러시아 진출하는 외국인이 부동산 취득 시 알아야 할 유의 사항

- 러시아에서 외국인이 부동산을 취득하는 방법 및 절차 -

 

 

2013-08-06

모스크바무역관

Alyona Pak(712374@kotra.or.kr)

 

 

 

□ 러시아 내 외국인이 부동산을 취득할 시 내국인과 동등한 권리의무관계 발생

 

 ○ 그러나 부동산 매수 목적물에 제한이 있고 소유관계를 국가 등록청에 등록하는 때에 외국인의 법적 지위에 따른 제출 서류가 상이하므로 부동산 투자 시 유의해야 함.

 

 ○ 러시아 연방 민법은 부동산 소유권에 대한 외국인의 권리를 내국인과 차별하지 않으며 그 취득 절차에 대해서도 동일하게 규정하고 있음.

  - 즉, 러시아 내 외국인의 법적지위(체류)의 유형에는 임시체류, 임시거주, 영구거주(거주등록 상태)가 있으며 법적지위와 상관 없이 러시아에 거주 중인 외국인은 부동산 취득이 가능함.

 

 ○ 다만 매수 목적물에 대한 제한이 있으며 국가 등록청에 등록할 때에 외국인의 법적 지위에 따라 소유권 등기에 필요한 제출 서류가 조금씩 다름. 이 보고서에서는 외국인 투자자(외국인, 외국법인)가 부동산 매매계약을 통해 부동산을 취득하고자 할 때, 그 절차와 유의 사항에 대해 살펴보고자 함.

 

 ○ 따라서 외국인으로서 적용되는 부동산 매수인의 자격(법적지위에 따른 체류기간), 부동산 매수 목적물의 제한 사항, 부동산 매매계약 체결 시 필요한 제반 서류, 매매 계약 체결시 유의 사항, 국가등록의 절차 등에 대해 살펴보면 다음과 같음.

 

□ 부동산 매수인의 자격 및 외국인의 법적 지위에 따른 체류 기간

 

 ○ 부동산 매수인은 러시아 내 거주하는 자에 한함. 즉, 러시아에 거주하는 자만 부동산을 취득할 권리가 있음. 외국인으로서 러시아에 거주하기 위해서는 거주등록증이 있거나 거주허가증 또는 비자 또는 초청장이 있어야 함.

 

 ○ 러시아 내 외국인의 법적지위(체류)의 유형에는 임시체류, 임시거주, 영구거주(거주등록 상태)가 있으며 법적지위와 상관없이 러시아에 거주 중인 외국인은 부동산 취득이 가능함.

  - 다만, 법적지위에 따라 체류할 수 있는 기간이 정해져 있기 때문에 체류 가능기간이 초과하기 전 기간을 연장하여 투자활동을 지속해야 함.

  - 기간이 만료한 경우, 외국인은 더 이상 러시아에 체류할 수 없고 부동산에 대한 소유권은  외국인에게 그대로 귀속됨.

 

러시아 내 체류 비자 종류

 

□ 부동산 매수 목적물의 제한 - 러시아 연방 토지법 15조

 

 ○ 국가안보를 위하여 부동산 중에 토지 매수에 대한 제한만 존재함. 즉, 러시아 연방 토지법에 따라 외국인, 외국법인 그리고 무국적자(이하 “외국인”)는 국경선 위치한 토지나 러시아 연방 법률에 의해 대통령령으로 정한 토지의 소유권을 갖지 못함.

 

 ○ 외국인은 내국인과 달리 러시아다차특별법에 의해 무상(무주물) 토지에 대해서 소유권을 갖지 못함. 외국인은 유상 토지에 대해서만 소유권을 가질 수 있음.

 

 ○ 지방자치체의 소유 또는 주에 속한 국가 소유의 토지도 외국인은 취득할 수 없음.

 

 ○ 농지를 소유하는 것도 제한됨. 농지를 소유하거나 사용하는 것은 임차권에 의해서만 허용됨. 즉, 농지거래법(제101-FZ호)은 농지에 대한 외국인 또는 외국법인의 권리에 제한을 두고 있는데, 외국인 및 외국법인이 50% 이상 지분을 갖는 러시아 법인은 토지임차권만 가질 수 있음. 단, 임차권의 취득에 대해서도 러시아 도시 국경선에 위치한 농지는 제외함.

 

 ○ 특별 지정 영토 내의 토지도 취득할 수 없음. 예컨대 산림지나 대륙붕 및 해저 토지는 취득 불가함.

 

□ 외국인이 부동산 매매계약 체결시 필요한 제반 서류

 

 ○ 개인 신분증(여권 기타 유사 신분증)과 비자. 원본이 아닌 러시아어로 번역하여 공인인증소에서 공증한 서명 있는 사본이어도 무관

 

 ○ 결혼한 외국인이라면 부동산 매매계약에 대한 남편 또는 아내의 동의서를 러시아어로 번역하여 공증받아야 함.

 

 ○ 상기 언급한 서류들 외에 등기서류를 위해 거래 양당사자들의 권리 의무관계가 명시된 다른 공적인 문서가 요구될 수 있음.

 

□ 부동산 매매계약 체결 시 유의 사항

 

 ○ 부동산 매매계약서는 중개인 앞에서 서면으로 작성되어야 하며 러시아 법률에 따라 중개인에 의해 공증되어야 함.

 

 ○ 매매 계약 체결 시, 쌍방은 부동산 목적물의 이전에 대해 서명해야 함.

 

 ○ 매도인의 주의 및 의무사항:

  - 매매계약서와 부동산 이전에 필요한 소유권이전등기 서류를 교부해야 함.

  - 매매물에 대한 등기부를 제출해야함. 매매물이 아파트라면 매도인이 해당 아파트와 관련 등록해둔 등기부와 기술과학부에 의해 발급된 설계도면과 지번이 제출되어야 함.

 

 ○ 외국인 매수인의 주의 및 의무사항:

  - 외국인인 매수인은 매매계약을 신중하게 검토해야 함. 계약서에 서명을 하기 전에 첨부된 서류들을 잘 검토하여야 하고, 계약서에 제시된 매도인의 부동산 소유권이 정당한지 확인해야 함.

  - 우선적으로 해당 부동산이 토지사용 제한 지역에 해당하는 부동산은 아닌지 확인해야 함.

  - 그리고 가장 주의해야 할 것은 국가 등록증을 확인하여 매매 목적물에 담보가 설정되어 있지 않은지 검토하는 것임.

  - 매수인은 아파트나 집을 중개하는 부동산거래소나 유사기관에 대해서도 주의가 필요함.

  - 거래 목적물이 토지라면 지역 관리청을 방문하여 토지의 상태를 알아보고 매도인의 소유권을 확인하는 것이 좋음.

  - 계약 체결 후에는 매수인은 매도인에게 매매대금을 지불해야 함. 매매대금의 지불은 보통 은행을 통하여 이뤄지기 때문에 매수인은 매도인의 계좌번호를 정확하게 확인하여야 함.

  - 매매대금은 루블로 지급함이 원칙임. 당사자의 합의로 특정 통화로 지급할 수 있음.

  - 계약에 따른 비용, 예컨대 공증, 등록에 필요한 비용은 관습에 따라 매수인 측에서 부담함.

 

  □ 부동산 소유권에 대한 국가등록 절차

 

 ○ 러시아에서 부동산을 취득한 외국인은 그 소유권에 대해 등록청(또는 등기소. 이하 ‘등록청’)에 가서 국가등록을 해야 하며, 그 절차는 2007년 5월 16일 연방 등록청에 의해 승인된 절차법에 의함.

  - 즉, 부동산 매매 계약서는 거래 당사자가 서명(약정)하는 순간부터 효력이 발생하지만, 그 부동산 소유권은 지역 등록청에 등록한 후에 법률적으로 취득할 수 있음. 국가 등록청이 부동산에 대한 권리를 증명하는 등록증을 발급하게 됨.

  - 국가 등록청(регистрирующий орган) 주소와 전화번호는 다음과 같음.

   * 주소: 125373, г. Москва, Походный пр. владение 3, кор.1,

   * 전화번호: 8 (495) 955-38-88,

   * 홈페이지: http://www.r77.nalog.ru/gosr/ri/rt/3763254/

 

 ○ 등록청에 권리관계를 등록할 시, 거래 당사자(매도인인 러시아인과 매수인인 외국인)들의 공동 신청으로 함.

 

 ○ 상기한 바와 같이, 러시아 내 외국인의 법적지위(체류)의 유형에는 임시체류, 임시거주, 영구거주(거주등록 상태)가 있으며, 외국인의 법적지위에 따라 소유권 등기 시에 국가 등록청에 제출해야 하는 서류가 조금씩 다름.

 

러시아 내 체류비자 비교

 

 

 ○ 외국인 매수인의 공통 제출 서류: 신분증, 매매계약서 및 소유권이전등기에 필요한 서류(토지 및 건물 대장과 지적도, 토지 제한 구역이 아님을 밝히는 증명서, 토지 시가 증명서), 공증서, 배우자의 동의서

  - 외국인 국가에서 발급한 신분증: 신분증으로는 여권 기타 유사 증명서가 될 수 있음. 러시아어로 번역하여 공증받은 사본과 원본을 함께 제출하여야 함.

  - 그 외에 부동산 소유권을 등록하려는 외국인을 보증하기 위해 비자, 거주등록증(또는 임시 거주증 또는 초청장)이 필요. 만약 임시체류 및 거주 외국인이라면 거주기간을 러시아 연방 이민국에 알려야 함.

  - 서류에 수정된 흔적, 얼룩, 연필로 기록된 부분, 훼손된 부분이 있으면 제출할 수 없음.

  - 만약 제출될 문서가 한 장 이상이면, 순서를 기입하고 규정된 절차대로 동봉되어 제출하여야 함.

  - 외국인이 자국에서 법적으로 발급받은 여권이나 운전면허증 또는 다른 신분증에 대해서는 공인이 필요 없으나 그 외의 서류에 대해서는 원본과 러시아어 전문 번역가의 서명이 포함된 공증받은 사본을 제출하여야 함.

 

 ○ 외국 법인이 매수인인 경우 제출 서류: 법인 대표자의 신분증, 법인 자본금, 법인 정관 및 설립등기부, 법인 대표자가 제출한 법적 서류들(세금납부 증명서, 국가등록증 등)

 

□ 기타 사항

 

 ○ 부동산거래는 매매계약서에 따라 지역등록청에 소유권을 이전등기하고, 매매대금에 대한 영수증을 매도인으로부터 받음으로써 종료됨.

 

 ○ 외국인이 부동산을 취득하였다고 하여 러시아 내 외국인 지위와 관련한 이득이 발생하지 않음. 예컨대 시민권의 취득, 거주허가, 비자, 취업허가, 체류기간 연장, 투자 및 사업 활동, 세금납부에 대한 특권이 주어지지 않음.

 

 ○ 부동산을 취득한 외국인은 그 해 금리에 따라 국세청(налоговый орган)이 부과한 재산세를 내야함.

 

□ 요약 및 시사점

 

 ○ 외국인이 부동산을 취득하는 것은 러시아 국민들이 취득하는 절차와 다를 것이 없음.

  - 그러나 부동산 매매계약 체결시 유의사항을 미리 숙지하여 잘못된 거래로 인한 불측의 손해를 미연에 방지하는 것이 바람직하며 주요 유의사항은 다음과 같음.

 

 ○ 첫째, 부동산의 취득은 러시아 내 거주하는 외국인이라면 누구나 가능하며, 일반적으로 부동산 매매계약을 통하여 취득할 수 있음. 계약 체결시 매수인은 매도인의 국가 등록증을 확인하여 매매 목적물의 정당한 권원의 존부를 확인하고, 담보 설정여부를 검토하여야 함.

 

 ○ 둘째, 매매계약을 체결하고 소유권을 이전받기 위해서는 개인 신분증, 비자, 거주등록증이 필요하며 외국인의 법적 지위에 따라 제출해야 할 서류가 다르므로 주의를 기울여야 함. 그리고 신분증을 제외한 서류에 대해서는 공증을 받아 제출하여야 함.

 

 ○ 마지막으로, 부동산거래는 매매계약서에 따라 지역등록청에 소유권을 이전등기하고 매매대금에 대한 영수증을 매도인으로부터 받음으로써 종료됨. 매매대금은 은행을 통하여 루블화로 지급함이 보편적임.

 

 

자료원: Rmnt.ru “Как иностранному гражданину купить едвижимость в России(러시아에서 외국인이 부동산을 취득하는 방법)“ 논문 및 러시아 변호사 자문