중동부 유럽의 유망 투자대상, 폴란드 부동산시장

- 중동부 유럽 부동산 거래의 76%가 폴란드에 집중 -

- 도심과 외곽 지역의 격차 해소와 공실률 조절이 과제 -

□ 유럽시장 침체에도 폴란드의 상업용 부동산시장, 투자자 지속해서 끌어들이며 성장세 계속

 ○ 지난 2년간 폴란드의 상업용 부동산시장은 각각 동일하게 27억5000유로의 거래량을 기록하며 균형있게 성장해옴.

  - 세부 시장거래를 살펴보면 오피스시장에서 17건이 거래된 10억8000유로(40%), 소매시장에서 13건이 거래돼 10억7000유로(39%), 10건이 거래된 공업시장이 5000유로(17.8%) 순으로 나타남.

중동부 유럽 부동산 시장점유율

자료원: CBRE 2012년 4분기 보고서

 ○ 폴란드 내 투자자들이 가장 선호하는 도시는 수도 바르샤바

  - 투자자들은 사무실의 경우 대부분 바르샤바 중심에 있는 안정적인 매물을 선호하고, 소매점의 경우 지방의 주요 지역을 선호함.

  - 2012년 폴란드 전체 거래량 중 바르샤바의 점유율은 55%를 넘었고, 5건의 메이저 거래 중 4건이 바르샤바에서 거래가격이 가장 고가로 형성된 지역에서 성사됨.

  - 2012년에 거래된 가장 큰 규모의 부동산은 4750억 유로에 매매된 바르샤바의 Zlote Tarasy(사무 및 복합쇼핑몰 빌딩)

□ 바르샤바 내 오피스시장 동향

 ○ 바르샤바 내 오피스시장의 수익성은 좋은 편이며, 지속적인 신규 공급이 이뤄지고 있음.

  - 2012년 27개의 신규 빌딩이 시장에 공급됐으며, 2012년 바르샤바의 오피스 거래 면적은 2011년 거래량을 초과한 60만8500sqm에 달함.

  - 낮은 임대료와 우수한 노동력을 제공하는 폴란드 대도시의 좋은 입지 여건이 기업 사이에서 인기를 끌면서 R &D와 BPO분야의 사무실이 늘어나는 추세

바르샤바 오피스 공급현황

자료원: CB Richard Eills

바르샤바 내 주요 사무용 빌딩 현황

자료원: CB Richard Ellis

 ○ 중동부 유럽 오피스시장의 공실률이 계속해서 증가하는 가운데 바르샤바는 두 번째로 낮은 8.8%의 공실률을 기록

  - 현재 중동부 유럽의 오피스시장은 2000년대 초 닷컴 버블(Dot-Com bubble)과 함께 지나치게 많은 오피스가 건설돼 높은 공실률을 기록했던 서유럽 시장과 같은 현상을 겪음. 중동부 유럽의 대부분의 건물은 10~15년 전에 지어졌고, 상대적으로 낮은 건물 수준과 증가하는 소비자들의 요구사항이 충돌해 매물로서의 매력을 잃고 있음.

  - 이 가운데 바르샤바는 8.8%의 낮은 공실률을 보임. 투기성 오피스 거래가 늘어나면서 2013년에는 공실률이 이보다는 다소 증가할 전망

중동부 유럽 오피스 공실률

자료원: CBRE 2012년 4분기 보고서

 ○ 바르샤바 CBD(Central Business District)의 총 임대비용은 월 26~27유로/sqm로 예상되며, 앞으로도 안정세를 보일 전망. 도시 외곽 지역의 실질임대료는 월 15~16유로/sqm 수준. 따라서 바르샤바 내 평균 임대료는 월 18유로/sqm 전후

 ○ 현재 도시 외곽 지역과 임대 인기가 높은 지역의 실질임대료와 공실률 하향 조정에 대한 시장 내 압력이 존재함. 일반적으로 오피스 공급자는 매년 최대 1.5개월간 임대료를 면제해주는 기간을 제공함으로써 임차인이 실질적으로 임대료를 지불할 수 있도록 하고 있음.

바르샤바 오피스 임대료

자료원: CBRE 보고서

□ 전망 및 시사점

 ○ 폴란드 부동산시장은 국제적인 투자자들을 지속적으로 끌어들이며 성장세가 계속될 전망

  - 폴란드 정부는 BPO, SSC, R &D 및 IT센터 유치를 위해 EU기금을 활용해 보조금 지원정책을 펼쳐왔고, 현재 폴란드는 숙련된 노동력을 바탕으로 각광 받는 세계 BPO 중심으로 거듭나고 있음.

  - 현재 2013/14년에 완공 예정인 건물 규모만 100만 sqm가 넘음. 슬로바키아의 HB Reavis는 쇼팽공항 옆 Postępu Street에 2015년 중으로 사무실을 건설할 예정이고, Echo Investment가 투자하는 The Kompleks Park Rozwoju 는 3만2000sqm 규모의 복합단지와 5만 sqm의 오피스 빌딩으로, 2014/15년 중 완공 예정. 또한, 벨기에의 Ghelamco가 투자한 Warsaw Spire Complex는 유럽에서 가장 크고 현대적인 건축물이 될 것임. 이 건물은 220m 높이에 10만 sqm 규모로 지어질 예정

  - 특히, 현재 바르샤바는 지하철 2호선을 비롯해 신규 교량, 도로 등 기초 인프라 시설들이 건설 중임. 이러한 변화들은 바르샤바의 접근성을 높임과 동시에 바르샤바의 시장 잠재력을 끌어올릴 것임.

 ○ "Airport office zone"과 "Office towers"로 압축되는 폴란드 오피스시장의 새로운 미래

  - 2013년 말까지 바르샤바를 포함한 폴란드의 주요 도시 총 오피스 면적은 약 700만 sqm에 달할 전망

  - 현재 분리된 오피스 지구들은 자체 확장과 동시에 공항을 중심으로 새로운 존을 형성함. 현재 진행 중인 고속도로 프로젝트가 완료되면 공항으로의 접근성이 향상돼 많은 새로운 기회들이 창출될 것이고, 공항으로의 교통편·접근성이 성공의 열쇠가 될 것임.

  - City centre에 건설 예정인 오피스 타워 또한 또 다른 트렌드를 주도할 것으로 기대

자료원: CB Richard Ellis 2012년 4분기 보고서, 주요 일간지, KOTRA 바르샤바 무역관 종합