2021년 미국 주택시장은 그 어느 해보다 뜨거웠다. 지난해 기존주택 판매량은 15년래 최대치를 기록했으며, 주택가격도 역대 최고가를 경신하며 시장 상황을 고스란히 반영했다. 올해는 연방준비제도가 금리 인상을 예고하고 있고 시장금리 상승이 이미 시작되면서 집값 오름세가 둔화될 것으로 예상되나 구매 수요가 크게 줄어들 것으로는 보이지 않는다.

미 주택시장 현황

미 부동산중개인협회(NRA)에 따르면 지난해 거래된 기존주택은 총 612만 채로 전년대비 8.5% 증가했으며, 지난 2006년 이후 최다치였다. 가격도 껑충 뛰었다. 2021년 거래된 기존주택의 중위가격은 34만 6900달러로 전년대비 16.9% 급등해 지난 1999년 이후 최대 상승폭을 기록, 최고가를 찍었다. 수요 급증으로 매물 부족현상이 지속되면서 주택이 시장에 나오면 일주일 안에 계약이 성사되는 등 거래완료까지 기간도 크게 단축됐다.

<2000~2021년 미국의 연간 기존주택판매량>

(단위: 백만 채)

[자료: 미 부동산중개인협회, WSJ(그래픽)]

월스트릿저널은 저금리와 호황을 누린 주식시장, 팬데믹으로 완전히 정착된 재택근무를 주택시장 수요 급증의 주요 요인으로 꼽았다. 2021년 기록적으로 낮은 모기지 이자율로 첫 주택 구매자뿐만 아니라 고급 휴양 별장 구매와 투자자 수요까지 몰리며 주택시장을 과열시켰다. 또 팬데믹 기간 동안 크게 늘어난 가계 저축과 주가가 급등하면서 잠재 바이어들의 주택 구매 여력을 확대시켰고 시장 내 수요 증가로 이어졌다. 미 최대 소비 집단인 밀레니얼세대가 30대 중반에 접어들면서 본격적으로 내 집 마련을 시작한 것도 한 몫 했다.  

12월 기존주택 판매는 연율 618만 채로 전월대비 4.6% 줄어 지난 8월 이후 넉 달 만에 감소세를 기록했다. 12월 말 기준 주택 재고는 91만 채로 지난 1999년 1월 이후 최저 수준이었다. NRA는 주택 판매가 감소세로 전환된 것은 시장에 나온 주택재고가 역사적으로 낮았기 때문이라고 밝혔다.

미 상무부가 발표한 12월 신규주택 판매는 전월비 11.9% 증가한 연율 81만 1000채로 9개월래 최대치를 기록했다. 이는 블룸버그가 조사한 전문가 예상치인 76만 채를 크게 웃도는 수치다. 블룸버그는 연준의 긴축정책에 따른 금리 인상이 전망됨에 따라 지난 2개월간 미국인들이 구매 계약을 서두른 것으로 보인다고 분석했다.

<2020~2021년 미국 월간 신규주택 판매 추이>

(단위: 천 채)

[자료: 미 상무부, 블룸버그(그래프)]

주택구매 열풍, 2022년에도 이어질까

업계 전문가들은 주택가격 상승은 둔화될 것으로 전망되나 구매 수요는 지난해와 비슷한 수준을 유지할 것으로 보인다고 전망했다. 연준이 올해 기준금리 인상을 예고한 가운데 모기지 이자율 인상이 수요에 영향을 미치기는 하겠으나 많은 잠재바이어들이 이에 대비를 하고 있고 모기지 이자에 영향을 받지 않는 현금 바이어들도 다수 존재하고 있기 때문이다. 또한 팬데믹 영향으로 주택 수요가 워낙 견고하게 유지되고 있다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.

국책모기지 업체인 프레디맥은 1월 발표한 분기별 경제전망 보고서를 통해 현재 낮은 모기지 이자율, 첫 주택구입자와 그 외 인구통계학적 요인이 안정적인 주택 구매 수요를 지지하고 있다고 밝혔다. 올해 주택판매는 690만 채, 이듬해인 2023년에는 700만 채에 달할 것으로 내다봤다. 모기지 대출 금리 인상으로 주택 구매 수요에 영향을 줘 가격 상승률은 2021년 15.9%에서 2022년 6.2%로 둔화될 것을 전망했다. 20개 주요도시의 주택가격을 조사해 매달 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격 지수를 발표하는 코어로직은 이보다 더 낮은 2.8% 상승을 예상했으며 부동산 중개 사이트인 레드핀과 리얼터닷컴은 각각 3%와 2.9%, 모기지뱅커연합은 2.3% 오를 것으로 예측했다.

<2022~2023년 미국 주택시장 전망>

주1: 전망치 혹은 추정치는 굵은 글자로 표시

주2: 모기지 금리는 월간 이자율의 분기 평균(비계절조정치, 연율)

주3: 주택판매량은 신규∙기존주택 판매량으로 월간 계절조정치의 분기별 평균값(연율)

주4: 가격증가율은 프레디맥의 주택가격 인덱스의 분기별 통계치(계절조정치, 연간 데이터는 연율)

[자료: Freddie Mac]

포브스는 이 같은 주택 가격 상승 둔화는 단순히 시장 과열 양상이 진정된 것이라기보다 연준의 금리 인상에 따른 월간 모기지 상환금액이 상승함에 따라 바이어들이 구입하고자 하는 주택 가격대를 낮추는 것에서 기인된 것으로 보고있다. 주택시장 리서치 기업인 존다의 알리 울프 수석이코노미스트는 포브스와의 인터뷰에서 “문제는 모든 사람들이 모기지 이자율과 관계없이 원하는 집을 경제적으로 여유있게 구입할 수는 없다는 점”이라며 “이런 경우 바이어들은 희망 구입 가격대를 낮춘다”고 설명했다.

시사점

1분기 미국 주택시장은 모기지 금리 인상에도 불구하고 바이어들의 경쟁적인 주택 쇼핑이 이어질 것으로 보인다. 이미 모기지 금리가 오름세를 이어가고 있는 가운데, 연준의 기준금리 인상 전 주택 매입을 마치려는 수요가 몰릴 것으로 예상되기 때문이다. 하지만 기록적인 주택재고 부족 현상이 더욱 심해질 것으로 보여 비딩 경쟁이 지속될 것으로 보인다. 온라인 부동산 중개사이트인 질로우는 지난해 주택재고는 2019년에 비해 25% 낮은 수준이었으며, 올해는 38% 낮을 것으로 전망했다. 부동산 중개업체 C사의 뉴욕주 J 부동산 브로커는 “12월은 홀리데이시즌으로 연중 주택거래가 둔화되는 시즌이지만 지난 12월은 구매 수요가 몰리면서 이례적으로 바쁜 연말이었다”며 “단기간 내에 주택재고 상황이 달라질 것으로 보이지 않고 많은 바이어들이 금리 인상에 대비가 되어 있어 적어도 올 봄까지 시장상황이 지난해와 비교해 크게 달라지지 않을 것으로 보인다”고 말했다.

미국 주택시장은 부동산 외 다른 산업, 미국인의 소비와 고용 시장 등에 영향을 미치는 강력한 경기선행 지표다. 주택시장의 수요 확대는 매매 증가뿐 아니라 주택착공허가, 신규주택착공으로도 이어진다. 이는 주택건설에 필요한 철강, 목재 등 원자재 수요 증가, 건설산업의 고용확대로 연결된다. 또 주택시장의 호황에 따른 주택가격 인상으로 자산가치가 상승하면서 소비도 증가하는 효과가 있다. 특히 한국의 주력 수출 품목인 가전과 섬유, 그 외 기타 생활용품 소비 수요와도 밀접한 연관을 가지고 있어 눈여겨보아야 할 지표다. 주택매매 열풍이 올해도 이어질 것으로 예상됨에 따라 연관 산업의 대미 수출 확대 기회를 노려볼 수 있을 것으로 기대된다.

자료 : Wall Street Journal, Freddie Mac, National Association of Realtors, Forbes, New York Times 및 KOTRA 뉴욕 무역관 자료 종합