슬로바키아 부동산 시장, 하반기에 회복세로 반전

- 개인 투자가 시장참여 증가, 임대료는 하양 안정세 -

□ 슬로바키아 부동산 시장, 금융위기 이후 Buyers-market 으로 전환

 ○ 금융위기가 불어 닥친 2008년 4/4분기 이후 급격한 침체기를 겪었던 슬로바키아 부동산 시장이 하반기에 들어오면서 최저점에 통과하고 서서히 회복세로 반전되고 있는 것으로 현지 전문가들은 조심스런 전망을 내어놓고 있음. 아직은 Buyers-market의 상황이 계속되고 있지만 판매자 와 구매자간의 거래 희망가격 차이가 좁혀지고 있으며, 수익창출이 유망한 중소형 부동산 시장을 중심으로 개인 투자가의 참여가 증가하고 있음.

 ○ 현재 슬로바키아 부동산 시장의 가장 큰 문제점은 부동산 개발투자에 대한 수익성 약화에 따른 투자의욕 부진이 아니라 자금확보의 어려움이라고 현지 전문가들은 분석하고 있으며, 시장 회복을 위해서는 금융권을 통한 자금조달 가능성의 확대를 가장 중요한 요인으로 지적하고 있음. 현재 금융권에서는 부동산 개발투자에 대한 금융조건으로40-50%의 자기자본 비율과 30%의 사전 분양비율을 요구하고 있으며, 이자율도 기준금리에 2.5-3% 포인트를 높여 적용하고 있는 상황임.

 ○ 2008년도까지는 오스트리아, 독일, 영국 및 스페인의 기관투자자나 펀드 등이 슬로바키아 부동산 투자의 중심이었으나, 금융위기 이후에는 현금 동원이나 은행 융자확보가 가능한 지역소재 개인투자자들이 주요 구매자로 부상하고 있으며, 평균 투자규모는 5백만 유로 수준임. 하반기에는 부동산 투자에 따른 수익율이 수도인 브라티스라바 지역은 8% 내외, 주요 지방도시의 경우에는 9-10%까지 높아질 것으로 전망되며, 2010년부터 금융권을 통한 자금조달 가능성이 높아지면 시장이 빠르게 활성화 될 것으로 예상되고 있음.

□ 사무용 부동산, 상반기 수도권 신규공급 7만 sqm, 공실율은 지속증가

 ○ 2009년 6월말 기준으로 수도인 브라티스라바 지역의 사무용 건물은 초 123만 sqm 규모로2008년도 말의 116만 sqm 대비 6.1%인 약 7만 spm가 증가하였음. 이중 61%인75만 sqm 가 현대식의 A 급 사무실인데, 금융위기 이후 기업들의 사무실 이전이나 증설 계획이 대부분 연기되거나 취소됨에 따라 공실율은 2008년 말의 9%에서 6월말에는 11.5%로 증가하였으며, 년 말 경에는 13%에 달할 것으로 전망되고 있음.

 ○ 사무실 임대료는 건물주들이 임대료 인하보다는 무상 임대기간을 확대하거나 내부공사 제공범위 확대 등의 방법을 통한 임대차 계약을 선호함으로써 약보합세를 유지하고 있음. 따라서 A급 사무실의 sqm당 월 임대료는 시내 중심가의 경우 13 유로 이상에 거래되고 있으며, 부도심 지역 소재 사무실은 10-14 유로 수준, 시외곽 지역의 경우에는 10-12 유로 수준에서 임대차가 이루어 지고 있음.

 ○ 금년도 상반기의 산업별 사무실 임대차 비중은 금융위기의 영향을 비교적 적게 받은 IT 분야가 42%로 가장 많았으며, 제조업 및 건설업은 16% 수준에 그쳤음. 현지 전문가들에 따르면 금년도에는 전년대비 사무실 수요가 약 50% 정도 감소할 것이지만, 경기회복세가 가시화 될 2010년에는 금융위기로 잠정 중단되었던 대형 프로젝트들이 재개되고, 일반 기업들의 시내 소재 A급 사무실에 대한 수요도 회복되어 전체적인 시장상황은 뚜렷이 호전세를 보일 것으로 전망됨.

□ 산업용 부동산, 하반기부터 회복세 조짐, 공실율 8.2%로 하향세

 ○ 사무용 부동산 시장과는 달리 산업용 부동산의 경우 금융위기의 여파가 약화되는 하반기에 들어오면서 VW, PSA 및 기아자동차등 자동차 3사가 신규사업 계획을 발표하는 등 전체적인 회복세를 보이고 있음. 2009년 6월말 현재 슬로바키아의 산업용 부동산은 상반기 신규 공급분인 17,700 sqm을 포함하여 총 94만 sqm 에 달하고 있으며, 기업들이 직접 신축보다는 임대를 선호함에 따라 공실율도 2008년 말의 10%에서 금년 6월말에는 8.2%로 지속 낮아지고 있음.

 ○ 산업용 부동산의 sqm 당 월평균 임대료는 2008년도의 3.25-3.50 유로 수준에서 금년 상반기에는 2.85-3.25 유로로 평균 약 10% 정도 하락하였으나, 하반기부터는 다시 상승세를 보일 것으로 현지 전문가들은 분석하고 있음. 특히 교통이 편리한 브라티스라바에서 질리나 방향으로 내륙을 관통하고 있는 D1 고속도로와 체코방향의 D2 고속도로 주변의 산업용 부동산에 대한 수요는 빠른 회복세를 보이고 있음.

 ○ 슬로바키아 산업용 부동산 부문에는 VGP, Pinnacle, J&T, HB Reavis 및 ProLogis 등 5대 메이저 개발투자 회사들이 시장을 주도하고 있는데, 금융위기 이후에는 신규투자 보다는 기존 부동산의 임대에 주력하여 상당한 성과를 거두었음. 특히 금융위기 이후 산업용 부동산의 임대차 계약기간에 대한 금융권의 요구가 강화되어 2009년도부터는 최단 5년이 기본 임대차 기간이 되었으며, 수요자의 요구에 따른 맞춤형 부동산에 대해서는 7년 또는 10년 이상의 임대차 계약이 일반화 되고 있음.

□ 시사점

 ○ 슬로바키아 부동산 시장이 최저점을 통과하였다는 것은 현지진출을 계획하고 있는 우리 기업들의 입장에서는 지금이 보다 신속한 의사결정을 통해 현지 공장부지나 사무실을 확보할 최적의 기회라고 볼 수 있음.

 ○ 또한 우리 건설사들의 부동산 개발부문 진출도 바람직한 시기인데, 특히 자금부족으로 수익성이 높은 개발 프로젝트를 보류하고 있는 현지 기업들과 보다 유리한 조건으로 파트너가 될 수 있는 기회라고 할 수 있음.

 정보원 : Colliers Int’l 및 The Slovak Spectator 관련 정보 종합