- 하노이 부동산 개발지, 서부에서 남부, 동부지역으로 확대 추세 -

- 2016년 하노이 주택시장, 고급∙대형 프로젝트 봇물로 ‘활기’ -

 

 

 

□ 2016년 하노이 주택시장은 ‘훈풍’

 

  ㅇ 2016년 하노이 부동산 시장, 전년도 회복세를 기반으로 외형 성장세 나타내

    - 2014년부터 회복세를 나타내기 시작한 하노이 부동산 시장은 2015년 상당한 활기를 띠었으며, 그 분위기는 2016년까지 이어지고 있는 것으로 관측됨.

    - 그 단적인 예로, 기존 하락세에 있던 부동산 매매 거래시장(Secondary market)의 거래가격이 2014년을 기점으로 상승세로 전환됐으며, 하노이 시내 아파트 공급량도 큰 폭 증가했음.

    - 특히, 대형 프로젝트가 증가한 것이 주목할 만한 사항. 2013년 6개에 불과했던 하노이 시내 대형 아파트 프로젝트 수는 2015년 18개로 늘어났으며, 올해의 경우, 지난해보다 다소 감소하기는 했으나 다수의 대형 프로젝트가 진행 중임(2016년 9월 기준, 10개 프로젝트).

 

  ㅇ 현지 부동산 투자 열기로 하노이와 호찌민시 부동산 가격 격차 완화 추세

    - 베트남 부동산 시장이 회복세를 나타내는 가운데, 은행예금 또는 금 매입 대비 부동산 임대를 통해 얻게 되는 수익이 높아지면서 하노이와 호찌민시 아파트 매매 거래시장(Secondary market)에 유입되는 투자자 수가 증가하고 있으며, 이는 하노이와 호찌민 시내 아파트 분양 및 매매가격 격차 완화를 견인하고 있음.

    - 아파트 분양 및 매매가격은 매물의 품질과 입지적 조건, 주변 환경에 따라 달라지나, 일반적으로 하노이와 호찌민 시내 서민 아파트와 중급 아파트의 ㎡당 매매가격은 500~1200달러 수준인 것으로 집계되고 있음. 고급 아파트와 호화 아파트는 각각 약 2000달러/㎡, 4000~4500달러/㎡ 선에서 거래되고 있는 것으로 관측됨.

 

하노이와 호찌민시 일부 아파트 프로젝트의 가격 비교(2016년 3분기 기준)

자료원: CBRE Vietnam

 

□ 하노이시 부동산 개발지 트렌드

 

  ㅇ 하노이 아파트 시장 ‘공급허브’는 서부 및 남서부 지역

    - 하노이 내 부동산 개발 상황은 하노이시 당국의 부동산 개발계획과 유사한 양상을 나타내고 있음.

    - ‘2050년 전망, 2030년까지의 하노이 도시개발계획’에 따르면, 4번 벨트국도를 기점으로 하노이 서부지역까지가 정치, 문화, 의료, 교육의 중추 역할을 할 핵도시로 지정돼 있어, 하노이시 부동산 개발도 서부지역 일대를 중심으로 활발히 진행되고 있음. 하노이 서부지역 개발이 본격화된 것은 Ha Tay 지역이 Ha Noi에 통합된 2008년부터임.

 

하노이시 개발 마스터 플랜(위)와 서방향 진행 중인 개발 상황(아래)

자료원: CBRE Vietnam

 

    - 아파트 공급 상황도 별반 다르지 않음. 현재 하노이시의 아파트 매물 주요 공급지는 서부지역으로, 2016년 3분기 기준 이 지역의 아파트 공급량은 하노이 시내 전체 아파트 공급량의 33%를 차지하고 있음. 서부지역에서 남쪽으로 확장된 서남지역의 아파트 공급량도 높은 편(22%)

    - 특히, 최근 3~4년간 Yen Hoa, Trung Hoa, Trung Kinh 세 지역의 부동산 개발이 활발히 이루어져왔음. 이는 시당국의 개발 의도 외에, 하노이 거주 외국인들의 해당 지역 선호도가 높아지면서 현지 건설기업들의 이 지역 개발 투자가 집중된 데 따른 것. 상기 세 지역은 현재 높은 부동산 임대 수익률이 보장되는 지역임.

    - 반면, 호안끼엠 지역 일대의 중심업무지구(CBD)로부터 반경 4㎞ 이내에 있는 지역은 수와 규모 면에서 제한적인 부동산 공급이 이루어지고 있음.

 

2016년 3분기 하노이시의 지역별 아파트 공급 분포

  자료원: CBRE Vietnam

 

  ㅇ 인프라 개선을 기반으로 하노이시 부동산 개발지 확장 추세

    - 지난 5년간 하노이 서부 및 서남지역 개발 외에, 남부지역과 3번 벨트지역에서도 인프라와 상업 및 아파트 부동산 개발이 이루어져왔음.

    - 또한, 홍강(Red river)에 다수의 교량이 추가 신축되면서 개발지역이 동부지역으로까지 점차 확대되고 있는 상황. 현재까지 홍강에는 기존 2개의 교량 외에 4개(Vinh Tuy교, Thanh Tri교, Nhat Tan교, Thang Long교)의 신규 교량 건설 완료됐으며, 3개의 교량이 추가 신축될 계획임.

    - 교량 수 증가로 홍강을 경계로 구분되는 하노이 동부지역으로의 접근성이 개선됨에 따라, 이 지역 부동산 가치가 상승하는 것은 물론, 개발이 가속화될 전망임.

 

홍강(Red river) 교량 건설 현황

자료원: CBRE Vietnam

 

  ㅇ 도시철도 건설 구간, 하노이 부동산 투자 타깃지역으로 급부상

    - 현재 하노이에서는 8개의 도시철도 건설 계획 노선 가운데 2개 노선(2A호선, 2호선) 공사가 진행 중임.

 

하노이 도시철도 라인

자료원: CBRE Vietnam

 

    - 2A호선(현재 완공률 80%)과 3호선(현재 완공률 45%)의 운행가능 예상 시점은 각 2017년 3분기와 2020년. 이들 노선이 운행될 시, 하노이 시민의 이동패턴이 달라질 것으로 예상되며, 이는 지역 상권 및 부동산 가치에 상당한 영향을 미칠 것으로 전망됨.

    - 현재 도시철도 노선 공사가 진행 또는 계획 중인 지역 일대에 다수의 아파트 개발이 진행 중

 

2호선(Cat Linh - Ha Dong) 노선 및 그 일대 주요 프로젝트

자료원: CBRE Vietnam

 

3호선(Nhon – Hanoi Railway station) 노선 및 그 일대 주요 프로젝트

자료원: CBRE Vietnam

 

□ 2016년 하노이 주택시장 동향

 

  ㅇ (공급 증가세) 2016년 신규 아파트 공급물량, 전년대비 감소했으나 여전히 ‘호조’ 상태

    - 2015년 하노이 아파트 시장은 전년도부터 시작된 시장 회복세 분위기를 타고 신규 분양 아파트 매물이 쏟아졌는데, 2015년 하노이 아파트 공급량은 같은 기간 호찌민 시내 아파트 공급량의 약 75%에 상당하는 약 3만 세대를 기록했음.

    - 2016년 하노이 아파트 시장은 공급량이 위축된 상황. 하지만 이는 전년도 기저효과에 따른 것으로 분기별 공급량이 계속 증가하고 있어, 하노이 아파트 시장 공급상황에 대해서는 낙관적 평가가 유지되고 있음.

    - 올해 3분기 기준 하노이 시내 신규 아파트 공급량은 16개 프로젝트 6842세대로, 전년동기대비 38% 감소했으나, 2분기 대비 14% 증가한 것으로 나타남.

    - 특히, 고급 및 럭셔리 아파트 공급량이 올해 2분기부터 급증한 점이 특히 주목할 만한 사항임.

 

하노이 지역 아파트 공급량 추이

                   자료원: CBRE Vietnam

  

  ㅇ 아파트 판매(분양) 모멘텀도 긍정적

    - 전년도 4분기 대비 감소했던 올해 하노이시 아파트 판매량이 분기별로 증가세를 보이고 있는 등 아파트 신규 분양 대비 판매가 계속해서 호조세를 나타내고 있음.   

    - CBRE Vietnam에 따르면, 2016년 3분기 아파트 판매량은 2분기 대비 9% 증가한 5279세대로, 이 중 52%가 중급(Mid-end) 아파트였던 것으로 나타남.

 

하노이 시내 아파트 판매량 및 분양률 추이

 자료원: CBRE Vietnam

 

  ㅇ 상승세를 나타내고 있는 분양가격

    - 2016년 3분기 기준, 중급(Mid-end) 아파트와 고급(High-end) 아파트의 분양가격이 2분기 대비 각 6%, 8% 상승한 것으로 집계되는 등 가격 상승세를 보이고 있음.

    - 같은 기간 럭셔리 아파트의 분양가격은 2분기 대비 소폭 하락했으나, 전년도와 비교해서는 상당히 높은 분양가격을 형성 중임.

 

하노이 시내 아파트 분양가격 추이

자료원: CBRE Vietnam

 

    - 한편, 하노이 부동산 시작이 회복세를 보이기 시작한 2014년 이후, 기존 분양 프로젝트의 아파트 매매 거래가격이 신규 프로젝트의 분양가격을 따라 오르고 있는 것이 주목할 만한 사항

 

분기별 아파트 매매 거래가격 추이

자료원: CBRE Vietnam

 

하노이 아파트 수급 및 가격 변동 현황

자료원: CBRE Vietnam

 

  ㅇ 일부 고급 빌라 및 연립주택 분양 실적도 ‘긍정적’

    - 2015년 말부터 2016년 중반에 있었던 일부 빌라 프로젝트의 경우, 분양이 완료됐거나 상당히 높은 분양률을 기록한 것으로 나타나 하노이 시내 신축 고급빌라 수요가 매우 높은 것으로 파악

      ∙ FLC Garden City(143세대), Five Star My Dinh(53세대), Park Hill Shophouse(92세대), Green Pearl(61세대) 프로젝트가 분양 완료됐으며(매진), Mon City(147세대)와 Gamuda Phase 2(246세대) 프로젝트는 각 85%와 79%의 분양률 기록

    - 하노이 시내 고급 빌라와 연립주택 가격은 정점을 찍었던 2011년 이전과 비교해 많이 떨어진 상황. 하지만 2014년 이후 안정된 상승세를 나타내고 있음.

    – ㎡당 평균 매매가격은 3500달러로 추산되나, 프로젝트에 따라 큰 폭의 격차(2000~1만 달러)를 나타내고 있는 실정임.

 

□ 하노이 주택시장 전망 및 시사점

 

  ㅇ 하노이 부동산 투자 열기, 당분간 지속될 듯

    - 2014년 이후 유지 중인 부동산 시장 회복세와 투자 수익 개선으로 이 시장에 유입되는 투자자가 증가하면서, 수요와 공급 모두 안정적 증가세를 나타내고 있음. 

    - 또한, 신규 분양 프로젝트가 봇물 터진 듯 쏟아지고 있어 시장 내 활기는 당분간 지속될 것으로 전망됨.

    - 일반 소득층에 해당되는 현지인 거주 용도의 중급(Mid-end) 및 서민(Affordable) 아파트 프로젝트가 큰 비중을 차지하고 있는 가운데, 고급(High-end) 및 럭셔리 아파트와 고급 빌라 및 연립주택 시장도 성장 중임.

 

  ㅇ 점차 확대되고 있는 하노이시 부동산 개발지

    - 비교적 인프라 여건이 좋은 하노이 서부지역에 대한 선호도가 높아, 이 지역 투자 개발은 앞으로도 계속될 것으로 예상됨.

    - 하지만 도시철도 건설과 홍강 교량건설 등 교통 인프라 확충∙개선 사업이 진행되면서 하노이 시내 부동산 개발지역이 남부 및 동부지역으로 확장되고 있는 추세이며, 이는 향후 하노이시 부동산 개발 지도에 상당한 변화를 가져올 것으로 전망됨.

 

  ㅇ 장기적 투자가치 높은 하노이, 부동산 투자 고려해볼 만

    - 글로벌 생산기지로서의 베트남 입지가 강화됨에 따라 베트남 투자 외국기업 및 거주 외국인이 늘어나고 있으며, 이에 따라 고급 아파트 및 빌라 수요가 증가하고 있음. 이러한 상황에서 임대소득을 목적으로 하는 부동산 투자의 매력도가 높아지고 있음.

    - 최근 호찌민시 및 베트남 남부지역이 투자기업 포화상태에 이른 것으로 평가됨에 따라, 하노이에 진출하는 외국기업이 늘어나고 있음. 또한 베트남 북부지역의 인프라 개발도 활발히 진행되고 있어, 하노이와 호찌민시 간 주거 및 사업환경 격차가 많이 좁혀지고 있다는 것이 전문가들의 견해임. 이러한 배경에서 하노이 지역 부동산에 대한 투자 가치도 높아지고 있음.  

    - 2014년 주택법 개정법(Law No.65/2014/QH)의 발효(2015년 7월 1일부)로 베트남에 적법하게 입국한 모든 외국인(외교 면책 특권 보유자 제외)의 주택 매입이 가능해졌으며, 외국인이 소유 가능한 주택도 아파트 외에 빌라/연립주택까지 확대됐음.

      ∙ 단, 상업 주택 건설 프로젝트 내의 주택에 한정돼 있으며, 개발사나 다른 외국인으로부터의 주택 구입만 가능함. 즉, 분양된 주택을 베트남인으로부터 구매하는 것은 불가능하다는 점이 유의할 사항

    - 따라서, 장기적인 관점에서 하노이 지역 부동산 투자를 고려해볼 만한 것으로 사료됨.

 

 

자료원: CBRE Vietnam 및 KOTRA 하노이 무역관 자료 종합