 주택이 인기 많아

  - 과거 선양시 중심지역으로 인구유입이 크게 증가하면서 주택가격이 상승하자 2011년 2环 이내 지역이 주택구매제한지역으로 지정됨. 이에 따라 주택구매제한의 영향력이 미치지 않는 2环 이외 지역 주택시장이 호황을 누려왔으나, 이번 세칙으로 2环 이외 지역도 구매제한지역이 되면서 다시 2环 이내 지역 주택이 인기를 얻고 있음.

 ○ 개발상, 2环 이외 지역 판매부진 타개를 위한 판매촉진활동 활발해

  - 이번 세칙으로 2环 이내 주택이 인기를 끌면서 상대적으로 2环 이외 지역 주택거래가 예전보다 감소했고, 특히 苏家屯区 지역의 하락폭이 비교적 큼.

  - 이번 교역회에서 浑南, 于洪, 沈北 등 2环 이외 지역 부동산 매물이 가장 많았고, 개발상이 최근 판매부진 타개를 위해 주택가격 할인, 관리비 면제 등의 각종 판매촉진활동을 진행 중임.

최근 지역별 신규분양주택 판매량

자료원: 新峰地产(2013년 4월 15~21일)

 ○ 주택구매제한의 영향으로 상업부동산을 주목하기 시작

  - 주택구매제한의 영향이 미치지 않는 오피스텔, 상가 등 상업부동산의 거래가 증가함.

2013년선양시춘계부동산교역회현장사진

자료원: 东北最大新闻网

 ○ 기타: 2번째 주택구매 대출상황, 이전과 같아

  - 현재 선양시내 각 은행은 두 번째 주택구매 대출 시 초기 납입금 비율과 대출 금리를 인상한다는 세칙이 등장하기는 했지만 상부의 구체적인 지시사항이 없어 기존 방침을 유지하고 있다고 밝힘. 단, 대출 자격심사는 한층 더 엄격하게 진행 중

  - 은행관계자에 따르면 초기 납입금 비율과 대출 금리가 큰 폭으로 인상되기 보단 대출신청자의 형편에 맞추어 차별화될 것으로 보여 그 영향이 크지 않을 것이라고 밝힘.

□ 향후 전망

 ○ 2013년 선양시 부동산시장 전망

  - 4월 1일: 선양시 国五条 세칙 등장

  - 4~6월: 세칙 발표 후 1분기 동안 주택시장은 조정단계를 맞이함.

  - 7~9월: 1분기의 시장조정 단계를 마치고 세칙으로 형성된 시장의 긴장형세가 완화될 것으로 예상됨.

  - 9~10월: 세칙 시행 이후 주택시장 최고의 '황금기'가 될 것임.

  - 11~12월: 11월부터 주택시장은 동면기에 접어들 것임.

□ 시사점

 ○ 올해 2분기 주택시장을 주목할 필요가 있어

  - 세칙은 등장했지만 구체적인 시행날짜가 현재까지 정해지지 않았기 때문에 세칙이 조정될 여지가 있음. 부동산 관계자에 따르면 이번 세칙의 시행시기는 6월로 예상되며, 2분기 부동산시장의 현황이 세칙 조정방향을 결정할 방향타가 될 것이라 밝힘.

 ○ 제12회 전국체전, 선양시 부동산시장을 이끄는 견인차가 되나

  - 중국 부동산 주택연구회 부회장 顾云昌교수는 "현재 선양시는 도시화의 추진으로 강력한 인구흡입력을 형성해 인구가 점점 몰리고 있다. 그리고 올해 개최되는 전국체전이 가져다 준 단기간의 효과는 선양시 부동산시장이 한 단계 발전할 수 있는 좋은 기회임이 틀림없다."라며 시장을 긍정적으로 전망함.

  - 沈阳日报를 비롯한 각종 언론매체도 이번 전국체전이 선양시 부동산시장의 발전을 5년 정도 앞당길 것이라 보도하며, 선양시 부동산시장의 장기적인 발전을 예측함.

  - 그러나 이번 세칙의 출현으로 주택시장이 이전에 기대했던 수준만큼의 성장을 보이지 못할 것이라는 견해도 속속 나오기 때문에 앞으로의 추이를 지켜볼 필요가 있음.

자료원: 365地产家居网，沈阳房地产网，新峰地产，沈阳市政府，沈阳日报 등 언론매체